2018年房地产行业政策分析报告

2018年房地产行业政策分析报告
2018年4月
目录
一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (4)
1、租售并举开启长效机制时代 (5)
2、租赁用地入市改变地产格局 (8)
3、“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (10)
二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (14)
1、二线城市人口增速出现放缓趋势 (15)
2、导入购房人口缓解财政压力 (17)
三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (21)
1、棚改提速拉动三、四线城市销量 (21)
2、PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (23)
四、主要风险 (25)
1、国内经济持续走弱 (25)
2、房地产调控政策收紧 (26)
“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动。

2018年政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。

2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。

我们可以看到，随着各地“租售并举”政策逐步落地，2017年9月以来70个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在5-6%左右。

同时，全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。

长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。

人才落户新政：需求端调控变相放松。

进入2018年更多的城市发布落户新政，落户门槛明显下降，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。

根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在40%以上，在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大，降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量的变相放松模式成为地方政府首选之策。

从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用超出市场预期。

以西安为例，实施落户新政后1季度新落户人数已突破30万人，接近2017年全年的落户人口。

西安2018年一季度商品房销售额为400.82万平方米，同比增长21.2%。

出现类似情况的还有郑州和长沙等多个二线城市。

棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视。

2018年前三个月PSL 新增额为3038亿元，同比2017年增长86.15%。

作为基础性货币投放新渠道，PSL大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款2575亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放2148亿元。

2018年棚改套数为580万套，假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为90平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。

如果全国商品房销售面积与2017年持平，为17亿平方米。

货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。

从一季度来看，以徐州为代表的部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，其一季度商品房销售额也出现明显增长。

一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动
3月5日十三届全国人大一次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。

工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

“租售并举”一方面缓解。