攀枝花西区项目战略定位报告(5-31改)
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Report directory
报
告
目
1
攀枝花城市现状及市场调研
录
2
项目宗地分析及案例研究
3
项目发展战略及价值体系
4
整体定位及产品规划建议
攀枝花的城市发展，经历了”工业兴市“和”房地产拉动“两大阶段。 早期，西区是玫瑰之地，百业兴旺，工业厂区构建了城市轮廓和发展动力。 后来，房地产迅速发展，西区沉浸在工业时代的没落辉煌中不能自拔，而被遵 循现代城市发展轨迹的“东区、仁和”后来居上远远抛在了后边。
801亿元
65066元
工业经济仍然是经济运行的主动力，13年工业实现452.9亿元，增长12.8%，增速比全省平均水平高1.7%，在全省
排第7位；固定资产投资完成额545.74亿元，增长17.8%。
——数据来源《攀枝花市市2014年1月攀枝花日报》
2013年，攀枝花生产总值800亿元，在全省排第8位，工业化率72.03%，居四川省第一位； 人均GDP65066元，居四川第一位。可看出攀枝花人民的购买力相对旺盛。
经济：以第二产业为主，工业化率72.03%，居四川省第一位，但经济总量相对较低、
一三产业层次低、基础薄弱，如何打造“中国钒钛之都建，设特色经济强市”，是未来攀 枝花城市和经济发展突破的关键。
第一产业增值27亿元，增长4.5%，第二产业增值597亿元，增长11.7%，第三产业增值175亿元，增长8.0%。
社区配 套
材料质 量
规模效 应
区位地 段
现场展 示
产品创 新
营销表 现
品牌效 应
价格
户型结 构
资源条 件
城市配 套
总价敏感度极高是需求特征中 的最基础的因素；
人们理解高品质房产品的内涵 以物质层面的地段、户型功能性、 社区规模性、品牌性和性价比能 等为品质基础；
精神满足和自我实现认同等需 求正逐渐成为市场主流，但更多 数客户仍旧以基础性需求为出发 点，向上兼顾品质需求；
1.1、攀枝花城市发展概况-区划
区划：攀枝花地处川滇交界部、金沙江与雅砻江交汇；辖东区、西区、仁和和米易、盐边。
是四川通往云南、东南亚的最近点，重要的交通枢纽和商贸物资集散地。
成都
西昌
攀枝花
云南
成都
成昆铁路
京昆高速
丽江
西昌
攀枝花
重庆
宜宾
宜西铁路
昭通
昆明
昭攀丽铁路
攀枝花交通区位图
•铁路：成昆线、成昆线渡口支线（攀枝花至格里坪），攀枝花到云南昭通的昭攀丽铁路，以及经过西昌到宜宾的宜西铁路 •高速：京昆高速公路成都至攀枝花已全面开通，攀枝花至武定已通，武定至昆明高速建设于2013年10月26日也全面完成。
攀枝花市城市规划到20Baidu Nhomakorabea0年，城市人口目标125万。
城西城区
中心城区
城东组团
渔门镇
攀莲镇 桐子林镇
格里坪-清香坪
金沙江的东西向轴线
弄弄坪-瓜子坪 炳草岗-仁和
金江－团山 马店河
大田镇
仁和沟的南北发展轴线
1.1、攀枝花城市发展概况-两大新城
规划：近年来，由于城市产业转型，为拓展攀枝花经济发展空间，大力发展第三产业以及两
4000
东区、早些年的城市中心 区域，配套较为成熟，随 着炳草岗区域成熟，以及 新区不断拓展，逐渐落寞
1 3
4
2
炳三区城市未来的政务中心
也是攀枝花城市发展重点打
造的区域。发展前景巨大。
5 7
五十四片区，以小商品市场等商 业为主的区域，连接市中心和仁 和，配套成熟但缺品质
仁和区，城市发展中 重要的两个居住区之 一，攀枝花城区中空 气质量最好最适合居 住的区域
市用地规模135.31平方公里。形成以攀枝花中心城区为中心，米易、桐子林、渔门、大田 为次中心。
