赤峰万达广场定位报告意见
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赤峰万达广场39
赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
价格参考因素： 目前市场中，平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，新区平 层公寓单价集中在6000元/平米； 考虑约1000元/平米精装修； 预计2013年入市，若价格维持现有水平； 则平层公寓价格建议：7000元/平米（含精装修）
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六、公寓部分
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• THE END • 谢谢
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赤峰万达广场项目产品定位建议
二、宏观市场情况
近年赤峰主城区房屋销售价格走势
单位：元/平米 4800 4300 3800 3300 2800 2300 1800 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 2300 2200 2100 2880 2800 2680 红山区 松山区 新城区 4200 4100 3900
赤峰写字楼项目几乎全部处于规划阶段，没有具体销售信息，仅有个 别项目（中昊尚品城）针对内部关系客户进行销售；初判新区价格远 高于其他区域，达8000元/平米水平，红山区6000-7000元/平米左 右，松山区价格稍低为5400-6000元/平米
从销售总价上看，市场上散售写字楼总价集中在40-60万元，个 别项目整售总价约在600-700万元范围
商业综合体：16.75 ㎡
• 居住建筑面积：48.4万㎡
• 商业办公建筑面积：49.92万㎡
写字楼：8万㎡
五星级酒店：4.7万㎡ 商务酒店：1.6万㎡ 公寓：7万㎡ 商铺：9万㎡
赤峰万达广场 5
• 地上建筑面积：75.9万㎡
• 地下建筑面积：22.42万㎡
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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四、商铺部分
市场在供应商铺约7.5万平米，潜在供应约6.6万平米，新城和 松山区为商铺供应热点板块
市场供给： 赤峰市在售项目共计9个，供应商铺约7.5万平； 商铺待开盘项目5个，潜在供应量共计6.6万平米； 松山区和新城区为商铺热点供应板块； 我项目商业销售部分9万㎡，入世后主要竞争对手为大型商业项目。
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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二、宏观市场情况
赤峰市2008-2012年商品住宅 土地供应逐年攀升，2011年计 划供应210万平米，其中商品住 宅共192万平米。 赤峰市08-12年商品住宅土地供应计划
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赤峰项目营销部
2012-1-8
赤峰万达广场
赤峰万达广场项目产品定位建议
目
• • • • • • 一、项目概况 二、宏观市场情况 三、住宅部分 四、商铺部分 五、写字楼部分 六、公寓部分
录
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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四、商铺部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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五、写字楼部分
从面积区间看，市场上散售写字楼面积区间主要集中在30－50平米，个 别项目整层销售面积在1200平米左右
赤峰市2011年商品土地成交情况：
挂牌出让 面积 商业 商住 工业 住宅 总计 24574 435284.1 7 463056.1 2 2248.77 金额 4792 83725 2588.13 81
协议出让 面积 31798.4 169240.76（其 中商业 17124.27） 97960.65 6397.1 305396.91 金额 522.46 920.90 1039.84 74 2557.20 面积
城市经济快速发展，城市化水平加速，人民消费水 平攀升，为房地产市场发展奠定了一定经济基础； 以目前所获数据分析，赤峰房地产市场发展迅猛， 房价在2010年上半年突飞猛进，新区均价已达到 4200元/平米，房地产市场发展空间较大
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一、项目概况
二、宏观市场情况
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四、商铺部分
目前赤峰商铺价格1-2万元/平米，仅新区中天御园项目 商铺价格较高达 到3万元/平米； 考虑到万达品牌影响力，以及综合体复合价值的提升带 动作用，商铺价 格可参考中天御园水平； 预计项目在2012年入市，由于现在市场预期不明朗， 保守按价格维持现有水平，则均价为： 单价：20000元/平米（1、2层均价） 总价：150-400万元
2600 2580 2480
赤峰红山区、松山区以及新城区房价持续攀升，截至2010年上半年房价实现飞跃，迈进4000元/ 平米关口； 截至2010年上半年，新城区房价上涨至4200元/平米，达到赤峰最高点。
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二、宏观市场情况
小结
城市 经济 房地产市 场发展
五、写字楼部分
六、公寓部分
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六、公寓部分
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六、公寓部分
