北京和成璟园目前市场形势下的操盘思路

竞品项目分布 在售竞品项目较少，部分项目处于开盘后持
在售竞品 销期，在售货量较少
紫郡府
•项目位置： 北京市四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处 东南角 •建筑面积： 112735㎡ •容积率：1.8 •产品形态：板楼、多层 •进度：一期108-135㎡三居全部售罄，二期预计下半年开盘 •套数：总户数800套 •产品：108、128、135㎡三居、168㎡四居 •价格： 一期28412元/㎡，二期价格待定 •货量： 二期433套待售
竞品项目分布
未来1-2个月内陆续有楼盘入市，旧宫及亦庄区域 基本集中在9月中下旬，届时板块市场竞争趋于白
潜在供应 热化
国韵村（约10月开盘）
•项目位置：大兴东南四环榴香桥南1800米 •建筑面积：14万㎡ •容积率：2.5 •产品形态：板楼、高层 •进度：预计2013年10月开盘，楼号待定 •套数：共1070套 •产品：85-138㎡三居，170㎡的四居 •价格：预计30000-35000元/㎡
旧宫
亦庄
江南山水
•项目位置：朝阳区红坊路6号 •建筑面积：45万㎡ •容积率：1.5 •产品形态：板楼、独栋别墅、联排别墅 •进度：一期2009年12月25日；二期2010年12月15日；2011 年9月1日加推43套联排别墅 •套数：共789户 •产品：一居 59㎡ 二居 93-120㎡ 三居 140㎡ 独栋 420㎡ 联排 255-282㎡ •价格：别墅均价29600元/㎡，总价800万/套，8月10日推出 A1#5-7单元，90-130㎡两-三居，价格3.5-3.6万元/㎡
竞品锁定原则
在筛选、锁定周边主要竞品项目时，主要依据以下五个原则选取
同区域：南部相近片区存在竞争比较，以旧宫、亦庄为主 同产品：产品户型为3-4居，面积区间90-170㎡左右 同档次：产品、物业品牌、园林、配套等综合考虑 同周期：持销并具有一定面积存量、以及新开盘项目和即将开盘项目 同客户：以品质型刚需、首改、及中端改善型客户为主
商业用地方面：万科在顺义新城和通州台湖先后竞得两宗，此前万科已在这两个板块布
局了住宅项目，而今年在北京拿地非常活跃的绿地本月再次出手，也在顺义新城竞得一宗商 业用地，北京商业市场格局未来也将刷新。
➢2013年7月，北京共成交19 宗土地，总建设用地面积160.33 万㎡，总规划 建筑面积305.23 万㎡ ，总成交金额206.22 亿元。 ➢8月8-14 日，北京市新增成交土地11 宗，其中居住类用地3 宗，商业用地 3 宗，工业仓储用地5宗。
中信新城
•项目位置： 亦庄经济技术开发区三海子东路 •建筑面积：18.6万㎡ •容积率：2.15 •产品形态：板楼、小高层、高层 •进度：一期B1、B3、B4、B11号楼，共361套房源，80-90㎡ 二居，90-160㎡三居，180-220㎡四居；二期A10、A11、 A16、A17号楼，共288套房源户型包括80-90㎡二居，90-160 ㎡三居，180-220㎡四居等多种产品；三期主力户型为140㎡三 居、170㎡三居，以及少量160㎡三居和210㎡四居 •套数：总户数1070套 •产品：二居80㎡-90㎡三居90㎡-160㎡ 四居180㎡-220㎡ •价格： 一期23980元/㎡，二期均价24500元/㎡，三期25741 元/㎡ •货量： 截止至8月18日可售房源为87套
中冶旧宫新地块（约11-12月份入市）
•开发商：中冶置业集团有限公司和北京市第五 建筑工程有限公司联合体 •项目位置：大兴区旧宫镇旺兴湖公园西侧 •占地面积：5.4万㎡ •建筑面积：13.8万㎡ •容积率：2.6 •产品：140-190㎡三到四居 ，精装修3000元 左右 •价格： 预计40000-45000元/㎡
林肯公园
•项目位置：北京经济技术开发区北侧绿化带B街区 •建筑面积：79.7万㎡ •容积率：3.0 •产品形态：综合体 •产品：60-270㎡一-四居 •价格：销售均价31000元/㎡
国锐金嵿
•项目位置：亦庄荣华中路与荣京西街交汇处西南角 •建筑面积：58万㎡ •容积率：2.63 •产品形态：板楼、小高层、高层、超高层 •进度：2013年6月23日一期拿证 •套数：一期开7#楼共315套，为64-143㎡，1-3居产品， 总套数1650套 •产品：68㎡-360㎡（含办公、商业） •价格：一期均价3万
谨呈：和成地产
和成璟园 目前市场形势下的操盘思路
和成璟园项目组
2013-8-16
报告框架：
一
市场分析
二 目前市场形势下的应对策略
土地市场Biblioteka 各知名开发商土地市场表现活跃，亦庄成为 热点区域
居住用地方面：众多知名房企再次云集，目标锁定大兴亦庄新城两地块，其中包括首开
保利联合体、融创葛洲坝联合体、万科、首创、招商、中铁、住总、中海、泰禾等。经过16 次和17 次竞价的激烈角逐，融创和葛洲坝联手以41.2亿元包揽两地块，溢价率均为49%，共 需配建限价房17.4 万㎡，剔除保障房后的楼面价均超过25000元/㎡，接近板块在售房价，另 外，两地块限价商品住宅的限售价均为11000元/㎡。
北京住宅市场 7月住宅供应放量，整体成交处于量跌价升
情况
的走势，成交主力为刚需小户型产品
➢7月住宅期房批售套数6741套，新增供应项目排名前三分别为中 建国际港、富力尚悦居、通州区K2玉兰湾，供应面积分别为： 17.45万㎡、8.21 万㎡和7 万㎡
➢7月北京商品住宅成交7583套，成交面积85.26万㎡，成交均 价为24837元/㎡。
➢前十名销售总套数占本月全市商品住宅总销售套数的40.83%，环比上 升6.34%
➢前十名销售总套数占本月全市商品住宅总销售套数的35.21%，环比减 少5.62%
以上数据为已签约的证载成交数据，同时7月份开盘的中建国际港1462套房源当日售罄、 富力尚悦居开盘当日认购6亿、中铁建国际花园828套房源当日售罄……
➢成交区域：主力成交区域是通州、大兴和房山。
➢50-90㎡中小户型产品依旧为主要成交对象，共成交3049 套，占总成交套数的40.21%；其次为90-120 ㎡主流户型产品， 共成交1809 套，占总成交套数的23.86%.
北京住宅市场 成交排名
北京住宅市场日光盘重现，市场持续升温
2013年6月住宅类商品房销售总套数排行榜 2013年7月住宅类商品房销售总套数排行榜