在建工程评估

任务2 运用假设开发法评估在建工程
❖ 一、假设开发法公式 ❖ 在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建
成本－续建管理费用－续建投资利息-续建开发利润 －销售费用-销售税费－买方购买在建工程的税费
二、假设开发法运用
❖ 1. 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡，用 途为写字楼。土地面积2万㎡，于2007年3月1日取得。该项目的 正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程 费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日 实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需 1年的时间，还需投入40%的费用。
❖ 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。
❖ 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售 税费为售价的5.5%，销售利润率为0 。试估算该在建工程 2009年3月1日的正常购买总价。 Θ
在建工程相关知识
❖ 1.定义 房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程
基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处 的状态。
❖ 在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但 尚未交付使用的建设项目房地产 。
❖ 具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性 和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定 资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工 程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能 产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件。
功能折旧。 ③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外
部因素变化产生的经济折旧。
❖ 例3. 某在建工程开工于2004年9月1日，规划总建筑面积1万 ㎡，用途为写字楼。土地面积2万㎡，于2004年3月1日取得。 该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至 2005年9月1日完成了主体结构，已投入70%的建设费用，后 因甲方原因停工，至2009年3月1日时，该在建工程考虑各方 面因素按八成新折旧。
❖ 在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/㎡，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。
❖ 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售 税费为售价的5.5%，销售利润率为0。试估算该在建工程 2009年3月1日的正常购买总价。
❖ 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原率为 7%，土地使用权年限为50年。
❖ 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款利 率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费为售 价的5.5%，销售利润率为15% 。预测在建工程完工后售价 30000元/㎡。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。
❖ 根据市场比较法求得该在建工程续建完成后在2009年3月的预期 市场售价为6800元/m2。
本项目结束！
❖ 在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/㎡，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。
❖ 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款 利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费 为售价的5.5%，销售利润率为0 。试估算该在建工程2009年 3月1日的正常购买总价。
❖ （2）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应 当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
二. 测算公式
❖ 在建工程价格=土地取得成本+前期费用+土地开发成 本+在建工程建造成本+管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润-折旧
三、成本法运用
❖ 1. 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡， 用途为写字楼。土地面积2万㎡，于2007年3月1日取得。该 项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至 2009年3月1日完成了主体结构，已投入70%的建设费用， 估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。
❖ 2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业 务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料， 该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括 土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金 和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。 估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费 用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价 时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
❖ （1）错误有： ①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 ②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以
此计算投资利息。 ③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
❖ （2）还应将重置价格减去折旧： ①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的
物质折旧。 ②可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的
2.在建工程分类
❖ ⑴停工项目 ❖ ⑵竣工项目 ❖ ⑶施工项目
3.方法选择
❖ （1）属于停建的在建工程，要查明停建的原因， 确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的， 要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险系 数调整。
❖ （2）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚 未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进 行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结 合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。
项目五 在建工程评估
引言 到现在为止学过哪些评估方法？在建工程评
估适合用什么方法？
本
项
1.在建工程的相关知识
目 讲
2. 运用成本法对在建工程评估 3. 运用假设开发法对在建工程进行评估
授
❖ 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万㎡， 用途为写字楼。土地面积2万㎡，取得于2007年3月1日。该 项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。 至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设 费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。
❖ （3）对于实际完成工程量较少的在建工程，可采 用成本法或假设开发法进行评估。
4.在建工程的特点
❖ ⑴所有权的相对确定性 ❖ ⑵合法性 ❖ ⑶可变价性 ❖ ⑷法定抵押权优先于约定抵押权
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5.在建工程评估有关规定
❖ （1）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场 价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。