航空港区商业项目定位报告

片区逐步发展成 熟
• 港区边缘 • 非主流启动区 • 整体市场空白 • 市场开发起步 • 商圈空白
• 独特资源力，导入中高 • 入住率提升扩大商业
端居住人口。
需求规模，业态层次
• 公路交通，导入航空港 丰富。
区、龙湖区域外溢人口。 • 片区商业能级升级，
• 市场开发规模快速增长。 商业中心出现。
• 地铁开通、配套公共设 施建设，导入被迫郊区 化人口。
项目内部交通通畅，商业外部动线设计 便利；
W-T
目前片区除少量原住民，没有规模化的 人口导入，缺少商业发展的人流支撑；
商业氛围的欠缺需要较长的商业培育期 ；
2号线出口，项目南北向两条区域干线 交通，形成较大规模人流。
从板块竞争的角度来看，项目片区竞争 力弱于港区、龙湖区域，先期难以实现
分散商业投资
简便
易出售；
养铺期的扶持能帮 风险
租期短，容易改变功 助物业升值，提升投
能或调整经营
资价值
缺 不利于后 经营管理者是否 需设立专业的经营管 需设立专业的经营 对销售商铺的
点 期经营管理 具有长期、稳定 理公司负责经营管理 管理公司负责经营管 管理难度较大，
失去物业 经营的能力，操 招商能力的要求极高 理
价格、产品优势形成的竞争洼地效应。
单纯高溢价；
片区功能定位居住区，有大量居住人口 潜力支撑，需要一个区域商业集聚区；
片区东西向与龙湖区域、港区连通，有 利于商业价值体现；
项目前期必然以投资客户为主，易受市 场影响波动比较明显；
商业市场的价格竞争压力大，不利于价 格提升；
港区相邻，港区商业投资热度高，有利 价值辐射、促进销售；
1-2千米 3-5千米
住宅底商，街 内部道路， 公交站点
区
支路
步行
5-10分钟
集中型物业
支路，次 干道
公交分站
步行、 骑车、机
10-15分 钟
动车
区域型 Department
15-30万 人
5-10千米
复合型
次干道、 公交换乘 骑车、 15-30分
主干道 中心 机动车
钟
城市型 City
50-100万 人
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
邻里中心
商业分区特征
邻里街区
物业类型 集中商业/街区商业
沿街独立商业
规模
项目南端，面积3-4万平米
总体规模5-6万平米
业态组合
大型生活超市20% 特色餐饮30% 时尚零售30% 儿童教育10% 休闲娱乐10%
零售业态15% 餐饮25% 生活配套30% 休闲服务30%
居民聚居区， 人流集中交通 便利
5万以上
住宅小区自发 形成，配套物 业
——
核心客户
内城区与中距离郊 区（半小时车程内）区域15分钟车程内居 居民与办公工作人 民，以及外来消费者 员、旅游者
步行15分钟内 的居民
小区内部及周 边居民
商业形态 集中商业为主
商业街＋集中商业
商业街为主， 个别中型主力 店商业
＋
过500万平。
投资客是目前的客户主力。北部生活功能区是主要发展板块。
区域未来发展有赖于政府投资项目、重点产业项目的落地形成的人口导入。
区域分析：港区商业市场现状
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
存量商业规模：超过70万平米（人均1.75㎡）。
商业档次，整体品味较低。
商业业态：以低端餐饮、娱乐、服饰、生活服务为主，业态完整。
小型商业店铺
15
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
社区商业分级
商业类型 服务人口 辐射距离 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间
便利型 Clubs
15005000人
100-500米
内部会所 小区内部 道路
无
步行 2-5分钟
街坊型 Street
1-3万人
邻里型 Neighborhood
5-10万人
商业市场总量的竞争仍然激烈，综合项目中的规模商业投放量超过50万㎡， 市场销售的价格上升压力明显 。
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
2、项目商业定位分析
＋绿谷文项化创目意产商业基业地项发目报告展条件分析
＋
区位
航空港区配套功能区外围
规划
港区配套服务区，居住功能为主
市场
商业市场质、量竞争压力都较大
现状商业形态：以1-2层住宅和公寓底商为主，首层售价2-3万、二层售价11.5万。3-4层商铺基本被自持。
面积分割：100平左右单铺好租好用，300以上面积运营难。
