国际资产评估准则 中文版

国际资产评估准则中文版
11变2011
IVS框架
内容的段落
估价和判断1
独立与客观性2 - 4
能力5 - 6
价格、成本和价值7 - 10
市场11 - 15
市场活动16 - 18
市场参与者19 - 20
实体特定因素21 - 23
聚集25 - 24
价值26 - 29的基础
市场价值30 - 35
交易成本36
投资价值38 - 37
公平值43 - 39
特别价值48 - 44
假设49 - 52
强制销售53 - 55
评估方法56
市场接近55 - 58
收入接近59 - 62
成本方法63 - 64
应用方法65
估值输入71 - 66
框架
Draf t月2011员工
12变2011
系统框架包括普遍接受的价值观念、原则和
国际估价标准的定义。

这
框架应考虑和应用时，遵循个别标准
和估值应用。

评估和判断
1。

将这些标准中的原则应用到具体情况中将需要练习.
判断。

这种判断必须客观适用，不应用于
高估或低估的评估结果。

行使审判时应具有
关于估值的目的、价值基础和其他假设
适用于估价。

独立性和客观性
2。

评估过程需要评估机构作出公正的判断的
在得出结论时，对不同的事实数据或假设的信赖。

对于估值是可信的，重要的是，这些判断可以看出
有了一个环境，促进透明度和使
主观因素对过程的影响。

三.许多州都有法律或法规，只允许某些人特别重视
各种用途的资产类别。

此外，许多专业机构和
估值提供者有道德规范，需要识别和披露
潜在利益冲突。

这些标准的目的是在国际
估价编制和报告的公认原则和定义。

他们不包括这些调试之间的关系的规定
估值和那些承担他们，作为有关的行为和道德
行为评估是专业机构或其他机构有监管
在评估的作用。

4。

而具体的行为规则是估价师在这些标准的范围，它是
然而，一个基本的期望，适当的控制和程序
到位，以确保必要的独立性和客观性的程度
估值过程，使结果可以看出是免费的偏见。

