北京市及房山区房地产市场分析报告

房山区房地产市场情况浅析

房山区简介

区域概述：

房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。

地理位置

房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。

人口与区划

房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在

地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。

2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。

交通情况

区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。

贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。

房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。

地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。

S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。

地铁房山线

房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。

境内资源

房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。

房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。

经济发展

房山区GDP2008年达223亿元，比2007年210亿元增长5.8%。

今年1-7月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。其中房山区全社会固定资产投资居第一位;各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位;房地产开发投资居第三位。

未来规划

根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。

良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为

299.17万平方米，总投资约70亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。

良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。

良乡大学城

园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8% ;中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%;中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。

园区规划总建筑面积473.12万平方米，其中：学校261.48万平方米;中央设施区145.92万平方米;西部配套区65.72万平方米。建成后，入驻师生规模预计可达10万人。

房地产市场情况

板块划分

房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。

土地市场

2014年，房山区房地产开发投资累计完成269.1亿元，同比增长46.8%，在五个发展新区排名第一，房地产开发投资占全社会固定资产投资完成总量的53.2%。

一、投资项目增加，投资规模扩大

2014年，房山区房地产开发投资项目个数为119个，同比增加2个，其中，本年新开工项目17个，同比减少5个，单个房地产开发项目的投资为2.3亿元，同比增加0.6亿元。

表1 2014年各月投资、增速情况表

二、建安投资、土地购置费同比增加，比重有升有降

从投资构成看，房山区房地产开发投资中建安投资完成105.9亿元，同比增长16.4%，建安投资占全部开发投资的比重为39.4%，同比下降10.2个百分点。

资料显示，2014年房山区房地产开发投资中，土地购置费124.6亿元，同比增长118.6%，土地购置费占房地产开发投资的比重为46.3%，同比增加15.2个百分点。

表2 房地产投资按构成分

三、亿元项目投资占比高

2014年，当年投资超亿元的房地产开工项目49个，比去年同期的45个增加4个，其中，投资超10亿元的开发项目7个，同比增加6个；亿元以上项目的投资总量256亿元，比去年同期的172.9亿元增长48.1%，占房地产开发投资总量的95.1%，比去年同期增加0.8个百分点；超10亿元项目投资总量90.5亿元，比去年同期的11.9亿元增长6.6倍。占房地产开发投资总量的33.6%，同比增加20.6个百分点。

四、施工面积、竣工面积同步增长

2014年，房山区房地产开发企业施工面积906.5万平方米，同比增长20.5%，其中住宅施工面积628万平方米，同比增长17.7%，住宅施工面积占全部施工面积的69.3%，与去年同期减少1.6个百分点；