卓越·东部蔚蓝海岸专案研究报告 -37页共38页文档
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采用自然主义景观设计 手法，体现一种私密、 健康的居住方式和恬静、 雍容生活态度。
通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了 雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。
园林景观：让生活再蓝一点
【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】
1
12
1、坪山河湿地公园健康跑道
2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭
山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，
直通澳头镇
交通状况分析
➢ 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； ➢ 目前项目周边公交线路较少； ➢ 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。
项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。
周边环境 市政绿地
773316平 方米
容积率 1.25
绿化率 楼层状况
车位
35%
别墅为地 上3层+架 空层
18000个
均价
总户数 开盘时间
4900元/平 方米
16000
2019年11 月5日
入住时间 2019年5月
一期产品为80-140平米2 房至4房高层住宅。
6
栋
5栋
4栋2栋3 Nhomakorabea栋
【区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距 离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪 山新区发展利好，发展前景最佳。
惠阳中心区
地铁3号延长线30 分钟连接深圳中心 区
厦深铁路—2019年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作
大亚湾西区
大亚湾中心区
霞涌片区
坪山新区
石化大道2019年连接
锦绣东路，无缝对接 龙岗
沿海高速—2019年4月通车， 霞涌及石化区设有出口，深圳
南坪快速——三期将建设龙岗区的横岗、坪
与大亚湾仅约半个小时车程
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
营销节点分析 品牌策略分析 客户策略分析 定价及推售策略分析 促销策略分析
4 营销策略分析
营销策略分析
再创蔚蓝经典传奇
卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排
（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2019年10月14日）
产品户型点评
A户型：80.45平米到85.45平米两房，分布 于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。 户型的方正程度从户型图上便可以看出，没 有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。 笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口 之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而 言又有些拥挤。
售楼处
售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以 白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海 简约保有一致性。
样板房
样板房装修，有一 定档次，但并不惊 艳。或许是因为正 在建设缘故，目前 窗外景色一般。
销售状况
首批产品以80-136㎡的2房至4房为主，在深圳 解筹时卖出30多套，11月5、6日。两日买了60 多套。
产品户型点评
B户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、 6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首 选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花 园。
产品户型点评
C户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做 是B户型的精简版，分布于3栋和7栋A单元的南端 头，同样赠送入户花园，三房两厅两卫，但只有 一个阳台，对于想省钱的五口之家来说这一户型 是非常不错的选择。
坪山新区
中央居住 区
➢大亚湾唯一综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套； ➢距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好； ➢高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势； ➢大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。 ➢目前西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中山大学 附属医院（新建2019年投入使用，上杨区位置）。
客户区域
置业目的
客户阶层
家庭结构
所占比例
深圳客户、本地客户 主要是自住为主 中高端白领 夫妇2人，3口之家，5口
75%
之家
其他区域
投资为主
-----------
---------
25%
上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调 控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明 朗的情况下，投资客也少了很多。
【交通规划最优】两条高速、一条快线，二 条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半 小时便利生活圈。
➢目前已经开通多路公交，138路、317路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴1线由澳 头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等。
深汕高速—淡水坑梓均 有出口，坑梓出口距离 项目5KM，抵达中心区 50分钟 规划中新横坪 连接石化大道
2
3
4
【完善的配套设施】5000平米欧式奢华会所，内设咖啡厅、 健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲
娱乐设施。
【完善的配套设施】国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引 入名牌教育，打造片区第一教育社区。
两所国际双语幼儿园、九年一贯制教 育将开设素质化教育特色班：
•数理教育特色 •艺术教育特色 •英语教育特色 •信息化教育特色
产品户型点评
D户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3 栋、5栋和7栋A单元东西端头，离别墅群仅一路之 隔。
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目整体客户定位
3 客户分析
客户分析
墅区里的星级套房高层居住，别墅享受
项目整体客户定位
项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目建筑设计 项目大堂设计 项目园林景观 项目内部配套 售楼处 样板房 销售状况 户型点评
2 产品分析
产品分析
全新的蓝生活时代
建筑风格
景观设计采用新古典主义风 格。通过尊贵典雅的风格元 素来体现楼盘的品质感，原 生的环境孕育了雍容的品质， 人文的设计造就了浪漫的情 怀。
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目基本指标 项目整体规划 区域规划及配套 项目交通状况 项目周边环境
1 项目分析
项目分析
让生活再蓝一点
项目基本指标
楼盘名称 卓越东部 蔚蓝海岸
开发商 卓越集团
代理商 中原地产
建筑面积 2000000平 方米
项目地址 占地面积