那里的
的评估目的需要评估师有一个具体的状态或披露
信心rming估价师抯状态进行，要求载于
适当的标准。

能力
5。

因为估值需要技巧和判断力的练习，这是一个根本
期望估值是由个人或公司有适当的准备
技术技能，经验和知识的评估，市场的主题
其中它的交易和估值的目的。

框架
Draf t月2011员工
13变2011
6。

复杂或大型的多资产估值，对估价师寻求它是可以接受的协助专家在某些方面的整体分配，提供这
在工作范围披露（见IVS 101工作范围）。

价格、成本和价值
7。

价格是要求，提供或支付的好或服务的金额。

因为这个买方或卖方的财务能力、动机或特殊利益
付出的代价可能是不同的值，这可能归因于商品或
他人服务。

8。

成本是创造或生产商品或服务所需的金额.。

当那好
或服务已完成，其成本是一个事实。

价格与成本有关，因为为好或服务支付的价格成为买方的成本。

9。

价值不是事实，而是对两者的估计：
（a）交易所内货品及服务所需支付的最可能的价格，
b）拥有这些商品或服务的经济效益的量度。

交换的价值是一个假设的价格和价值的假设.
估计是由估值的目的决定的。

所有者的价值是
的利益，不会对一个特定的人或受益人估计
商品或服务。

10。

这个词的估值可以用来指估计值（估值
）或参照编制估计值（估价行为）。

在
这些标准一般应该从上下文中清楚的意思是
预期。

如果有潜在的混乱或需要作出明确的区别
之间的替代含义，额外的话。

IVSC 2011 11
IVS Framework
Contents Paragraphs
Valuation and Judgement 1
Independence and Objectivity 2 - 4
Competence 5 - 6
Price, Cost and Value 7 -10
The Market 11 - 15
Market Activity 16 - 18
Market Participants 19 - 20
Entity Specific Factors 21 - 23
Aggregation 24 - 25
Basis of Value 26 - 29
Market Value 30 - 35
Transaction Costs 36
Investment Value 37 - 38
Fair Value 39 - 43
Special Value 44 - 48
Assumptions 49 - 52
Forced Sales 53 - 55
Valuation Approaches 56
Market Approach 55 - 58
Income Approach 59 - 62
Cost Approach 63 - 64
Methods of Application 65
Valuation Inputs 66 - 71
FRAMEWORK
Staff Draf t Feb 2011
IVSC 2011 12
The IVS Framework includes generally accepted valuation concepts, principles and definitions upon which the International Valuation Standards are based. This framework should be considered and applied when following the individual standards and valuation applications.
Valuation and Judgement
1. Applying the principles in these standards to specific situations will require the exercise of judgement. That judgement must be applied objectively and should not be used to
overstate or understate the valuation result. Judgement shall be exercised having
regard to the purpose of the valuation, the basis of value and any other assumptions applicable to the valuation.
Independence and Objectivity
2. The process of valuation requires the valuer to make impartial judgements as to the reliance to be given to different factual data or assumptions in arriving at a conclusion. For a valuation to be credible, it is important that those judgements can be seen to
have been made in an envi ronment that promotes transparency and minimises the influence of any subjective factors on the process.
3. Many states have laws or regulations that only allow certain persons to value particular classes of assets for various purposes. Additionally, many professional bodies and valuation providers have ethical codes that require the identification and disclosure of potential conflicts of interest. The purpose of these standards is to set internationally recognised principles and definitions for the preparation and reporting of valuations. They do not include regulations on the relationship between those commissioning valuations and those undertaking them, as matters relating to the conduct and ethical behaviour of valuers is for professional bodies or other bodies that have a regulatory role over valuers.
4. While specific conduct rules for valuers are outside the scope of these standards, it is nevertheless a fundamental expectation that appropriate controls and procedures are
in place to ensure the necessary degree of independence and objectivity in the valuation process so that the results can be seen to be free from bias. Where the purpose of the valuation requires the valuer to have a speci fic status or disclosures
confi rming the valuer抯status to be made, the requirements are set out in the appropriate standard.
Competence
5. Because valuation requires the exercise of skill and judgment, it is a fundamental expectation that valuations are prepared by an individual or firm having the appropriate technical skills, experience and knowledge of the subject of the valuation, the market
in which it trades and the purpose of the valuation.
FRAMEWORK
Staff Draf t Feb 2011
IVSC 2011 13
6. For complex or large multi asset valuations, it is acceptable for the valuer to seek assistance from specialists in certain aspects of the overall assignment, providing this
is disclosed in the scope of work (see IVS 101 Scope of Work).
Price, Cost and Value
7. Price is the amount asked, offered or paid for a good or service. Because of the financial capabilities, motivations or special interests of a given buyer or seller, the price paid may be di fferent from the value which might be ascribed to the goods or services by others.
8. Cost is the amount required to create or produce the good or service. When that good or service has been completed, its cost is a fact. Price is related to cost because the
price paid for a good or service becomes its cost to the buyer.
9. Value is not a fact but an estimate of either:
a) the most probable price to be paid for goods and services in an exchange or,
b) a measure of the economic benefits of owning those goods or services.
A value in exchange is a hypothetical price and the hypothesis on which the value is estimated is determined by the purpose of the valuation. A value to the owner is an estimate of the benefits that would accrue to a particular owner or beneficiary of the goods or services.
11。

一个市场环境中，商品和服务之间的买家和贸易
卖方通过价格机制。

市场的概念意味着商品或
服务可能是交易中的买方和卖方没有他们的不当限制
活动.每一方应该对供求关系和其他定价格
因素以及自己对商品相对效用的理解
或服务和个人的需要和欲望。

框架
Draf t月2011员工
14变2011
12。

为了估计最可能的价格，将支付的资产，它是
基本的重要性，以了解市场的程度，该资产
将贸易。

这是因为可以得到的价格将取决于
特定市场上买家和卖家的估值日数。

有
对价格的影响，买方和卖方必须进入该市场。

一个市场能
被各种标准定义。

这些措施包括：
（一）交易的货物或服务，如汽车市场
从黄金市场，
二）规模或分销限制，例如，制造商的货物可能没有
分销或营销基础设施出售给最终用户和最终用户可能
不要求货物在其生产的数量
制造商，
地理，例如，类似商品或服务的市场可能是本地，区域，
国家或国际。