“一主、多点”城镇空间结构。 “一主”是攀枝花中心城区（东区）
“多点”（次中心)：指攀莲镇、渔门镇 、大田镇和桐子林镇；（小城镇）： 平地镇、布德镇、红格镇、格萨拉镇 、永兴镇、普威镇。
一个中心、四个片区，2013年城市人口90万
c) 西区相对供应较少， 产品类型较为
单一，发展相对滞后
南湖国际 万家广场
半山康城 时代天街 海德堡 公园大地 柠檬城 银泰城 波尔卡城邦 浩远兰庭 颐和蓝天
铂金商务大厦 世纪城 金域阳光
奥林匹克
天悦湾 帝景华庭 钢城商贸大厦 上恒广场
香榭丽都 领域
御景城 水岸沙湾 润丰新座
1.2、攀枝花房地产发展现状-销售
1.2、攀枝花房地产发展现状-楼盘分布
目前攀枝花市场，城市供应主力集中在炳三区和仁和片区，大量投资性物业推出市场，西区 相对供应较小，地产发展滞后。
福广金诚 书香御景
主要供给
a) 目前城市主要房地产项目都集中炳
草岗、仁和片区
b) 物业类型多种多样，不但有传统住
宅大盘，还出现了写字楼、产权酒 店、商务公寓等投资物业
（/年） 2009 2010
2011
2012
2013
（/年） 2009
2010
2011
2012
2013
从上图可看出：09-13年攀枝花房产成交主要要集中 在东区与仁和，东区09-13年总成交套数达20361套， 但是西区成交仅仅只有2699套。
从上图可看出：2010年东区成交均价已经突破4000元， 2013年均价向5000元大关迈进，但是西区成交均价还 在3500元关口徘徊。
一心：机场为中心；两轴：金沙江东西向轴线和仁和沟的南北向轴线 四片：江南片区（炳草岗-仁和），江北片区（弄弄坪-瓜子坪片区），城
西片区（格里坪-清香坪），城东片区（金江－团山－马店河－迤资）
1.1、攀枝花城市发展概况-人口目标
人口目标：按照城市总体规划，到2030年，城镇人口125万人，城镇化率达到85％；城
炳草岗，城市政治、经济、文化中心， 区域受空间的限制，后期的发展将以 旧城改造为主。
五十四，连接市中心和仁和以及
6
西区之间的区域，空气质量较差，
区域吸引力不大。
居住环境 中 良 中下 中 下
优
距市中心 中心 5分钟 8分钟
12分钟 30分钟
25分钟
价格平台
4800 4600 3700 4000 3900
销售总量：攀枝花楼市近10年供应56352套，去化46829套，主要供应及销售主要集中
在东区和仁和区；但西区供应3880套，销售3703套，西区房地产市场供应量及销售明显 不足，对城市发展拉动不足。
2009-2013年，攀枝花楼市总成交32539套
（/套）
2013年，西区房价均价在3500元/平
（/元）
南部经济区
区域 西区 东区 仁和区
规划人口 25万 60万 40万
城东片区
仁和沟的南北发展轴线
中心经济区：以矿产资源为主体、第三产业辅助的综合经济区； 南部经济区：以生态农业为龙头，生物药业及农产品综合开发； 东北部经济区：农业产业化和特色民俗旅游业的发展； 西北部经济区：旅游资源的综合开发和生态林业的发展。
★★★★★ ★★★
体验场 售楼处 展示区
围板、导视系统 工地包装
节奏控制 推广节奏 推盘节奏
市场现有水平
客户认知度
★★★★
★★★
★★ ★
★★★
★★ ★
★★
★★
★★
市场现状
由早期的节奏混乱，到现在的节奏清晰
一线企业和项目节奏清晰，其他相对混乱
其他渠道
车套、直邮、巡展、分众、渠道等创新运用积极
•营销推广手法丰富，体验展 示水平较高，注重营销节奏 和细节控制，向成都靠齐。 •最为有效的客户攻击手段为： 品牌和口碑传播。 •从客户认知度来看：品牌> 现场>口碑>户外广告牌>夹 报>短信>网络、电视。 •攀枝花房产客户需求特征：