租金水平 ：区域租金最高片区围绕富士康园区及公寓周边、迎宾路沿线，达 到200-240左右。其他营业区域在150左右。
商业消费基本特点：消费人群单一化，量大、频次高、客单价低。
富士康 综合保税区
空港产业机区场区
南区生产服 务中心
项目区位
＋ ＋绿谷文化创同意时产业，基京地项港目澳报告高速、京广铁路的分割和包围，生态保护带的规划又使项目发展依附于 港区市场，同时又保持了相当的独立性。
区域分析：投资驱动的港区市场
＋绿谷文化创意港产区业市基地场项自目报2告010年后起步，13年综合实验区获批后上升迅速，未来4年市场供应量超
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
港区项目商业定位报告
2014
主要内容提纲 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告
＋
1. 区域商业市场背景 2. 项目商业定位分析 3. 项目商业开发量评估 4. 商业规划设计要求 5. 附件一: 万科社区商业运营分析 6. 附件二：龙湖高端社区商业，郦晶馆 7. 附件三：本地社区商业案例，信和普罗旺世，郑州万科城 8. 附件四：港区商业市场案例
商业特征
突出主力店聚客带动作用，与街区 商业形成品牌、规模的差异化，与 商业街区形成联动、错位发展。
在会客厅节点，结合绿地规划与休 闲服务、餐饮的结合，突出社区文 化交流功能。
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
项目商业发展方向判断
＋绿谷文化创意产业基地项目报告
＋ 区位、产业、功能规划限制了片区辐射能力，决定了项目商业的内生性特点。
项目商业早期发展是社区基本功能配套，后期有望成为片区的社区商业中心。
发展Outlets等远郊目的型商业，缺少发展条件、运营基础。
新开发区域、中 大规模居住项目
人口导入
交通
人口 人群 前景
内部规划交通顺畅，外部交通以东西向为主， 地铁明确利好，与主城区南北交通不足
商业辐射人口依赖片区内部，外向吸引力不足
前期投资人群，后期港区外溢产业人口
与港区协调发展的居住功能区
项目SWOT分析
S-O ＋绿谷文化创意产业基地项目报告
＋
项目规模化，形成内部人群支撑；
项目位于片区中心位置，有商业辐射发 展潜力。
范 域。
发展商长期包租， 不佳的商铺。
况不佳的商铺。
保留大型主力店
围
再由大商家整体
铺的产权，长期
承租。
出租。
项目商业定位
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
项目商业属性 商业市场占位 客户/消费人群
商业形态 业态组和 租售策略
•项目基本属性是城市远郊中大盘 •项目商业属于社区商业
• 前期服务于项目社区自身，中远期成长为 服务于整个港区片区的社区商业中心。
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
1、区域商业市场背景
项目区位
＋绿谷文化创意位产于业经基地开项区目报到告港区之间的过渡区域，港区生活服务功能区的边缘和辐射区。
＋
距离机场10公里，距城区三环直线距离15公里。
龙湖镇 教育产
业区
商贸 物流 园
港区生活服务区
生
态
观
项目
光
位置
旅
游
区
北区生活服务 中心
华鸿国际城市广场
润丰锦尚 润丰悦尚 豫康新城 福祉源隆门 裕鸿世界港 港城793
商业7.5万㎡，地下 1层、地上2-3层 2层底商 开放式街区底商 2层底商 1层底商 2层内街底商 4层底商
面积划分（㎡） 60-200
单层1万 20-100
内铺60-200，沿 街400以上 25-300 200-300 30-300 40-300 60-200 30-50
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
3、项目商业开发量评估
项目商业整体规模评估标准
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
社区商业的配置比例没有固定标准,而是与商业环境成熟度、项目辐射能力等直接相关。
标准二：根据《城市居住区规划设计规范》，人均商服建筑面积0.7-0.91 ㎡（700-910 ㎡/千人），合理服务半径800-1000米。
整体市场：高租金、旺盛人流、投资前景使港区商铺热度不减、价格高企。
同时，过度单一的消费人群也是区域商业市场出现调整的潜在因素。