13。

然而，虽然在任何时间点，市场可能是自给自足的，很少
受其他市场活动影响，在一段时间内市场会影响
彼此.例如，在任何给定的日期，一个国家的商品价格可能
比另一资产中的相同资产高。

如果有可能的
扭曲的影响所造成的政府贸易限制或财政政策
忽略了，随着时间的推移，供应商将增加商品的供应状态
在那里可以获得更高的价格和减少供应的状态
价格较低，从而使价格趋同。

14。

除非另有明确的背景下，参考市场的平均间隔
资产或负债被估价的市场通常在
估值日期，其中大部分参与者在该市场，包括当前
业主，通常有访问。

15。

市场很少能在供求均衡的情况下完美地运作.
和水平的活动，由于各种缺陷。

共同市场
不完善包括供应中断，需求突然增加或减少
市场参与者之间的知识不对称。

因为市场
参与者应对这些缺陷，在一个给定的时间，市场很可能是
调整造成失衡的任何变化。

有价值的
估计市场上最有可能的价格的目的，以反映
有关市场在估值日内的情况，未经调整或平滑
基于均衡均衡假设的价格。

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15变2011
市场活动
16。

任何市场的活跃程度都会波动。

虽然它可能是可能的
识别在一段正常活动水平，在大多数市场将有
活动时间显著高于或低于本标准。

活动水平
只能用相对的术语来表达，例如，市场或多或少比它活跃
在以前的日期。

活跃的市场之间没有明确的界限
无效。

17。

当需求与供应量有关时，价格就会上涨.
往往会吸引更多的卖家进入市场，因此增加的活动。

这个
当需求低，价格下跌时，情况正好相反.。

然而，不同的
活动水平可能是对价格变动的反应而不是原因。

交易可以和确实发生在市场，目前不太活跃
正常的，同样重要的是，潜在的买家很可能有一个价格
他们准备进入市场。

18。

来自非活跃市场的价格信息可能仍然是市场价值的证据。

一价格下跌的时期很可能会看到活动的减少和增长.
在销售上，可以称之为强迫（见第53至55以下）。

然而，有
在下跌的市场中的卖家是不是在胁迫下和解雇的证据
这些卖家意识到的价格将忽视市场的现实。

市场参与者
19。

引用IVS市场参与者对人的整个身体，
公司或其他实体参与实际交易或
考虑进入某一特定类型资产的交易。

意愿
交易和任何意见归因于市场参与者是典型的买家
和卖方，或潜在的买家和卖家，活跃在市场上的估值日期，
不属于任何特定个体或实体的。

20。

在进行基于市场的估值，这是具体到当前的所有者问题
是不相关的，因为愿意卖方是一个假设的个人或实体与
典型市场参与者的属性。

市场价值的概念框架
排除任何特殊价值的元素或任何价值要素，将不会
可供市场参与者普遍。

实体的具体因素
21。

特定于买方或卖方而不适用于市场的因素
参与者一般被排除在市场估值中所使用的投入之外.。

实体特定因素的例子，可能无法提供给市场参与者
包括以下：
框架
Draf t月2011员工
16变2011
（a）衍生同类资产组合的额外价值，
（二）本集团拥有的资产与其他资产之间的协同作用，
（三）法律权利或限制，
（四）税收优惠或税收负担，
（e）利用该实体所独有的资产的能力。

22。

不管这些因素是具体的实体或将在提供给别人
市场一般取决于逐案基础。

例如，一个资产可以
不正常的交易作为一个独立的项目，作为一组的一部分。

任何
与相关资产的协同作用将转移到市场参与者
因此，本集团之转让并非实体。

23。

如果评估的目的是确定值的一个具体的所有者，实体
具体因素反映在资产估值上。

价值的情况
一个特定的业主可能要求红包括下面的例子：
（一）支持投资决策，
（b）检讨资产的表现。

聚集
24。

个人资产的价值往往取决于其与其他
相关资产。

例子包括：
（a）在金融工具组合中抵销资产及负债，
（b）属性，通过互相补充，提供前瞻性的一个组合
买方或临界质量或存在的战略位置，
（c）生产线中的一组机器，或操作一个
机器或机器，
（d）支持品牌的配方和专利。