大亚湾区 西区西三 大道北侧 (紧邻石化 大道)
通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了 雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。
园林景观：让生活再蓝一点
【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】
1
12
1、坪山河湿地公园健康跑道
2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭
山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，
直通澳头镇
交通状况分析
➢ 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； ➢ 目前项目周边公交线路较少； ➢ 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。
项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。
周边环境 市政绿地
773316平 方米
容积率 1.25
绿化率 楼层状况
车位
35%
别墅为地 上3层+架 空层
18000个
均价
总户数 开盘时间
4900元/平 方米
16000
2019年11 月5日
入住时间 2019年5月
一期产品为80-140平米2 房至4房高层住宅。
6
栋
5栋
4栋2栋3 Nhomakorabea栋
【区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距 离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪 山新区发展利好，发展前景最佳。
惠阳中心区
地铁3号延长线30 分钟连接深圳中心 区
厦深铁路—2019年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作
大亚湾西区
大亚湾中心区
霞涌片区
坪山新区
石化大道2019年连接
锦绣东路，无缝对接 龙岗
沿海高速—2019年4月通车， 霞涌及石化区设有出口，深圳
南坪快速——三期将建设龙岗区的横岗、坪
与大亚湾仅约半个小时车程
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
营销节点分析 品牌策略分析 客户策略分析 定价及推售策略分析 促销策略分析
4 营销策略分析
营销策略分析
再创蔚蓝经典传奇
卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排
（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2019年10月14日）
产品户型点评
A户型：80.45平米到85.45平米两房，分布 于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。 户型的方正程度从户型图上便可以看出，没 有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。 笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口 之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而 言又有些拥挤。
售楼处
售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以 白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海 简约保有一致性。
样板房
样板房装修，有一 定档次，但并不惊 艳。或许是因为正 在建设缘故，目前 窗外景色一般。
销售状况
首批产品以80-136㎡的2房至4房为主，在深圳 解筹时卖出30多套，11月5、6日。两日买了60 多套。
产品户型点评
B户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、 6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首 选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花 园。
产品户型点评
C户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做 是B户型的精简版，分布于3栋和7栋A单元的南端 头，同样赠送入户花园，三房两厅两卫，但只有 一个阳台，对于想省钱的五口之家来说这一户型 是非常不错的选择。
坪山新区
中央居住 区
➢大亚湾唯一综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套； ➢距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好； ➢高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势； ➢大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。 ➢目前西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中山大学 附属医院（新建2019年投入使用，上杨区位置）。
客户区域
置业目的
客户阶层
家庭结构
所占比例
深圳客户、本地客户 主要是自住为主 中高端白领 夫妇2人，3口之家，5口
75%
之家
其他区域
投资为主
-----------
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25%
上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调 控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明 朗的情况下，投资客也少了很多。
【交通规划最优】两条高速、一条快线，二 条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半 小时便利生活圈。
➢目前已经开通多路公交，138路、317路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴1线由澳 头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等。
深汕高速—淡水坑梓均 有出口，坑梓出口距离 项目5KM，抵达中心区 50分钟 规划中新横坪 连接石化大道
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【完善的配套设施】5000平米欧式奢华会所，内设咖啡厅、 健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲
娱乐设施。
【完善的配套设施】国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引 入名牌教育，打造片区第一教育社区。
两所国际双语幼儿园、九年一贯制教 育将开设素质化教育特色班：
•数理教育特色 •艺术教育特色 •英语教育特色 •信息化教育特色
产品户型点评
D户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3 栋、5栋和7栋A单元东西端头，离别墅群仅一路之 隔。
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目整体客户定位
3 客户分析
客户分析
墅区里的星级套房高层居住，别墅享受
项目整体客户定位
项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目建筑设计 项目大堂设计 项目园林景观 项目内部配套 售楼处 样板房 销售状况 户型点评
2 产品分析
产品分析
全新的蓝生活时代
建筑风格
景观设计采用新古典主义风 格。通过尊贵典雅的风格元 素来体现楼盘的品质感，原 生的环境孕育了雍容的品质， 人文的设计造就了浪漫的情 怀。
报告构件
项目分析 产品分析 客户分析 营销策略分析
项目基本指标 项目整体规划 区域规划及配套 项目交通状况 项目周边环境
1 项目分析
项目分析
让生活再蓝一点
项目基本指标
楼盘名称 卓越东部 蔚蓝海岸
开发商 卓越集团
代理商 中原地产
建筑面积 2000000平 方米
项目地址 占地面积
大亚湾区 西区西三 大道北侧 (紧邻石化 大道)