公司评估报告范文企业的项目项目评估报告怎样写

公司评估报告范文企业的项目项目评估报告怎样写
房地产评估报告范例
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民 ___《城市房地产管理法》
2.中华人民 ___国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6. ___《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。

另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。

本报告主要根据中华人民 ___国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
___估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。

随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民 ___国家标准《房地产估价规范》和 ___《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。

但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价分析说明部分
一、估价物概况
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。

评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。

建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁
贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。

二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为
___。

二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

4.评估测算，撰写提交评估报告。

三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。

又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价 (元/平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易
价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B 的交易价格指数为95。

(2)交易日期修正
实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-xx年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。

经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。

可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。

可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这
一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.1100110110110110
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.1100100110110115
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。

经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。

设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0.3100140140140140
装饰装修0.210095959595
使用性质0.2100100100100100
临街状态0.21001xx09085
面积形状0.11001301xx0110
小计1100118115110109
比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
4
估价对象价格=2682×78.9=211609
收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

(3) 修缮费按房屋现值的3%。

(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

(5) 保险费为房屋现值的3‰。

(6) 管理费按年租金的3%计算。

3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
(2)管理费：
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种 ___因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a 1
V=—× [ 1 ————— ]
r (1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。

将上述有关参数代入公式可得：
119 1
V=———× [ 1 ——————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。

根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247
能不能提供给成本法的过程。

非常感谢。

提纲：
一、企业基本情况；企业名称、具体地址、行业、法人及电话、安全科负责人及电话、产品、职工人数。

二、生产工艺
原材料（危险有害原材料要说明危害、储存量及危害程度）
三、主要危险因素
主要危险因素要说明所在具体位置，要说明具体危害是什么及危害程度
四、应急救援
组织机构、人员、电话、应急物料准备
说明施救具体步骤
说明指挥人员、具体施救人员、安全生产专家
说明用什么方法施救，施救具体步骤，用什么物料施救，物料存放地点
五、日常防范措施
去文库下载一个模版，按上面的顺序写就好了。

赛为企业安全管理
纳税评估报告是税务局纳税评估人员对评估结果出具的书面汇报材料，现发一个评估案例，供参考
《某仓储购物广场有限公司纳税评估报告》案例
一、企业基本情况
潜江某仓储购物广场有限公司（以下简称潜江某仓储），是武汉某仓储连锁超市有限公司（以下简称武汉某仓储）的子公司，属大型超市，注册资金500万元，由武汉某连锁仓储和武汉某集团共同投资。

潜江某仓储自xx年11月成立，并认定为一般纳税人，主营经营范围是：其他食品、酒、粮油、肉、蛋、乳及其制品、水产品、水果蔬菜、音像制品、百货、文化用品、针织品、体育用品、家具、工艺美术品、五金交电、家用电器、摩托车、服装、鞋帽、其他日用品、花卉、摄影、照像器材、通讯器材、零售；金银饰品、烟、建筑材料、油漆、粘胶零售。

二、评估对象确定
xx年1—6月份实现销售收入为3513.85万元(其中：按17%税率征收销售2444.15万元，按13%税率征收销售1069.70万元)，销售成本3097.36(抵扣为17%销售成本2092.74万元，抵扣为13%销售
成本1004.62)万元，经营费用419.63万元，管理费用56.43万元，财务费用2.4万元，营业税金及附加7.9万元，按17％、13％的税率计提销项税额555万元，按增值税专票、农副产品收购小票抵扣进项税额516万元，应交税额39万元，已缴纳增值税39万元。

税负为1.11％。

低于市局税负发布值1.8%，因此该企业确定为评估对象。

三、案头分析
(一)、用销售毛利率法进行数据测算、对比分析：
销售毛利率=（∑评估期商品销售收入-∑评估期商品销售成本）÷∑评估期商品销售收入×100%
销售毛利率（3513.85－3097.36）/3513.85×100%＝11.85%
⒈适用17%税率征收税负率计算：
（2444.15－2092.74）/2444.15×100%×17%＝2.44%
其应纳增值税：2444.15×2.44%＝59.64万元
⒉适用13%税率征收税负率计算：
（1069.70－1004.62）/1069.70×100%×13%＝0.79%
其应纳增值税：1069.70×0.79%=8.45万元
⒊测算期应纳税额差异额=(59.64+8.45)-39=29.09万元
⒋测算综合税负率＝（59.64+8.45）/3513.85×100%=1.94%
考虑库存商品和经营费用的运杂费、外购包装物、外购低值易耗品、电费对税负影响，该公司税负率应接近发布值1.8%才算合理，1.11%的税负率明显偏低。