公寓产品类型多样，新区内公寓产品多位于高端住宅项目内， 整体品质较高，兼有投资及居住用途；松山区公寓产品多为综 合体项目内，项目复合价值及商务氛围较浓 在售公寓项目户型多为70平米以下小户型，仅有个别项目存在 部分大户型产品 平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，LOFT在售项 目有限，价格差异较大；同一项目中loft售价高出平层约1500 元/平米 公寓总价多在60万元以内，主要集中在30-50万之间 市场中在售公寓数量有限，且部分项目处于待售或规划阶段， 没有销售信息，从现有项目成交情况来看，单盘项目月均销售 10-30套之间 目前公寓市场存量预计约12万㎡，中天御园、富河国际、新天 地商务广场存量较多，均超过3万平米，存在一定竞
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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三、住宅部分
物业类型
由于各区域发展不均衡，物业类型存在差异，高层、小高层产品正在被广为接受
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三、住宅部分
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一、项目概况
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五、写字楼部分
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五、写字楼部分
写字楼压缩一半体量，结合市场实际情况以及客户需求，做框架 结构，自由分隔。
由于写字楼市场风险较高，建议压缩整体体量，由原规 划的地上8万平米建筑面积压缩至4万平米（仅开发一栋 甲级写字楼）； 考虑到甲级写字楼建筑高度（100米）指标要求，单层 面积约1200-1500平米； 结合明确市场实际面积需求，写字楼做框架结构，自由 分隔，根据进驻企业需求灵活掌握。
集中商业总价集中在25-130万元，社区商业总价集中在150-300万 元，特色商业街总价集中在130-200万元，集中商业和特色商业街相 对普通商业街来说面积小、单价高、总价低，具备明显销售优势 市场平均销售速度900-1000平米/月，销售套数10套/月左 右，区位、产品形式、总价以及开发商品牌是形成快销的首要 关键点 临街商铺开间5-10m，进深12-17m，进深开间比大约为1：2.1， 首层商铺层高集中在4-5m，二层商铺层高主要集中在3.5-4.5m
价格参考因素： 目前市场中，新区写字楼价格水平在8000元/平米左右； 预计2013年入市，若价格维持现有水平； 则写字楼价格建议：
8000元/平米
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五、写字楼部分
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一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
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四、商铺部分
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四、商铺部分
社区商业多为1-2层，面积集中在75-200平米，特色商业街多为2-3层， 面积集中在70-130平米，集中商业面积较小30-60左右，从市场上看60 平米以下的产品是主流。
各商圈同类型产品未形成明显价格梯度，地段及产品形式是提 升溢价的关键点，单价集中在1-2万元/平米，集中商业溢价能 力较高
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二、宏观市场情况
单位：万平米 300
近三年赤峰商品房供需
275
商品房供应
250
商品房销售
230
206 200 165 150 132 161
100
50
0 2007年 2008年 2009年
截至2009年，赤峰商品房市场供过于求，市场存量约171万平米；
年度 2008 2009
用地总量 （万平） 140 150
商品住宅用 保障性住宅用地 地（万平） （万平） 121 19 130 20
2010 2011 2012 合计
192 210 219 911
169 184 192 796
23 26 27 115
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二、宏观市场情况
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五、写字楼部分
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五、写字楼部分
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五、写字楼部分
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五、写字楼部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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一、项目概况
• 项目总平图
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一、项目概况
• 主要经济技术指标 • 总用地面积：27.14 ha • 总建筑面积：98.32 万㎡ 主要业态：
住宅：36.4万㎡
小计 金额 5314.46 84645.90 3627.97 155 93743.33
61164.40 604524.9 3 563604.9 0 8726.87 1238021. 10
925163.0 91186.13 6
赤峰2011年共成交土地121万平米；其中纯住宅用地仅8645.87平米； 土地市场供应量多集中为商住用地，成交面积60.45万平米，占48.83%，成交金额占比90.3%，成为土地收 入的主要来源；
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四、商铺部分
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四、商铺部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
商铺作为商务、居住、办公等配套设施，满足客户对商业的需求， 同时复合综合体价值，提升收益能力，降低市场风险。 目前赤峰商业市场中，社区商业面积 集中在75-200平米范围内，1-2层； 商业街多为2-3层，主流面积集中在 70-130平米范围； 临街商铺开间5-10米，进深12-17米， 进深开间比大约为1：2.1，首层商铺 层高集中在4-5米，二层商铺层高主 要集中在3.5-4.5米； 综合因素考虑，建议： 商业街建筑面积共9万平米，主 要2层，局部可做3层； 主流面积区间为70－200平米； 开间5-10米，进深为12-17米；
