华润集团秦皇岛城市进入报告
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速，立体交通导入加速！ 产业开始升级、经济提速加快、生态宜居的滨海城市，对房地产市场的稳步发
展形成良好支撑。
未来秦皇岛发展潜力较大，具备较好的进入条件！
华润置地
7
进入因素！
土地市场：市场供销量呈增长趋势，近5年年均土地市场成交约136万㎡，供需相对平衡；年 度最高亩单价261万/亩，最高楼板价约2437元/㎡。
北戴河新区板块 地价：130万元/亩 楼板价：6450元/㎡ 市场均价：13733元/㎡
区域
房价 楼板价 差值
北戴河新区 13733 6450 7283
开发区 11424 5410 6014
北戴河 10856 5196 5660
中心区
9315
4070 5245
山海关
6466
1425 5041
9
进入因素！
华润置地
4
进入因素！
旅游人口及资源：秦皇岛作为环京重要的滨海城市，6年间旅游人次从2000万激增到5254 万人次，京津冀一体化以来城市被重新认知，热度迅速增长！
北京方向
沈阳 方向
山海关区
北京方向
秦皇岛市 区
北京方向
国家级北戴河新区
6000 4000 2000
秦皇岛2011-2017旅游人次(万)
华润置地
8
进入因素！
板块土地成本特征：各板块历年最高楼板价及当前房价差值大小依次为：北戴河新区 >开发 区>北戴河区>中心区>山海关区。
① ② ③
④
⑤
① 山海关板块 ② 中心区板块 ③ 开发区板块 ④ 北戴河板块 ⑤ 北戴河新区板块
数据来源：CRIC，统计口径：山海关区土地数据为2014年，其他区域为2018数据；房价 为2018年度成交均价。
0 2018(1-12)
供应面积（亩）
成交面积（亩）
地价（万元/亩）
2014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求及楼板价走势
450.0 400.0 350.0 300.0
2437
397.3
3000
2500
2177 2000
250.0 200.0 150.0
1528 154.5
212.722135.879 190.8 1414
北戴河海滨度假区
大连金石度假区
天津海滨旅游度假区
青岛海泉湾温泉旅游度假城
连云港连岛海滨旅游度假区 上海滨海旅游度假区
杭州西溪湿地公园
渤海地区 华东地区
福州琅岐岛 巽寮滨海旅游度假区
福建沿海
三亚海棠湾度假区
北海银潍国家旅游度假区 南山文化旅游区
海南周边
中国海岸线总长3.2万公里, 但适宜居住的海岸线仅有约2千公里, 中国近14亿人口, 人均适宜居住海岸线仅为1.3厘米.
祖山(4A) 燕塞湖(4A) 长寿山(2A) 北戴河鸽子窝（4A） 南戴河国际娱乐中心（4A）
北戴河碧螺塔酒吧公园 （4A)
秦皇岛野生动物园(4A) 新澳海底世界(4A) 翡翠岛（4A） 渔岛(3A) 天马湖(2A)
华润置地
5
进入因素！
交通网络：在建城际高铁开通后秦皇岛将进入环北京1小时生活圈！区域立体交通体系完善，加 速城市升级与变迁！
旅游人…
2341
2595
2851
3344
4188
5254
天津、唐山方向
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
区域内生态环境优异且景区丰富，年旅游人次达到5200万人次， 区域自带流量。
北戴河区
海港区 昌黎 抚宁
序号 1 2 3 4 1 2
3
4 1 1 2 1
旅游资源 天下第一关（5A）
品牌房企投资策略：近几年品牌房企纷纷入驻秦皇 岛，投资区域主要以市区及滨海旅游度假区为主， 获取项目方式灵活 。
协议拿地：通过政店招商渠道，获取政府支持，协议公开 拿地进行大规模产品开发。
华润置地
山海关板块 地价：130万元/亩 楼板价：1340元/㎡ 市场均价：6466元/㎡
中心区板块 地价：227万元/亩 楼板价：4070元/㎡ 市场均价：9315元/㎡
开发区板块 地价：159万元/亩 楼板价：5410元/㎡ 市场均价：11424元/㎡
北戴河板块 地价：190万元/亩 楼板价：5196元/㎡ 市场均价：10856元/㎡
秦皇岛市城市进入研究
华华北北大大区区投投资资管管理理部部 二二零零一一七九年年X一月月
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
华润置地
1
秦皇岛房地产市场，能不能进入？
一定进！
华润置地
2
重新发现秦皇岛