大城市新区再造，带来房地产置业的旺盛需求，城市发展由工业驱动进入房地产开发驱动。
流沙坡片区
花城新区：总用地面积47.50平方公里，新增人口规模30-
35万人，以商务办公区集中、高端服务业集聚、生态优美宜 居于一体的现代化新型城区。
炳三区炳四区
渡仁片区
沙沟片区
城市发展由工业驱动进入房地产开发驱动
总发片区
广方式效果最佳，各类活动营销效果良好！部分楼盘启动分销和外展点。
常用营销渠道
夹报、杂志
电视
信息 传递 途径
户外广告牌 房展会
车体、站牌 广播
网络、短信
使用频率 ★★★
★ ★★★★
★ ★★★★
★ ★★★★
客户认知度 ★★★ ★ ★★★ ★
★★★★ /
★★★
客户会
★★
★
客户
企业及项目品牌 口碑传播
★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★
置业习惯：首先受营销推广感染，其次看重区域和品牌，对总价最敏感，对产品创新最
认可，注重项目现场给予的满足感，精神满足和自我实现认同要求高。
总价敏感度较高，地段、品牌、规模、园林和城市配套是对置业行为影响较大的因素，产品创新带 来的附加价值客户认同度已全面达成，故可以给项目带来较高溢价。
营销价值
园林绿 化
1.1、攀枝花城市发展概况-城市特点
人口气候：主城区常驻城市人口约90万，全市户籍人口130万。城市属于亚热带气候
，工业发达，人居GDP高，也是中国第二批健康试点城市。
攀枝花市是攀西重镇，城市人口约90万； 攀枝花是一个既有壮丽山河峡谷奇景，又有亚热带旖旎风光；既有现代人创造的伟业，又有遗存古朴风貌 的理想的旅游胜地。
1.2、攀枝花房地产发展现状-现场展示
现场展示：与成都市场直接接轨，市场竞争压力大，产品同质化严重，营销手段丰富，
各项目现场展示水平高。品牌企业和大型品牌项目，占市场的主导。
御景城
钢城金贸大厦
金域阳光
润丰新座
银泰城
金海世纪城
1.2、攀枝花房地产发展现状-广告媒介
广告媒介：节奏清晰，在媒体使用效果上，以口碑、现场、户外、夹报、网络等主流推
1.2、攀枝花房地产发展现状-区域
房产市场划分：攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增加
以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。开发热点为炳三区和仁和，西区地 产开发相对处于弱势地位。
区域 炳草岗 炳三区 东风 五十四 西区
仁和
西区，攀枝花重型企业的集中地，居住环境恶劣，空气质量差， 少数住宅项目为因工作等原因无法离开此区域人而造
东区
33039
27964
仁和
19433
15162
（区域）
西区
3880
3703
合计
56352
46829
——以上数据来自《攀枝花房管局网站》
备注：从攀枝花近10年的成交供应数据也能看出，攀枝花住宅供应量大的东区和仁和区， 城市发展快，这也符合目前大多数城市发展主要由房地产开发拉动的特性。
1.2、攀枝花房地产发展现状-销售
清香坪新城：规划总面积80万平方米，集公共文化服务区、中
央商务区、文化广场区、中心商业广场区以及居住区五大区域。
1.1、攀枝花城市发展概况-小结
从攀枝花城市的起源，城市的发展模式，城市空间现状、交通现状及未来城市规划等特 征分析，可以看出攀枝花城市转型是必然之路：
攀枝花从“钢城”到“花城”，工矿业到康养旅游转型 城市更新再造，给房地产带来“人口红利”和“置业需求”
西区这片城，何去又何从？
一
市场调研及分析