(二)、用费用倒挤法模型进行数据测算：
⒈评估期保本销售收入＝Σ经营费用＝486.36万元
⒉评估期应纳税额＝评估期保本销售收入×17%＝334.98×17%＝
56.95万元
⒊评估期应纳税额＝评估期保本销售收入×13%＝151.38×13%＝
19.68万元
⒋应纳税差异额＝评估期应纳税额－评估期申报应纳税额＝
56.95+19.68－39.00＝37.63万元
⒌测算综合税负率=76.63÷3513.85×100%=2.18%
由以上两个模型测算看，该企业的销售毛利率11.85%，推算出税负应接近发布值才算合理，根据经营期的经营费用测算企业应纳税额为76.63万元，而企业申报应纳税额39万元，应纳税额差异较大。

作为一家比较成熟的国内知名连锁商贸企业，该公司有自己一整套独特的经营和核算模式，绝大部分商品总部统一采购，统一配送，统一结算，鲜活产品本地自采，根据以销定进的原则申报缴纳增值税。

销项税计算及认证抵扣不会出现问题。

通过对企业行业特点、经营方式以及商务活动的了解观察，结合纳税申报会计报表等资料进行分析有以下五个方面的疑点：
1、该企业的财务报表显示，企业应收账款余额较大，需要核查应收款、库存商品等科目，落实销售收入的情况；
2、按照企业经营方式，进项税额方面是总公司根据企业经营状况预估开票，是否有多抵扣税款情况；
3、是否对将定点收购对象及收购协议报主管税务机关备案，对所取得的农副产品收购发票、普通发票的抵扣凭证是否有超范围抵扣；
4、对所有租赁厂商中涉及使用水电金额进行转出进项税额是否按照实际使用水电划转进项税额。

5、超级市场产废收入是否申报纳税。

四、约谈举证
评估人员按规定程序对企业财务人员进行了税务约谈，要求对上述五个方面问题进行举证自查。

一、该企业自查出有两个方面可能影响税负问题：
1、公司与潜江移动公司在春节期间开展了大客户团购合作业务，向移动公司提供金龙鱼4L调和油，合同金额600余万元。

由于移动公司此次活动范围大，营销费用超标，销售款项不能及时到
位，该公司取得的增值税发票当期进行了进项抵扣，而收入确认滞后，造成税负偏低。

2、每月25日前，总公司根据卖场的销售情况推算本月实现销售商品的进项税，开具给各子公司进行抵扣。

为了保证正常申报缴纳税款，这样预估开具的进项税和当月实际发生的进项税就会存在一定的时间性差异估计金额是50万元；
二、该企业对于其它三个方面问题做出如下说明：
一是否对将定点收购对象及收购协议报主管税务机关备案，对所取得的农副产品收购发票、普通发票的其它抵扣凭证是否有超范围抵扣。

主管会计将定点收购对象及收购协议都已报给主管税务机关备案，并且严格按照规定办理。

二对所有租赁厂商中涉及使用水电金额进行转出进项税额是否按照实际使用水电划转进项税额。

卖场水电费均按照国家规定通过安装相应的水电表来计量，每月按时缴纳并取得增值税专用发票。

至于卖场目前所有租赁厂商中涉
及使用水电的，卖场均为其单独安装了分表，通过分表每月各个租赁厂商使用的水电费用均可可靠计量。

在每月约定日，由卖场专人抄表，并开具收款通知单，而所收水电费均在当月入账冲减卖场当月水电费，同时做所收水电费的进项转出。

三超级市场废旧纸盒是如何处理的。

关于卖场废旧纸盒的处理问题，该企业说明如下：开业至今卖场所有废旧纸盒均按照总部废旧纸盒不包含在总部配送货品的货款中，不由卖场自行处理的原则精神，即废旧纸盒不属于卖场财产的原则规定由卖场派人在指定位置放置、，然后在总部配送商品到货时，将已好的废旧纸盒交由总部派来的物流配送车带回，由总部负责统一处理，处理所得款项归入总部收入，与当地卖场无关。

