龙湖：前期产品定位总图研发

用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型）
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。
北京唐宁ONE •大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
1 2 3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
项目
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
数量 56,900
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的
户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。
1.2用足建筑密度
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
案例：北京唐宁ONE项目
1.1案例：北京唐宁ONE
规划难点： ✓ 建筑限高从80米突破到90米； ✓ 日照；
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡
公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30%
---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
集中绿地：6000 ㎡
建筑限高：80m
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,0
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
阁楼平面
剖面图
总图设计七剑
• 用足指标
---青干剑
• 货值最大化
---由龙剑
• 复制模块
---天瀑剑
• 配套用房最小化
---舍神剑
• 赠绿规划和底层挖掘 ---竞星剑
• 控制地库
---莫问剑
• 减少入口
---日月剑
造总 ，图 可精 以细 突化 破的 项研 目究 价， 值景 的观 天精 花细 板化 。的
营
“掏干吃净”
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
精品公寓：挡光 住宅作为商业指
标
在阴影区部分的 作为商业指标
北京唐宁ONE • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 •多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
总图研发心得（案例版）
目录
• 剑指总图---定性之言 • 总图七剑---详解 • 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言： • 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，
那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那
么总图阶段就已将成本控制了50%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。