港区商业项目
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
项目 沃金商业广场
山顶福都商业广场 金融中央金地
商业形态
商业10万㎡，地下 1-2层，地上2-3层 集中商业约5万㎡
商业街，
可能对商业的
增值的机会 作难度大 。
日常经营能力的要求 招商能力的要求极 长期整体经营无
高，经营风险最大
高
法把握
日常经营能力的要
求高，经营风险最大
适 适用于商业 适用于大型商业 适用于对商业业态、形 适用于对商业业态有 楼盘规模足够大，
用 较为成熟区 物业的分割出售， 象有要求，且经营状况 严格要求，且经营状 并且分期开发。
郑港3路/郑港4街沿线商业脉络发达，有商业氛围基础，短期仍是港区商业 核心区。
商业产品形态将得到丰富，商业街区、购物中心、购物公园、奥特莱斯出现 。
区域产业提升带来高品质商务、商业、居住需求，商业经营档次实现整体分 化提升。
北部综合服务区替代富士康周边，逐步成为市场热点区域，商业价格和租金 格局调整北移。
10-30千米
商业综合体集 群
交叉主干 道
公交总站， 地铁，快
骑车、 机动车
30-60分 钟
速公交
泛城市型 200万人 Beyond City 以上
城际范围
专业市场型商 业中心
城际道路
交通枢纽 中心
机动车
60分钟以 上
项目商业业态内容选择
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
餐饮功能
购物功能
休闲娱乐功能
• 基础商业配套需求出现。
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
社区商业特征
商业级别 城市中心区商业
区域型商业
社区型商业
邻里型商业
区位 客流量
城市交通、人口核 居民聚居区、商务集
心区，历史形成的 聚地，公共交通集散
商业聚集区
地周边
日人流量50万以 上
日人流量10万以上
详见附件四
租金/售价（元/平.月 ，元） 120-200
130-220 首层2-3.2万 ，一层1.31.6万 ，二层1-1.2万 1.8万
均价2.8 万 2-2.5万 均价1万 均价3.5万 2.2万 3层8000，2层2万，
港区商业市场发展
＋ ＋绿谷文化创以意产正业弘基地中项目央报公告 园、豫发大运城、裕鸿世界港、万科、绿地大都会项目为主力 形象代表，中建霄云里、名门等中等规模项目为辅，未来5年才进入港区真 正的市场发展期。
复印打字 宠物服务
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＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋
纯销售策略 售后返租
社区商业租售模式
先租后售策略
纯租赁
租售结合
优 快速回笼 短期内套现， 租金高，发展商收益 可以按照业态规划 部份销售可以
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
点 资金
快速回笼资金 可能最大
要求定向招商,按需求 增加现紧流。
操作相对 投资门槛较低 物业升值空间大，容 完善生活配套
＋
家庭生活消费一站式BLOCK邻里街区
定位诠释：BLOCK-邻里汇 B-Business（商业） L-Life fallow（休闲） 0-0pen（开放） C-Crowd（人群） K-Kind（亲和） ——成为便捷生活的全新指引 ——成为家庭消费、社交聚会、娱乐休闲的时尚生活指南 ——成为集生活配套、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业汇集区
服务功能
必备业态
中西快餐 饮食店 甜品屋
便利店 生活超市
烟酒店 药店
菜市场 蛋糕店
美容 美发 健身 棋牌
银行 诊所 邮政通讯 洗衣 幼儿园 家政服务 装潢维修
选择性业态
茶馆 咖啡馆 特色西餐 大型中餐 特色中餐
大卖场 服饰 花店
蛋糕店 文具店 报刊书店
浴场 电玩 KTV 电影院 足浴按摩
房产中介 物流 票务
• 前期为港区外溢投资者，后期消费人群为 社区内部居民及周边片区常住人口。
• 前期为社区配套型临街商铺为主，后期开 发邻里中心型集中商业。
• 前期提高餐饮、配套服务比例，餐饮：购 物：休闲：服务3：2：3：2。
• 街铺销售为主、部分节点位置自持，后期 集中商业自持为主。
＋绿定谷文位化创：意产以业基片地区项目内报告部家庭消费为核心支撑的