大健康产业的勃兴，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生， 环京国家级滨海旅游健康城市“秦皇岛”将再次成为焦点！
华润置地
3
进入因素！
旅游海洋资源：全国沿海资源逐渐稀缺，滨海资源进入“厘米”时代，秦皇岛北方优良的旅 游康养度假区，承接京津冀地区、东北地区、内蒙古地区及部分内陆地区的滨海度假需求。
Fra Baidu bibliotek
东戴河海滨度假区
通州站 北京站
京秦高速
京沈高铁 京哈高速
京秦城际
交通
北京-秦皇岛
华润置地
高速
京沈高速
现状
高铁
京沈高铁
山海关站 秦皇岛站 北戴河站
秦皇岛市
已有高铁 规划高铁 已有高速 规划高速
规划
高速
高铁
京秦高速（2019年底通车）
京秦城际（2019年底通车）， 54分钟
6
进入因素！
中国夏都、京津冀后花园、国际康养城、国家级定位开发区及新区城市； 滨海城镇发展带为核心的现代化、国际性、生态城市； 高铁节点城市、京津冀1小时生活圈，北方稀缺的滨海康养度假资源特色城市； 经济稳定、产业结构合理、消费能力较高、滨海海景资源丰富，旅游业发展迅
2014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求量价走势
6000
300
5000 4000
261 220
4899 250 200
3000 2000
132 2077
1663
2513 2662 133
2819545 150 100
1043
1000
50
431 489 345
0 2014
2015
2016
2017
155.0
205.8 1500 1000
100.0
62.0 58.8
500
50.0
36.9
0.0 2014
2015
2016
2017
0 2018(1-12)
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
楼面价（元/㎡）
说明：市区包含海港区、北戴河区、北戴河新区、山海关区。经营性用地包含住宅（纯住宅、商住、综合）、商办。 数据来源：CRIC数据库；统计数据说明：左边“亩”统计为占地面积，右边“面积”统计为建面
展形成良好支撑。
未来秦皇岛发展潜力较大，具备较好的进入条件！
华润置地
7
进入因素！
土地市场：市场供销量呈增长趋势，近5年年均土地市场成交约136万㎡，供需相对平衡；年 度最高亩单价261万/亩，最高楼板价约2437元/㎡。
北戴河新区板块 地价：130万元/亩 楼板价：6450元/㎡ 市场均价：13733元/㎡
区域
房价 楼板价 差值
北戴河新区 13733 6450 7283
开发区 11424 5410 6014
北戴河 10856 5196 5660
中心区
9315
4070 5245
山海关
6466
1425 5041
9
进入因素！
华润置地
4
进入因素！
旅游人口及资源：秦皇岛作为环京重要的滨海城市，6年间旅游人次从2000万激增到5254 万人次，京津冀一体化以来城市被重新认知，热度迅速增长！
北京方向
沈阳 方向
山海关区
北京方向
秦皇岛市 区
北京方向
国家级北戴河新区
6000 4000 2000
秦皇岛2011-2017旅游人次(万)
华润置地
8
进入因素！
板块土地成本特征：各板块历年最高楼板价及当前房价差值大小依次为：北戴河新区 >开发 区>北戴河区>中心区>山海关区。
① ② ③
④
⑤
① 山海关板块 ② 中心区板块 ③ 开发区板块 ④ 北戴河板块 ⑤ 北戴河新区板块
数据来源：CRIC，统计口径：山海关区土地数据为2014年，其他区域为2018数据；房价 为2018年度成交均价。
0 2018(1-12)
供应面积（亩）
成交面积（亩）
地价（万元/亩）
2014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求及楼板价走势
450.0 400.0 350.0 300.0
2437
397.3
3000
2500
2177 2000
250.0 200.0 150.0
1528 154.5
212.722135.879 190.8 1414
北戴河海滨度假区
大连金石度假区
天津海滨旅游度假区
青岛海泉湾温泉旅游度假城
连云港连岛海滨旅游度假区 上海滨海旅游度假区
杭州西溪湿地公园
渤海地区 华东地区
福州琅岐岛 巽寮滨海旅游度假区
福建沿海
三亚海棠湾度假区
北海银潍国家旅游度假区 南山文化旅游区
海南周边
中国海岸线总长3.2万公里, 但适宜居住的海岸线仅有约2千公里, 中国近14亿人口, 人均适宜居住海岸线仅为1.3厘米.