五、实地调查评估
通过约谈举证，评估人员对企业自查的问题进行了实地调查核实，以做进一步证实。

1、经核查截止6月份为止，与潜江移动公司的团购业务收回货款4748000元并已确认收入，由于有1252000元的货款未收回，所以当月并未确认这一部分的收入，审增销项税额212840元；
2、每月25日前，总公司根据卖场的销售情况推算本月实现销售商品的进项税，开具给各子公司进行抵扣。

核实预估开具的进项税和当月实际发生的进项税存在一定的时间性差异，金额为503800元，进项税额是85646元；
3、关于卖场废旧纸盒的处理问题，企业解释说由总部负责统一处理，处理所得款项归入总部收入，与当地卖场无关。

我们认为是废旧纸盒应该是随总部配送货品中在当地卖场卖掉商品之后产生废旧纸盒，实现收入应该在当地申报缴纳。

（待省局明确）
4、关于水电费划转问题。

我们派人到电力部门调出该企业上半年耗电1382000度，农网维护费25981.60元。

将取得的信息与企业接受核对是一致的。

并且企业是按照实际收取租赁厂商水电费372625.62元换算为不含税的收入，转出进项税54142.19元。

5、核实取得普通发票超范围抵扣发票有三张，合计金额120617.20元，进项税额转出15680.24元。

接受其它小规模纳税人开具品名、单价内容填写也不规范。

六、评估处理结果
针对上述问题该纳税人对出现的问题均予以确认，并同意补缴增值税22.85万元。

其中：滞作收入1252000元，审增销项税额212840元；核实预估开具的进项税和当月实际发生的进项税存在一定的时间性差异是85646元；转出不按规定接受超范围普通发票进项税额15680.24元；问题在评估环节得到了解决。

七、回归分析
该企业xx年1-6月应税销售收入3639.05万元，核实应纳增值税61.85万元，应补报税款22.85万元。

税负率达到1.70%，如果考虑到时间差异的进项税额8.56万元的原因，税负率达到1.93%，两者结合来看在正常评估值内。

八、管理建议
1、加强税收政策的宣传和辅导，提高纳税人纳税意识。

通过税法宣传，使纳税人了解税法，逐步提高纳税人的依法纳税意识；加强纳税人财务辅导，及时给予辅导建议，提出纠正措施，并督促企业根据建议自查自纠，为纳税人提供周全而有效的预警服务。

2、深入实际，掌握纳税人经营管理资料。

随着商业零售管理已经广泛使用电算化，应经常深入企业熟悉企业管理和财务管理系
统，掌握企业的经营、销售以及商品进、销、调、存等情况第一手资料，做好税收管理员巡查记录，以便于税收分析和纳税评估。

3、加强业务学习，提高纳税评估效率。

税收管理员必须注重对财务知识和税收理论的学习，熟练掌握法律法规、信息技术与应用技术，学习新的税收政策，掌握更多的业务技能，不但在实践中总结经验，只有这样才能将纳税评估工作取得更大的成效。

主要考虑几下及个方面：
项目前期手续合法性、土地、立项、环评、方案公示等
建筑本身建设对周边的影响（周边道路、建筑日照采光的遮挡、基坑开挖引起的道路及周边建筑开裂等）
施工阶段的影响、噪音、粉尘、三废排放对周边企业及居民的影响
营运阶段的影响：企业生产所带来的交通、环保等方面的影响
风险源的识别
风险防范措施及风险防范预案
风险等级的判定
大致以上几点，如需详细报告，请留言
yzl@tebsun. 详细报告发给我分给你先。

固定资产--机器设备”评估提供资料清单：1. 企业营业执照复印件或个人 ___复印件；2. 国有资产产权登记证(非国有资产除外)；3. 有关机器设备的产权证明文件及其他替代性文件；4. 有关设备的存放证明；5. 有关重要资产的购买协议、付款凭证和照片；
6. 资产评估清查明细表；
7. 主要设备(举例用)使用说明书;
8. 企业提供的部分重要设备招投标文件、订货合同、付款凭证；
9. 重大设备定期维修保养及检测记录。

固定资产-房屋建筑物"评估提供资料清单：1、企业营业执照复印件或个人 ___复印件；2、国有资产产权登记证(非国有资产除外)；3、当地建筑工程概(预)算定额；4、当地建筑工程取费标准；
5、房屋建筑、构筑物资产评估明细表表；
6、部分房屋建筑物工程预决算资料；
7、房屋产权证书或有关房屋产权证明资料；
8、企业年度财务报表；
9、建筑物总平面图；10、土地使用权证书；11、当。