从工业兴市到房地产拉动，中国钢城经历着产业裂变和城市发展转型之痛， 而这一切之于西区，似乎是身外之事，白驹过隙瞬间一夜，一江三岸一城三 区，竟然几个时代并存，西区依然置身于上世纪把九十年代。
1. 攀枝花城市发展现状及分析 2. 攀枝花房地产市场发展分析 3. 重点商业地产项目调研
销售总量：攀枝花楼市近10年供应56352套，去化46829套，主要供应及销售主要集中
在东区和仁和区；但西区供应3880套，销售3703套，西区房地产市场供应量及销售明显 不足，对城市发展拉动不足。
2005-2013年，攀枝花楼市总成交46829套
（/套）
攀枝花2005-2014供应与成交
区域
供应（套） 销售（套）
攀枝花现已发展成为中国西部重要的钢铁、钒钛、能源基地和新兴工业城市，人均GDP雄居西南地区 首位，是西南地区最富裕的城市。
世界卫生组织将长春、成都、攀枝花3个城市列为中国第二批健康城市试点项目。
特点：城市化率高，人均GDP高，新兴工业城市，亚热带气候，健康试点城市。
1.1、攀枝花城市发展概况-经济现状
社区品牌＞地段＞功能＞ 总
价＞面积＞ 单价＞ 舒适度”。
1.2、攀枝花房地产发展现状-广告表现
广告表现：楼盘广告大多就产品说产品，媒体以报纸、公交牌、户外广告、现场道旗、
桁架为主，平面设计上多采用效果图、实景图拼接，注重对品牌的诉求。
直白户型面积、户型赠送、优惠价格和低首付等信息，充斥各类广告！
1.2、攀枝花房地产发展现状-置业习惯
1.1、攀枝花城市发展概况-城市规划
规划：“一心两轴四片”组团式城市空间格局，四片区，功能及产业分设，片区中心制，
发展各有侧重，未来攀枝花市呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”城市结构
城西城区
江南/江北城区
城东组团
西北部经济区
东北部经济区
城西片区
金沙江的东西向轴线
江北片区
中心经济区
江南片区
报
告
目
1
攀枝花城市现状及市场调研
录
2
项目宗地分析及案例研究
3
项目发展战略及价值体系
4
整体定位及产品规划建议
攀枝花的城市发展，经历了”工业兴市“和”房地产拉动“两大阶段。 早期，西区是玫瑰之地，百业兴旺，工业厂区构建了城市轮廓和发展动力。 后来，房地产迅速发展，西区沉浸在工业时代的没落辉煌中不能自拔，而被遵 循现代城市发展轨迹的“东区、仁和”后来居上远远抛在了后边。
801亿元
65066元
工业经济仍然是经济运行的主动力，13年工业实现452.9亿元，增长12.8%，增速比全省平均水平高1.7%，在全省
排第7位；固定资产投资完成额545.74亿元，增长17.8%。
——数据来源《攀枝花市市2014年1月攀枝花日报》
2013年，攀枝花生产总值800亿元，在全省排第8位，工业化率72.03%，居四川省第一位； 人均GDP65066元，居四川第一位。可看出攀枝花人民的购买力相对旺盛。
经济：以第二产业为主，工业化率72.03%，居四川省第一位，但经济总量相对较低、
一三产业层次低、基础薄弱，如何打造“中国钒钛之都建，设特色经济强市”，是未来攀 枝花城市和经济发展突破的关键。
第一产业增值27亿元，增长4.5%，第二产业增值597亿元，增长11.7%，第三产业增值175亿元，增长8.0%。
社区配 套
材料质 量
规模效 应
区位地 段
现场展 示
产品创 新
营销表 现
品牌效 应
价格
户型结 构
资源条 件
城市配 套
总价敏感度极高是需求特征中 的最基础的因素；
人们理解高品质房产品的内涵 以物质层面的地段、户型功能性、 社区规模性、品牌性和性价比能 等为品质基础；