祖山(4A) 燕塞湖(4A) 长寿山(2A) 北戴河鸽子窝（4A） 南戴河国际娱乐中心（4A）
北戴河碧螺塔酒吧公园 （4A)
秦皇岛野生动物园(4A) 新澳海底世界(4A) 翡翠岛（4A） 渔岛(3A) 天马湖(2A)
华润置地
5
进入因素！
交通网络：在建城际高铁开通后秦皇岛将进入环北京1小时生活圈！区域立体交通体系完善，加 速城市升级与变迁！
旅游人…
2341
2595
2851
3344
4188
5254
天津、唐山方向
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
区域内生态环境优异且景区丰富，年旅游人次达到5200万人次， 区域自带流量。
北戴河区
海港区 昌黎 抚宁
序号 1 2 3 4 1 2
3
4 1 1 2 1
旅游资源 天下第一关（5A）
品牌房企投资策略：近几年品牌房企纷纷入驻秦皇 岛，投资区域主要以市区及滨海旅游度假区为主， 获取项目方式灵活 。
协议拿地：通过政店招商渠道，获取政府支持，协议公开 拿地进行大规模产品开发。
华润置地
山海关板块 地价：130万元/亩 楼板价：1340元/㎡ 市场均价：6466元/㎡
中心区板块 地价：227万元/亩 楼板价：4070元/㎡ 市场均价：9315元/㎡
开发区板块 地价：159万元/亩 楼板价：5410元/㎡ 市场均价：11424元/㎡
北戴河板块 地价：190万元/亩 楼板价：5196元/㎡ 市场均价：10856元/㎡
秦皇岛市城市进入研究
华华北北大大区区投投资资管管理理部部 二二零零一一七九年年X一月月
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
华润置地
1
秦皇岛房地产市场，能不能进入？
一定进！
华润置地
2
重新发现秦皇岛
大健康产业的勃兴，旅游消费升级伴生下的康养旅游产业顺势而生， 环京国家级滨海旅游健康城市“秦皇岛”将再次成为焦点！
华润置地
3
进入因素！
旅游海洋资源：全国沿海资源逐渐稀缺，滨海资源进入“厘米”时代，秦皇岛北方优良的旅 游康养度假区，承接京津冀地区、东北地区、内蒙古地区及部分内陆地区的滨海度假需求。
Fra Baidu bibliotek
东戴河海滨度假区
通州站 北京站
京秦高速
京沈高铁 京哈高速
京秦城际
交通
北京-秦皇岛
华润置地
高速
京沈高速
现状
高铁
京沈高铁
山海关站 秦皇岛站 北戴河站
秦皇岛市
已有高铁 规划高铁 已有高速 规划高速
规划
高速
高铁
京秦高速（2019年底通车）
京秦城际（2019年底通车）， 54分钟
6
进入因素！
中国夏都、京津冀后花园、国际康养城、国家级定位开发区及新区城市； 滨海城镇发展带为核心的现代化、国际性、生态城市； 高铁节点城市、京津冀1小时生活圈，北方稀缺的滨海康养度假资源特色城市； 经济稳定、产业结构合理、消费能力较高、滨海海景资源丰富，旅游业发展迅
2014-2018.12秦皇岛市区整体土地供求量价走势
6000
300
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261 220
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1663
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0 2018(1-12)
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
楼面价（元/㎡）
说明：市区包含海港区、北戴河区、北戴河新区、山海关区。经营性用地包含住宅（纯住宅、商住、综合）、商办。 数据来源：CRIC数据库；统计数据说明：左边“亩”统计为占地面积，右边“面积”统计为建面