（e）在商业中使用的相互依存的土地、建筑物、厂房及其他设备企业.
25。

在某个价值是必要的，在与其他资产
补充或相关资产，重要的是要明确界定是否是集团
或资产组合，或个别资产。

如果后者，
同样重要的是要确定是否每个资产被假定为价值：
框架
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17变2011
（a）作为个别项目，但假设其他资产可供买方使用
或
（b）作为个别项目，但假设其他资产不适用于
买方。

价值基础
26。

价值的基础是一个陈述的基本测量假设
估值。

27。

它描述了报告值将根据的基本假设，
假设交易的性质、关系和动机
各方及资产暴露于市场的程度。

适当的
依据将根据估值的目的而有所不同。

价值的基础应该是
明显区别于：
（a）估计值的方法或方法，
（二）有价值的资产，
（c）资产在估值点的实际或假设状态，
（d）任何附加条件或特殊的假设，穆迪FY基本
在具体情况下的假设。

28。

估值基础可分为三大类：
（一）第一个是估计最可能的价格，可实现一个
自由开放市场中的假想交易。

市场价值定义在
这些标准属于这一类。

（二）二是估计实体享有的所有权
资产.该值是特定于该实体，并可能与市场无关
一般参与者。

投资价值和特殊价值
标准属于这一类。

（c）第三是估计两人之间合理商定的价格。

交换资产的特定当事人。

虽然各方可能
在手臂的长度无关抯和谈判、资产不一定
在市场上暴露和价格商定可能是一个反映了具体
所有权的利弊，而不是涉及各方
大市场。

在这些标准中定义的公允价值
类别.
框架
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18变2011
29。

很多估值可能需要不同的价值根基所定义的使用
法律、法规、私人合同或其他文件。

虽然这样的基地可能会出现类似于这些标准中定义的价值基础，除非明确
引用的相关文件，个人游，他们的应用程序可能需要一个从描述间隔不同的方法。

这样的基地必须加以解释和
按照规定申请的源文件。

实例库
在其他法规中定义的价值是各种估价
在国际财务报告准则（IFRS）等发现基地
会计准则。

市场价值
30。

市场价值是一个资产应该在
在手臂的长度抯自愿买方和卖方之间的估值日期
适当的市场交易后，各方都采取行动
聪明，谨慎，并没有强迫。

31。

市场价值的定义应按照以下内容应用
概念框架：
一）搕他估计量？指以应付款项表示的价格
在手臂的长度抯市场交易的资产。

市场价值是最
在估值日内在市场上合理取得的可能价格
符合市场价值定义。

这是最好的价格
由卖方获得和最有利的价格合理获得
由买方。

这个估计特别不包括估计的价格膨胀或
经特殊条件或情况如非典型融资、销售和
售后租回安排，特殊的考虑或让步批准
任何与销售有关的人，或任何特殊价值的元素。

b）揳N资产要交换吗？指资产的价值是一个
估计金额，而不是预定金额或实际销售价格。

它是
市场预期满足所有其他要素的交易的价格
市场价值定义应在估值日完成。

C）搊n估值日期吗？需要有，市场价值是特定时间的
给定的日期。

由于市场和市场状况可能发生变化，估计
价值可能是错误的或不适当的在另一个时间。

价值量
将反映实际市场状态和情况的有效
估值日期，而不是过去或将来日期。

这个定义也
假设同时交换和完成销售合同没有
任何可能造成的价格变动。

框架
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19变2011
D）之间的揵买主？指的是动机，但不强迫
购买。

这个买主既不过分，也不愿意不惜任何代价购买.。

这
买方也是根据实际情况购买的人.
市场，并与目前的市场预期，而不是关系到
不能证明或预期的假想或假想市场
存在。

假定买方不支付比市场更高的价格
要求.在场的所有人包括那些构成搕他
市场？
E）揳ND愿意卖吗？既不是过度的渴望也不是强迫卖方准备出售在任何价格，也没有准备坚持的价格不认为合理
在目前的市场。

