房地产估价三大方法的含义及操作步骤

1、市场法

概述：简要地说，市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

步骤：①搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。④求取比准价值，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。

2、收益法

概述：简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

步骤：①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。

3、运用直接资本化法

概述：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。

步骤：①预测未来第一年的收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价值。

4、成本法

概述：简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

步骤：①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；

③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价格。

5、假设开发法

概述：简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

步骤：①调查分析待开发房地产状况；②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③预测后续开发经营期；④预测开发完成后的价值；⑤预测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的价值。

6、长期趋势法

概述：长期趋势发是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。

步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确保真实、可靠。②整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。③观察、分析该时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)。④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。