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六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
赤峰万达广场41
赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
赤峰万达广场42
赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
价格参考因素： 目前市场中，平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，新区平 层公寓单价集中在6000元/平米； 考虑约1000元/平米精装修； 预计2013年入市，若价格维持现有水平； 则平层公寓价格建议：7000元/平米（含精装修）
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赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
• THE END • 谢谢
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二、宏观市场情况
近年赤峰主城区房屋销售价格走势
单位：元/平米 4800 4300 3800 3300 2800 2300 1800 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 2300 2200 2100 2880 2800 2680 红山区 松山区 新城区 4200 4100 3900
赤峰写字楼项目几乎全部处于规划阶段，没有具体销售信息，仅有个 别项目（中昊尚品城）针对内部关系客户进行销售；初判新区价格远 高于其他区域，达8000元/平米水平，红山区6000-7000元/平米左 右，松山区价格稍低为5400-6000元/平米
从销售总价上看，市场上散售写字楼总价集中在40-60万元，个 别项目整售总价约在600-700万元范围
商业综合体：16.75 ㎡
• 居住建筑面积：48.4万㎡
• 商业办公建筑面积：49.92万㎡
写字楼：8万㎡
五星级酒店：4.7万㎡ 商务酒店：1.6万㎡ 公寓：7万㎡ 商铺：9万㎡
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• 地上建筑面积：75.9万㎡
• 地下建筑面积：22.42万㎡
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
市场在供应商铺约7.5万平米，潜在供应约6.6万平米，新城和 松山区为商铺供应热点板块
市场供给： 赤峰市在售项目共计9个，供应商铺约7.5万平； 商铺待开盘项目5个，潜在供应量共计6.6万平米； 松山区和新城区为商铺热点供应板块； 我项目商业销售部分9万㎡，入世后主要竞争对手为大型商业项目。
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
赤峰万达广场 9
赤峰万达广场项目产品定位建议
二、宏观市场情况
赤峰市2008-2012年商品住宅 土地供应逐年攀升，2011年计 划供应210万平米，其中商品住 宅共192万平米。 赤峰市08-12年商品住宅土地供应计划
赤峰万达广场项目产品定位建议
赤峰万达广场项目产品定位建议
赤峰项目营销部
2012-1-8
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赤峰万达广场项目产品定位建议
目
• • • • • • 一、项目概况 二、宏观市场情况 三、住宅部分 四、商铺部分 五、写字楼部分 六、公寓部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
赤峰万达广场27
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
从面积区间看，市场上散售写字楼面积区间主要集中在30－50平米，个 别项目整层销售面积在1200平米左右
赤峰市2011年商品土地成交情况：
挂牌出让 面积 商业 商住 工业 住宅 总计 24574 435284.1 7 463056.1 2 2248.77 金额 4792 83725 2588.13 81
协议出让 面积 31798.4 169240.76（其 中商业 17124.27） 97960.65 6397.1 305396.91 金额 522.46 920.90 1039.84 74 2557.20 面积
城市经济快速发展，城市化水平加速，人民消费水 平攀升，为房地产市场发展奠定了一定经济基础； 以目前所获数据分析，赤峰房地产市场发展迅猛， 房价在2010年上半年突飞猛进，新区均价已达到 4200元/平米，房地产市场发展空间较大
赤峰万达广场14
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
目前赤峰商铺价格1-2万元/平米，仅新区中天御园项目 商铺价格较高达 到3万元/平米； 考虑到万达品牌影响力，以及综合体复合价值的提升带 动作用，商铺价 格可参考中天御园水平； 预计项目在2012年入市，由于现在市场预期不明朗， 保守按价格维持现有水平，则均价为： 单价：20000元/平米（1、2层均价） 总价：150-400万元
2600 2580 2480
赤峰红山区、松山区以及新城区房价持续攀升，截至2010年上半年房价实现飞跃，迈进4000元/ 平米关口； 截至2010年上半年，新城区房价上涨至4200元/平米，达到赤峰最高点。
赤峰万达广场13
赤峰万达广场项目产品定位建议
二、宏观市场情况
小结
城市 经济 房地产市 场发展
五、写字楼部分
六、公寓部分
赤峰万达广场37
赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
赤峰万达广场38
赤峰万达广场项目产品定位建议
六、公寓部分
公寓产品类型多样，新区内公寓产品多位于高端住宅项目内， 整体品质较高，兼有投资及居住用途；松山区公寓产品多为综 合体项目内，项目复合价值及商务氛围较浓 在售公寓项目户型多为70平米以下小户型，仅有个别项目存在 部分大户型产品 平层公寓单价集中在5000-6000元/平米范围内，LOFT在售项 目有限，价格差异较大；同一项目中loft售价高出平层约1500 元/平米 公寓总价多在60万元以内，主要集中在30-50万之间 市场中在售公寓数量有限，且部分项目处于待售或规划阶段， 没有销售信息，从现有项目成交情况来看，单盘项目月均销售 10-30套之间 目前公寓市场存量预计约12万㎡，中天御园、富河国际、新天 地商务广场存量较多，均超过3万平米，存在一定竞
