广州市房价、地价、租金相互关系研究

广州市房价、地价、租金相互关系研究摘要：本文是在对广州市210个住宅样本数据进行研究的基础上，对广州市房价、地价和租金三者间的关系进行的考察和研究，由于对房价和租金设定的内涵一致，同质可比性更强。本次研究的房价、房租和地价数据本文主要选用相关关系分析、主成分分析和多元回归分析这三种主要的分析方法对房价、房租和地价数据进行分析，从不同的角度得出各自的结论，并最终综合在一起，形成本文对广州市房价、地价和租金三者关系的独特见解。

关键词：广州市；房价；地价；租金；关系

中图分类号：f127 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）08-0-04

一、绪言

（一）研究的现实和理论意义

地价、房价和租金的关系研究既有深远的现实意义，也有深刻的理论意义。一方面，可以帮助政府明确制定宏观调控政策的着眼方向和着手重点，理清房地产市场调控思路，指导人们理性地根据收入层次和经济形势的变化理性地选择居住方式；另一方面，房价与地价的关系问题是房地产经济学研究的重要课题，可为人们提供新的理论依据，拓展了研究思路，开阔了研究视野，具有理论创新意义。

（二）理论基础和分析方法

作为对全新的研究，本文不准备采用复杂艰深的分析理论和数

理工具进行考察，仅选用相对成熟和易懂的分析手段，主要选用了主成分分析和多元回归分析，其他还有较为常用的描述统计分析和相关关系分析。

（三）技术路线

首先，考察是否能够运用基准房价、基准地价和租金参考价这些现成的数据开展课题研究，经过分析，发现三者内涵不同，无法运用，否决。

接着，考察能否选用实际成交的价格数据开展研究，通过分析，发现这些数据也无法直接运用，但通过以基准房价内涵为基础设定房价、地价和房租的内涵，将原始数据调整到设定的基准状态，可以实现同质可比的数据要求，可行。

然后，在数据选取和调整后，就可以运用、相关关系分析、主成分分析和多元回归分析进行数据分析了，分析的过程要始终明确这些分析方法的现实意义，不能为分析而分析。由于是三种分析方法，每次分析后都会得到一些结论。

最后，对此前的数据选取、调整和分析进行总结，并不是只有数据分析的结果才是研究成果，整个研究过程都可能得到有用的结论。

二、数据处理及结果分析

（一）广州市基准地价、房价与租金参考价状况

本文所讨论的房价与广州市基准地价、租金参考价三者之间存在一定的差异，具体见表1：

表1 广州市基准地价、房价和租金参考价情况比较表

本文以房价设定内涵为基础，设定新的地价和房租内涵，并在此基础上，考察地价、房价和房租三者间的关系。

（二）选取数据样点

样点数据是考察房价、地价和房租的基础，合理的选取方法、真实的数据来源是得到可靠的研究结论的必要条件。

1.样点数据的获取

本文采用的样本房价数据是真实成交价，基准地价数据是官方公布的数据，房租数据是根据真实案例测算的对应租金评估值，这些数据的真实准确性均比较强。可以作为进一步分析的基础。

2.样点原始数据的分布

分析样点大致的分布情况见下表：

表2 分析样点分布情况一

表3 分析样点分布情况二

（三）数据同质可比处理过程

前述的房价、基准地价和房租都只是原始的数据，下面要对房价和房租数据作出调整，在全部数据达到此前确定的内涵状态之后，才能进行比较分析。

1.数据调整

根据房价内涵的界定，纳入房价数据调整范围的因素主要有楼层、楼龄、建筑结构、装修标准、朝向、景观和物业管理等。调整的过程为：

公式：

则：

数据项说明如下：

表4 公式中各符号的内涵

房租数据的调整虽与房价的调整有一定的差异，但基本的修正因素是一样的，将房租调整到设定状态直接引用房价的修正体系。其他如家电、租期等因素，虽然会有所考虑，但不作为主要考虑因素，这里从略。

2.数据调整结果

调整后的房价和房租数据的价格分布情况见表5：

表5 分析样点的价格分布情况

通过将房价数据和房租数据调整到基准状态，从上表可以看出调整前后的房价和房租数据有着一定的差异，不过总体上差别不大。从下表中也可以看出，地价占房价的比例在存量高层中的比例约为26%，在存量多层中的比例约为32%，这和此前住建部公布的“目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%”调查结果总体上是吻合的。

另一个需要关注的方面是房价与房租的比例关系，不考虑时间价值，330到360个月的房租收入相当于存量高层的房价总额，折合到年的话，约为27.7到29.8年；而存量高层住宅的房价总额则相当于307到340个月的房租收入，也就是25.6到28.4年。这和此前流行的房价租金比在200到300之间的说法相比，是有些偏高

的。

表6 调整前后分析样点价格指标对比表

（四）房价、地价及租金数据分析

本部分对房价、地价和房租的调整后数据进行比较分析，以考察三者间的关系。

1.相关关系分析

首先考察分析样点的房价、地价和房租间的相关关系。具体的相关关系数据见下表：

表7 房价、地价和房租相关关系数据表

（1）单相关系数

从上表中可以看出，存量高层和存量多层的房价、地价和房租两两指标间的单相关系数大多在0.7左右，属于显著相关，个别如存量多层的房价和地价间的单相关系数则达到了0.8241，为高度相关，整体上看，房价、地价和房租间的相关程度是比较密切的。

（2）偏相关系数

利用一级偏相关系数的计算公式计算房价、地价和房租三者的偏相关系数，从上表中可以看出，在除去一种指标影响后，剩余两种指标的相关程度都受到了较大的影响，其中地价和房租间的偏相关系数更是达到了0.1392和0.0530，与其他两项偏相关指标结果存在较大差距，这也显示出地价与房租间存在的联系很大程度上是受房价和地价、房价和房租两组关系传导造成的。结论如下：房价、地价和房租间存在着显著的关联；房价和地价、房价和房租间存在