卖方愿意在市场上出售资产
适当市场后，在公开市场上达到的最佳价格条件，
无论价格可能是什么。

实际所有者的实际情况是
这不是考虑的一部分，因为愿意卖方是假设所有者。

f）搃N臂抯交易？是一方之间没有谁
特殊或特殊关系，如母公司或子公司或
房东和房客，可能使价格水平不符合市场
或因特殊价值的因素而膨胀。

市场价值
交易被假定为非关联方之间，每个代理
独立地.
g）揳通过适当的营销？意味着资产将暴露在市场中
最适当的方式，以合理的价格影响其处置
根据市场价值定义获得。

销售方法是
被认为是最合适的，以获得最佳的价格在市场上
卖方有访问。

曝光时间的长短不是固定的
但会根据资产类型和市场情况而有所不同。

唯一的
准则是，必须有足够的时间让资产
引起足够数量的市场参与者的注意。

这个
曝光期发生在评估日期之前。

框架
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20变2011
h）搘规定当事人都是聪明的，谨慎的吗？假定
双方愿意买方和愿意卖方合理地了解有关
资产的性质和特点，其实际和潜在用途和
估值日期的市场状态。

每个被进一步推定为采取行动
随着知识的利益和审慎地寻找他们的最好的价格
交易中各自的立场。

谨慎是指通过评估
在估值日期的市场状态，而不是事后的好处在一些
以后的日子。

例如，它不一定是不明智的卖方出售资产
在价格低于市场水平的市场中。

在这种情况下，市场价格变化的其他交易所也是如此.，
谨慎的买方或卖方将按照最佳市场
信息可用的时间。

我并没有强迫揳）？确定每一方的动机进行
交易，但也不是强迫或过分强迫的去完成它。

32。

市场价值的概念是在一个开放和协商价格
竞争市场，参与者自由行动。

资产的市场
可能是国际市场或本地市场。

市场可以包括
许多买家和卖家，或可能是一个特点是数量有限
市场参与者。

资产被出售的市场是其中之一.
该资产交换通常是交换（见第16至20段）。

33。

资产的市场价值将反映其最高和最佳用途.。

最高
最好的使用是一种资产的使用，最大限度地提高其生产力，这是可能的，法律上允许和经济上可行。

最高和最好的使用可能是
一项资产的使用抯存在延续或为一些替代使用。

这是
由市场参与者对资产的使用决定
当制定的价格，它愿意出价。

34。

一个独立的基础上的资产的最高和最好的使用可能是不同的
从它的最高和最好的使用作为一个群体的一部分，当它的整体贡献
必须考虑组的值。

35。

最高和最佳用途的确定涉及以下方面的考虑：
（a）确定是否使用是可能的，尊重将有什么
市场参与者认为合理。

（b）反映需求是法律允许的，在任何法律限制
使用的资产，如分区的名称，需要考虑。

框架
Draf t月2011员工
21变2011
（C）的需求，可以考虑是否经济可行
在物理上可能和法律上允许的另一种用途
在考虑到一个典型的市场参与者后，产生足够的回报
转换到该用途的成本，超过现有的回报
使用。

交易成本
36。

市场价值是不考虑出售或卖方抯成本一项资产的价值
买方抯采购成本和没有任何税金的调整
作为交易的直接结果。

投资价值
37。

投资价值是指所有者或潜在所有者的资产价值.
个人投资或经营目标。

38。

这是一个具体的价值基础。

虽然资产对所有者的价值
可能是相同的金额，可以实现从它的销售给另一方，
该价值基础反映实体持有资产所获得的收益.
因此，并不一定涉及假设的交换。

投资
价值反映的实体的情况和财务目标
正在生产估价。

它通常用于衡量投资绩效。

资产的投资价值与其市场价值之间的差异
买方或卖方进入市场的动机。

公允价值
39。

公允价值是资产或负债之间转让的估计价格.
识别知识和意愿之间，反映了各自的利益
这些方。

40。

国际会计准则中公允价值的定义是不同的从上面。

斯伯认为的
在国际财务报告准则对公允价值的定义通常是与市场价值相一致。

根据国际财务报告准则，公允价值的应用定义了IVS 300
财务报告的估值。

41。

除了在财务报表中使用的目的外，公允价值可以区分
从市场价值。

公允价值需要的价格是公平的评价
考虑到各自的优势或
每个将从交易中获得的缺点。

它通常应用于
司法语境。

与此相反，市场价值要求任何优势，将不会
可供市场参与者一般被忽视。

框架
Draf t月2011员工
22变2011
42。

公允价值是一个比市场价值更宽泛的概念。

虽然在许多情况下，价格
这是公平的两党将等同于在市场上获得，将
情况下，FAI的R值的评估需要考虑的事项
在评估市场价值时，如任何因素，都必须予以忽略.
由于利益的结合而产生的特殊价值。