精神满足和自我实现认同等需 求正逐渐成为市场主流，但更多 数客户仍旧以基础性需求为出发 点，向上兼顾品质需求；
1.1、攀枝花城市发展概况-区划
区划：攀枝花地处川滇交界部、金沙江与雅砻江交汇；辖东区、西区、仁和和米易、盐边。
是四川通往云南、东南亚的最近点，重要的交通枢纽和商贸物资集散地。
成都
西昌
攀枝花
云南
成都
成昆铁路
京昆高速
丽江
西昌
攀枝花
重庆
宜宾
宜西铁路
昭通
昆明
昭攀丽铁路
攀枝花交通区位图
•铁路：成昆线、成昆线渡口支线（攀枝花至格里坪），攀枝花到云南昭通的昭攀丽铁路，以及经过西昌到宜宾的宜西铁路 •高速：京昆高速公路成都至攀枝花已全面开通，攀枝花至武定已通，武定至昆明高速建设于2013年10月26日也全面完成。
攀枝花市城市规划到20Baidu Nhomakorabea0年，城市人口目标125万。
城西城区
中心城区
城东组团
渔门镇
攀莲镇 桐子林镇
格里坪-清香坪
金沙江的东西向轴线
弄弄坪-瓜子坪 炳草岗-仁和
金江－团山 马店河
大田镇
仁和沟的南北发展轴线
1.1、攀枝花城市发展概况-两大新城
规划：近年来，由于城市产业转型，为拓展攀枝花经济发展空间，大力发展第三产业以及两
4000
东区、早些年的城市中心 区域，配套较为成熟，随 着炳草岗区域成熟，以及 新区不断拓展，逐渐落寞
1 3
4
2
炳三区城市未来的政务中心
也是攀枝花城市发展重点打
造的区域。发展前景巨大。
5 7
五十四片区，以小商品市场等商 业为主的区域，连接市中心和仁 和，配套成熟但缺品质
仁和区，城市发展中 重要的两个居住区之 一，攀枝花城区中空 气质量最好最适合居 住的区域
市用地规模135.31平方公里。形成以攀枝花中心城区为中心，米易、桐子林、渔门、大田 为次中心。
“一主、多点”城镇空间结构。 “一主”是攀枝花中心城区（东区）
“多点”（次中心)：指攀莲镇、渔门镇 、大田镇和桐子林镇；（小城镇）： 平地镇、布德镇、红格镇、格萨拉镇 、永兴镇、普威镇。
一个中心、四个片区，2013年城市人口90万
c) 西区相对供应较少， 产品类型较为
单一，发展相对滞后
南湖国际 万家广场
半山康城 时代天街 海德堡 公园大地 柠檬城 银泰城 波尔卡城邦 浩远兰庭 颐和蓝天
铂金商务大厦 世纪城 金域阳光
奥林匹克
天悦湾 帝景华庭 钢城商贸大厦 上恒广场
香榭丽都 领域
御景城 水岸沙湾 润丰新座
1.2、攀枝花房地产发展现状-销售
1.2、攀枝花房地产发展现状-楼盘分布
目前攀枝花市场，城市供应主力集中在炳三区和仁和片区，大量投资性物业推出市场，西区 相对供应较小，地产发展滞后。
福广金诚 书香御景
主要供给
a) 目前城市主要房地产项目都集中炳
草岗、仁和片区
b) 物业类型多种多样，不但有传统住
宅大盘，还出现了写字楼、产权酒 店、商务公寓等投资物业
（/年） 2009 2010
2011
2012
2013
（/年） 2009
2010
2011
2012
2013
从上图可看出：09-13年攀枝花房产成交主要要集中 在东区与仁和，东区09-13年总成交套数达20361套， 但是西区成交仅仅只有2699套。
从上图可看出：2010年东区成交均价已经突破4000元， 2013年均价向5000元大关迈进，但是西区成交均价还 在3500元关口徘徊。
一心：机场为中心；两轴：金沙江东西向轴线和仁和沟的南北向轴线 四片：江南片区（炳草岗-仁和），江北片区（弄弄坪-瓜子坪片区），城
西片区（格里坪-清香坪），城东片区（金江－团山－马店河－迤资）
1.1、攀枝花城市发展概况-人口目标
人口目标：按照城市总体规划，到2030年，城镇人口125万人，城镇化率达到85％；城
