中国房地产价格波动及金融风险防范研究

中国房地产价格波动及金融风险

防范研究

【摘要】：中国房地产市场化改革自1998年至今共计14年历史，呈现出较为明显的上涨趋势，虽然自2011年起在国家宏观调控下，房地产价格出现回落，但至今还没有出现完整的周期性波动。14年的市场化历程，房地产市场呈现在“上涨中调控、调控中上涨”、区域性差异大等特点。根据经济周期、城市化发展阶段、置业周期等分析，未来几年中国房地产价格继续上涨的概率较大。在上涨过程中，金融业更应该提高警惕、未雨绸缪，关注泡沫的积累和泡沫破灭对金融业的冲击。本文通过分析当前中国房地产价格波动下金融风险的主要构成因素、金融风险传导机制和金融风险防范机制，指出不足之处，并借鉴香港房地产金融业审慎监管、审慎经营的主要措施，风险分担机制和房地产金融市场的成熟经验，结合中国的实际情况，提出了建立完善金融风险监测和预警体系、建立完善审慎监管的长效机制、促进银行业进一步强化房地产信贷风险管理、建立区域性差别化的房地产信贷引导和监管政策、建立房地产金融风险分担机制、逐步完善房地产金融市场等具体措施。

中国房地产业自1998年步入市场化运作以来，房地产价格持续上涨，虽然历经近年来严厉的宏观调控和2008年国际金融危机的影响，目前价格处于调整期，但是还没经历过一个完整的周期性波动。未来由于城市化进程、改善性住房等因素，房地产价格快速上涨的概率很大。在价格快速上涨的过程中，泡沫将不断积累，泡沫破灭及对金融冲击的风险也在持续增大。如何避免在房地产价格快速上涨的背景下，防范金融风险、维护金融体系稳定，是未来金融政策必须重点考量的问题。本文通过分析中国房地产价格波动和金融风险传导和防范机制，借鉴香港的经验教训，探讨如何建立有利于金融稳定的风险防范机制。

一、当前房地产价格波动情况及未来趋势分析

（一）当前房地产价格波动情况及特点

1．房地产价格波动历程。

中国房地产市场化改革自1998年至今共计14年历史，可以划分三个发展阶段：1998年至2004年为发展期，2005年至2010年高成长期，2011年至今进入平稳发展期。1998年至2003年，平均年涨幅2.83%；从2004年开始出现明显上涨趋势，当年商品房平均销售价格同比增长14.4%。2005年起商品房平均销售价格持续上涨，2008年受国际金融危机的影响下，上涨幅度下降，2009、2010年继续保持上涨势头。

2011年起在在严厉的政策调控下，增长幅度放缓，重点监测城市价格出现下降，2011年6月起国房景气指数自101.75持续下滑，2012年9月小幅回升至94.56，房地产市场有回暖迹象。[1]

图一：全国、北京、上海的平均房价涨幅（1999年=100）

资料来源：[2]

2．房地产价格波动简析

（1）房地产价格上涨趋势明显，并且没有经历完整的房地产波动周期。房地产市场化的14年基本处于价格持续上涨时期，2008年短暂回落后再次呈现上涨趋势，2011年起受严厉的调控政策影响出现回落，但上涨的压力很大。严格来说，中国房地产市场化以来并没有经历完整的波动周期。

（2）在常态化的房地产政策调控下，房地产价格持续上涨。

2003年前5年基本处于政策调控的真空期，2003年3季度～2008年3季度共计五年房地产市场处于紧缩调控状态，调控目标当时是抑制房地产投资过热和房价过快上涨；2008年4季度～2009年4季度共计1年，与整个宏观政策基调应对危机的趋势相一致，房地产市场处于适度的调控放松状态；2010年1季度～2012年2季度超过2年房地产紧缩调控再度重启，调控目标是抑制房价过快上涨，促进房价合理回归。14年的发展历程共8年处于紧缩调控期，处于“上涨中调控、调控中上涨”的局面，可以预见未来房地产政策的宏观调控将是常态化。

（3）价格涨跌的区域差别大。主要体现现在：东部地区和中西部地区商品房销售价格上涨幅度差别大，重点城市与城镇差别大，在价格回落过程中，东部地区及重点城市跌幅也更为明显，这表明东部地区及重点城市房地产泡沫的积累和破裂的风险比中西部地区及非重点城市要大得多。从房价收入比指标来看,2011年城镇地区为6-8区间,重点监测的35个重点城市已超过8。

图二：房地产调控政策的历史演变

资料来源：[2]

图三：商品房销售价格与房价收入比

资料来源：[3]

（二）未来波动趋势的简要分析

未来几年，房地产价格仍将处于上涨趋势的概率较大，主要是因为：

1．未来中国仍处于上升阶段的经济周期。根据古典房地产景气周期理论，房地产周期与经济周期是一致的，并且先于经济周期启动，即房地产先于国民经济繁荣而繁荣，先于国民经济衰退而衰退。国际货币基金组织（IMF）近期预测，

中国将成为未来几年发展最快的地区之一，并将在2016年超越美国，成为世界第一大经济体。根据该理论及IMF的预测，未来几年房地产必然仍处于上涨时期。

2．未来几年中国仍处于城市化快速发展阶段。

2010年中国的城市化率约51%，与日本1967年、韩国1976年相当。从收入水平与城市化率之间的关系看，中等收入国家的城市化率在25%-50%，中等收入偏上国家在50-70%之间。2010年中国人均GDP约4400美元，如果按十八大报告预测，到2020年实现GDP与人均收入均翻番，中国将跨入中等收入偏上国家行列。中国城市化率从2000年开始每年以1%的速度递增，根据工业化与城市化的“S”曲线分析，未来几年仍将保持城市化加速发展的趋势。

3．置业周期将支撑房地产上涨。从劳动人口来看（20-34岁），未来几年置业人口仍处于高位，根据置业周期与房地产周期的关系预测，人口因素在未来几年仍然是支撑房地产价格上涨的重要因素。

综合以上分析，当前及未来几年房地产价格仍处于上涨趋势的概率较大，由于金融加速器的作用，上涨过程中泡沫也将逐渐积累，因此，金融风险防范应注重应对房地产泡沫对金融稳定的影响，预防泡沫破灭对金融来及宏观经济的冲击。

图四：古典房地产景气循环模型