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
赤峰万达广场15
赤峰万达广场项目产品定位建议
三、住宅部分
物业类型
由于各区域发展不均衡，物业类型存在差异，高层、小高层产品正在被广为接受
赤峰万达广场16
赤峰万达广场项目产品定位建议
三、住宅部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
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赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
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赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
写字楼压缩一半体量，结合市场实际情况以及客户需求，做框架 结构，自由分隔。
由于写字楼市场风险较高，建议压缩整体体量，由原规 划的地上8万平米建筑面积压缩至4万平米（仅开发一栋 甲级写字楼）； 考虑到甲级写字楼建筑高度（100米）指标要求，单层 面积约1200-1500平米； 结合明确市场实际面积需求，写字楼做框架结构，自由 分隔，根据进驻企业需求灵活掌握。
集中商业总价集中在25-130万元，社区商业总价集中在150-300万 元，特色商业街总价集中在130-200万元，集中商业和特色商业街相 对普通商业街来说面积小、单价高、总价低，具备明显销售优势 市场平均销售速度900-1000平米/月，销售套数10套/月左 右，区位、产品形式、总价以及开发商品牌是形成快销的首要 关键点 临街商铺开间5-10m，进深12-17m，进深开间比大约为1：2.1， 首层商铺层高集中在4-5m，二层商铺层高主要集中在3.5-4.5m
价格参考因素： 目前市场中，新区写字楼价格水平在8000元/平米左右； 预计2013年入市，若价格维持现有水平； 则写字楼价格建议：
8000元/平米
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五、写字楼部分
赤峰万达广场36
赤峰万达广场项目产品定位建议
一、项目概况
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
赤峰万达广场19
赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
赤峰万达广场20
赤峰万达广场项目产品定位建议
四、商铺部分
社区商业多为1-2层，面积集中在75-200平米，特色商业街多为2-3层， 面积集中在70-130平米，集中商业面积较小30-60左右，从市场上看60 平米以下的产品是主流。
各商圈同类型产品未形成明显价格梯度，地段及产品形式是提 升溢价的关键点，单价集中在1-2万元/平米，集中商业溢价能 力较高
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赤峰万达广场项目产品定位建议
二、宏观市场情况
单位：万平米 300
近三年赤峰商品房供需
275
商品房供应
250
商品房销售
230
206 200 165 150 132 161
100
50
0 2007年 2008年 2009年
截至2009年，赤峰商品房市场供过于求，市场存量约171万平米；
年度 2008 2009
用地总量 （万平） 140 150
商品住宅用 保障性住宅用地 地（万平） （万平） 121 19 130 20
2010 2011 2012 合计
192 210 219 911
169 184 192 796
23 26 27 115
赤峰万达广场10
赤峰万达广场项目产品定位建议
二、宏观市场情况
赤峰万达广场28
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
赤峰万达广场29
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
赤峰万达广场30
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
赤峰万达广场31
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
赤峰万达广场32
赤峰万达广场项目产品定位建议
五、写字楼部分
二、宏观市场情况
三、住宅部分 四、商铺部分
五、写字楼部分
六、公寓部分
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一、项目概况
• 项目总平图
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一、项目概况
• 主要经济技术指标 • 总用地面积：27.14 ha • 总建筑面积：98.32 万㎡ 主要业态：
住宅：36.4万㎡
小计 金额 5314.46 84645.90 3627.97 155 93743.33
61164.40 604524.9 3 563604.9 0 8726.87 1238021. 10
925163.0 91186.13 6
赤峰2011年共成交土地121万平米；其中纯住宅用地仅8645.87平米； 土地市场供应量多集中为商住用地，成交面积60.45万平米，占48.83%，成交金额占比90.3%，成为土地收 入的主要来源；
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四、商铺部分
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四、商铺部分
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四、商铺部分
商铺作为商务、居住、办公等配套设施，满足客户对商业的需求， 同时复合综合体价值，提升收益能力，降低市场风险。 目前赤峰商业市场中，社区商业面积 集中在75-200平米范围内，1-2层； 商业街多为2-3层，主流面积集中在 70-130平米范围； 临街商铺开间5-10米，进深12-17米， 进深开间比大约为1：2.1，首层商铺 层高集中在4-5米，二层商铺层高主 要集中在3.5-4.5米； 综合因素考虑，建议： 商业街建筑面积共9万平米，主 要2层，局部可做3层； 主流面积区间为70－200平米； 开间5-10米，进深为12-17米；