炳草岗，城市政治、经济、文化中心， 区域受空间的限制，后期的发展将以 旧城改造为主。
五十四，连接市中心和仁和以及
6
西区之间的区域，空气质量较差，
区域吸引力不大。
居住环境 中 良 中下 中 下
优
距市中心 中心 5分钟 8分钟
12分钟 30分钟
25分钟
价格平台
4800 4600 3700 4000 3900
销售总量：攀枝花楼市近10年供应56352套，去化46829套，主要供应及销售主要集中
在东区和仁和区；但西区供应3880套，销售3703套，西区房地产市场供应量及销售明显 不足，对城市发展拉动不足。
2009-2013年，攀枝花楼市总成交32539套
（/套）
2013年，西区房价均价在3500元/平
（/元）
南部经济区
区域 西区 东区 仁和区
规划人口 25万 60万 40万
城东片区
仁和沟的南北发展轴线
中心经济区：以矿产资源为主体、第三产业辅助的综合经济区； 南部经济区：以生态农业为龙头，生物药业及农产品综合开发； 东北部经济区：农业产业化和特色民俗旅游业的发展； 西北部经济区：旅游资源的综合开发和生态林业的发展。
★★★★★ ★★★
体验场 售楼处 展示区
围板、导视系统 工地包装
节奏控制 推广节奏 推盘节奏
市场现有水平
客户认知度
★★★★
★★★
★★ ★
★★★
★★ ★
★★
★★
★★
市场现状
由早期的节奏混乱，到现在的节奏清晰
一线企业和项目节奏清晰，其他相对混乱
其他渠道
车套、直邮、巡展、分众、渠道等创新运用积极
•营销推广手法丰富，体验展 示水平较高，注重营销节奏 和细节控制，向成都靠齐。 •最为有效的客户攻击手段为： 品牌和口碑传播。 •从客户认知度来看：品牌> 现场>口碑>户外广告牌>夹 报>短信>网络、电视。 •攀枝花房产客户需求特征：
大城市新区再造，带来房地产置业的旺盛需求，城市发展由工业驱动进入房地产开发驱动。
流沙坡片区
花城新区：总用地面积47.50平方公里，新增人口规模30-
35万人，以商务办公区集中、高端服务业集聚、生态优美宜 居于一体的现代化新型城区。
炳三区炳四区
渡仁片区
沙沟片区
城市发展由工业驱动进入房地产开发驱动
总发片区
广方式效果最佳，各类活动营销效果良好！部分楼盘启动分销和外展点。
常用营销渠道
夹报、杂志
电视
信息 传递 途径
户外广告牌 房展会
车体、站牌 广播
网络、短信
使用频率 ★★★
★ ★★★★
★ ★★★★
★ ★★★★
客户认知度 ★★★ ★ ★★★ ★
★★★★ /
★★★
客户会
★★
★
客户
企业及项目品牌 口碑传播
★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★
置业习惯：首先受营销推广感染，其次看重区域和品牌，对总价最敏感，对产品创新最
认可，注重项目现场给予的满足感，精神满足和自我实现认同要求高。
总价敏感度较高，地段、品牌、规模、园林和城市配套是对置业行为影响较大的因素，产品创新带 来的附加价值客户认同度已全面达成，故可以给项目带来较高溢价。
营销价值
园林绿 化
1.1、攀枝花城市发展概况-城市特点
人口气候：主城区常驻城市人口约90万，全市户籍人口130万。城市属于亚热带气候
，工业发达，人居GDP高，也是中国第二批健康试点城市。
攀枝花市是攀西重镇，城市人口约90万； 攀枝花是一个既有壮丽山河峡谷奇景，又有亚热带旖旎风光；既有现代人创造的伟业，又有遗存古朴风貌 的理想的旅游胜地。
1.2、攀枝花房地产发展现状-现场展示
现场展示：与成都市场直接接轨，市场竞争压力大，产品同质化严重，营销手段丰富，
各项目现场展示水平高。品牌企业和大型品牌项目，占市场的主导。
