巴菲特的财富人生 之巴菲特麾下的神秘地产帝国

巴菲特的财富人生
之巴菲特麾下的神秘地产帝国
我们一般都认为美国“股神”沃伦·巴菲特的主要生意是保险和股
票投资，但我们不知道的是，巴菲特也在做房地产买卖，并通过其资本旗舰伯克希尔·哈萨维公司控制着美国第二大房地产网络——美
国家居公司(Home Services)。

日前美《商业周刊》称，多年来巴菲特旗下的企业不仅向美国消费者销售DQ冰淇淋、内衣裤、墙面漆以及各种煎锅等家庭日常用品，美国人的日常生活必需品都可能直接或间接来自巴菲特的旗下公司。

从2000年开始，巴菲特的伯克希尔·哈萨维公司悄悄地建立起了美国第二大的房地产经纪企业——总部位于明尼苏达州的美国家居公司。

美国家居公司目前拥有357个办事处或分支机构，1.86万名经纪人，2004年的总收益超过17.5亿美元，比2003年增长19％。

而与家居相关的销售额则高达600亿美元。

该公司去年的净利润增长15％，达1.3亿美元，仅次于Cendant公司旗下的NRT公司。

整合出效益
尽管美国家居公司在房地产业的声名显赫，但它却很少被巴菲特在伯克希尔·哈萨维公司的年度报告中提及。

为了使公司的业绩不断增长，美国家居公司首席执行官罗纳德·佩尔特(Ronald J. Peltier)每年一般都会收购4－6家房地产企业，他似乎要在房地产业为巴菲特的价值投资做出完美的诠释。

像巴菲特一样，佩尔特也不会收购那些“降价销售”的企业，而是会购买在某一地区市场上位列前三甲的企业，而且被收购的企业管理层必须是团结一致，愿意继续经营自己的公司。

当然，佩尔特像巴菲特那样，在收购时绝对不会支付任何“溢价”，否则就不符合巴菲特所遵循的“价值投资法”了。

美国家居公司一直行事低调，很少为公众所知，一个重要的原因就是:佩尔特一般不会将新收购的企业改名换姓，正如伯克希尔公司在多数情况下继续保留收购企业的原名一样。

美国家居公司目前在美国18州开展业务，但它旗下公司的名头却多达17个。

在这一点上，美国最大的房地产企业NRT公司的策略则大相径庭，它的总部在纽约州，它在全美范围的子公司都只能用全国统一的企业名称和品牌。

佩尔特认为，房地产是一个地域性很强的行业，本地品牌可能更适合不同的地区。

尽管业内人士称，全国统一品牌自然有好处，但是当地品牌也同样具有吸引力。

RealSu r e 房地产咨询公司的合伙
人斯迪芬认为:“房地产是一种不同于股票、书籍或者轮胎之类的商品，它属于某一特定的地区，为特定人群而存在，其间的差别非常微妙而细微。

”
尽管美国家居公司的规模还远远赶不上第一位的NRT公司，但它的交叉销售能力一点都不比后者弱。

据美国《房产趋势》杂志统计，去年，美国家居公司完成了20.4万宗房产买卖，而NRT公司则完成了49.8万宗房产交易。

不过，美国家居公司的附加服务(18.6万宗)却比NRT公司(18.2万宗)多。

而且，美国家居公司60％的顾客会通过该公司购买房产保险和其他增值服务，同时还有20％的顾客通过该公司申请抵押贷款。

其实，美国家居公司的这种一站式销售模式在巴菲特收购该公司之前就已经开始了。

56岁的佩尔特曾在明尼苏达州当过两年的高中教师，后来他获得了房地产经营证书后开始进入房地产业。

1977年，佩尔特加入当地一家颇有名的房地产企业——埃迪纳房地产公司，不久他就显露出了在房地产业务上敢为人先的风格。

1983年，他在明尼苏达州的房地产界率先推出了抵押贷款业务，三年后又增加了其他的产权服务业务。

1992年，佩尔特所在埃迪纳房地产公司已经成为双子城最好的房地产企业，并开始向其他地区扩张。

他也意识到，房地产经纪业务过于分散，这一行业需要整合。

1997年，佩尔特开始计划寻找同道中人，筹集资金建立一个收购平台。

不久他利用收购的一家当地公司成立了美国家居控股公司。

2000年在巴菲特收购之际，美国家居公司的年度总收益还不过4.71亿美元。

佩尔特后来回忆说:“巴菲特最初并没有把我们作为收购目标，但他非常看好我们的公司战略。

”
佩尔特一直位于并购的潮头。

1990年，美国最大的500家房地产公司占据了全美15％的房产交易份额，而现在这一比例已经上升到了30％。

美国目前有7.5万家房地产企业，它们在多种因素的推动下开展行业整合。

高科技给企业带来诸多便利的同时，也成为一些小企业的沉重财务负担。

同时，一些互联网公司和折扣销售商也不断地蚕食着房屋交易6％的佣金水平。

美国家居公司面临的是一个买方市场。

于是，巴菲特登场了，并把家居公司纳入麾下。

在巴菲特的协助下，佩尔特已经收购了20家公司。

佩尔特也青睐高增长市场，2004年他进军美国房地产增长最迅速的北卡罗莱纳州，去年4月，他收购了北卡州宝德信地产公司，8月份收购Graham 不动产公司。

现在他正谋划进入新英格兰、佛罗里达州和太平洋沿岸诸州。

美国家居公司对卖方最大的吸引力在于:卖方不仅可以保留公司原来的名称(有时候这些公司的名称就是企业主的家族姓氏)，而且卖
方还可以保留很大的自主权，决定其市场策略、确定佣金水平、谋划公司的今后增长战略。

这跟佩尔特与巴菲特的关系非常相似:佩尔特必须与巴菲特及伯克希尔公司的高层保持经常性的沟通，但他也有执行自己公司战略的自由裁量权。

将许多地区性企业整合到一家公司旗下，自然有诸多优势。

例如他们可以通过集团采购降低每一个成员单位的高科技成本。

尽管各地企业都能从事房屋买卖，但其中必然有一些企业在某些业务上更擅长，例如抵押贷款、产权交易、保险或第三方交易服务等。

把这些业务专长附加到不同企业上将产生巨大的协同效应。

通常情况下，一宗房产经纪业务的利润为300美元，而附加了抵押贷款或产权交易的房产业务则有可能产生500美元利润，增值50％以上。

泡沫下的隐忧
尽管美国家居公司已经取得了相当的成功，但美国房地产业本身正面临某种程度的行业风险。

由于近年来越来越多的房产经纪人开展了抵押贷款业务，他们的获利机会也正在被别人抢夺。

90年代，只有5％的购房者有抵押贷款，而现在45％的购房者在买房以前就有了抵押贷款。

另一方面，如果全国性统一品牌在房地产业内被证明更为有效，佩尔特的多品牌战略将面临严峻挑战。

年轻的购房者越来越依赖互联
网来开始搜房、买房。

那么像Coldwell Banker这样拥有一个统一网站的企业就比那些地区性的公司有很大的优势。

多年来，美国家居公司一直从房地产的快速增长中获益匪浅，而房地产业随时都有可能突然减速。

行业分析人士认为，佩尔特的美国家居公司有可能因为行业景气下降而不得不关闭大量的办事处。

佩尔特也承认，像他们这样推崇价值优先的收购方可能会有更多的并购交易。

巴菲特在今年4月的伯克希尔公司股东大会上说:“如果房地产业真有什么泡沫的话，那它一定会在某个时候被破灭。

这对我们的资金而言，有可能是个好消息。

”。