43。

使用公允价值的例子包括：
（a）估计非报价业务的公平值，其中
两个具体当事人的增持可能意味着价格是公平的
它们与市场上可能得到的价格不同.，
（b）估计出租人与承租人之间公平的价格
对租赁资产或租赁取消永久转会
责任。

特殊价值
44。

特殊值是反映资产唯一属性的金额.
对一个特殊的购买者的价值。

45。

特殊购买者是特定资产的特殊购买者.
价值，因为它的所有权所产生的优势，将不可用
在市场上的其他买家。

46。

特殊的价值可能会出现在一个资产的属性，使其更具吸引力一个特定的买家比市场上的其他买家。

这些属性可以包括
资产的物理、地理、经济或法律特征。

市场价值
要求任何特殊价值的元素，因为在任何给定的日期，它是
只有假设有一个愿意购买的买家，而不是一个特别愿意购买。

47。

当特殊价值被识别，它应该被报告和清楚地区别于
市场价值。

48。

协同价值是二者结合创造的附加价值要素
或更多的利益，其中的价值相结合的利益是值得超过
原利益和。

如果只提供一个协同的具体买家
然后是一个特殊值的例子。

假设
49。

除了说明价值的基础外，常常需要作出假设.
或多个假设，阐明FY或状态在假设资产
交换或资产被假定交换的情况。

这样的假设可以有价值具有重要的影响。

框架
Draf t月2011员工
23变2011
50。

通常使用的附加假设的例子包括但不限于：
企业作为一个完整的经营实体的假设，
假设在企业中使用的资产没有转让
业务，无论是单独或作为一个组，
个人价值资产与其他资产一起转让的假设
互补性资产（见第24及25以上），
持有股份作为一个块或
个别地,
一个假设，即业主自用的财产是空置的
假设转移。

51。

假设是假设的事实不同于现有的
该报告编写日期，它成为了一个特殊的假设（见IVS
101工作范围。

特殊的假设经常被用来说明
资产价值可能发生的变动。

他们被指定为搒特殊？所以，作为
向估价用户强调估值结论是基于
改变目前的情况或它反映了一个观点，将不会采取
按市场参与者一般在估值日。

52。

假设和特殊假设必须是合理的和相关的
关于需要评估的目的。

强制销售
53。

长期揻钢筋出售吗？在卖方不在的情况下经常使用
强制出售，因此，适当的营销周期不是
可能的。

在这种情况下可以获得的价格将取决于
卖方压力的本质及正当营销的原因
不能进行。

它也可能反映的后果卖方未能
在可用期内出售。

除非性质和原因
卖方的限制是已知的，在强迫销售获得的价格不能
实事求是地估计。

卖方在强行出售中接受的价格将反映其价格.
具体情况，而不是假设的愿意卖方
市场价值定义。

价格在拍卖得到的只是一个巧合
与本准则所界定的市场价值或其他任何。

一
揻钢筋出售吗？是对交换发生情况的描述，
没有一个明显的价值基础。

框架
Draf t月2011员工
24变2011
54。

如果要求在强制出售情况下取得的价格估计，则
有必要明确卖方约束的原因
包括在指定期间未能出售的后果
适当的假设。

如果在估价日期不存在这些情况，
这些必须清楚地确定为特殊假设。

55。

在一个无效的或下降的市场销售不会自动揻钢筋销售？简单地因为如果条件改善，卖方可能希望得到更好的价格.。

除非
卖方被迫出售的最后期限，防止适当的营销，卖方将
在市场价值的定义是一个愿卖（见第18和31（d））
以上）。

评估方法
56。

为了达到估价，可以使用一个或多个估价方法.
由价值适当的基础定义（见第26至29段）。

三
在这个框架中描述和定义的方法是使用的主要方法
在估值。

它们都是基于价格均衡的经济原则，
利益或替代的预期。