御景城
钢城金贸大厦
金域阳光
润丰新座
银泰城
金海世纪城
1.2、攀枝花房地产发展现状-广告媒介
广告媒介：节奏清晰，在媒体使用效果上，以口碑、现场、户外、夹报、网络等主流推
1.2、攀枝花房地产发展现状-区域
房产市场划分：攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增加
以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。开发热点为炳三区和仁和，西区地 产开发相对处于弱势地位。
区域 炳草岗 炳三区 东风 五十四 西区
仁和
西区，攀枝花重型企业的集中地，居住环境恶劣，空气质量差， 少数住宅项目为因工作等原因无法离开此区域人而造
东区
33039
27964
仁和
19433
15162
（区域）
西区
3880
3703
合计
56352
46829
——以上数据来自《攀枝花房管局网站》
备注：从攀枝花近10年的成交供应数据也能看出，攀枝花住宅供应量大的东区和仁和区， 城市发展快，这也符合目前大多数城市发展主要由房地产开发拉动的特性。
1.2、攀枝花房地产发展现状-销售
清香坪新城：规划总面积80万平方米，集公共文化服务区、中
央商务区、文化广场区、中心商业广场区以及居住区五大区域。
1.1、攀枝花城市发展概况-小结
从攀枝花城市的起源，城市的发展模式，城市空间现状、交通现状及未来城市规划等特 征分析，可以看出攀枝花城市转型是必然之路：
攀枝花从“钢城”到“花城”，工矿业到康养旅游转型 城市更新再造，给房地产带来“人口红利”和“置业需求”
西区这片城，何去又何从？
一
市场调研及分析
从工业兴市到房地产拉动，中国钢城经历着产业裂变和城市发展转型之痛， 而这一切之于西区，似乎是身外之事，白驹过隙瞬间一夜，一江三岸一城三 区，竟然几个时代并存，西区依然置身于上世纪把九十年代。
1. 攀枝花城市发展现状及分析 2. 攀枝花房地产市场发展分析 3. 重点商业地产项目调研
销售总量：攀枝花楼市近10年供应56352套，去化46829套，主要供应及销售主要集中
在东区和仁和区；但西区供应3880套，销售3703套，西区房地产市场供应量及销售明显 不足，对城市发展拉动不足。
2005-2013年，攀枝花楼市总成交46829套
（/套）
攀枝花2005-2014供应与成交
区域
供应（套） 销售（套）
攀枝花现已发展成为中国西部重要的钢铁、钒钛、能源基地和新兴工业城市，人均GDP雄居西南地区 首位，是西南地区最富裕的城市。
世界卫生组织将长春、成都、攀枝花3个城市列为中国第二批健康城市试点项目。
特点：城市化率高，人均GDP高，新兴工业城市，亚热带气候，健康试点城市。
1.1、攀枝花城市发展概况-经济现状
社区品牌＞地段＞功能＞ 总
价＞面积＞ 单价＞ 舒适度”。
1.2、攀枝花房地产发展现状-广告表现
广告表现：楼盘广告大多就产品说产品，媒体以报纸、公交牌、户外广告、现场道旗、
桁架为主，平面设计上多采用效果图、实景图拼接，注重对品牌的诉求。
直白户型面积、户型赠送、优惠价格和低首付等信息，充斥各类广告！
1.2、攀枝花房地产发展现状-置业习惯
1.1、攀枝花城市发展概况-城市规划
规划：“一心两轴四片”组团式城市空间格局，四片区，功能及产业分设，片区中心制，
发展各有侧重，未来攀枝花市呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”城市结构
城西城区
江南/江北城区
城东组团
西北部经济区
东北部经济区
城西片区
金沙江的东西向轴线
江北片区
中心经济区
江南片区