城市房地产交易法律制度
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• 1、签约 • 2、申报 • 3、审查 • 4、查勘与评估 • 5、交纳税费 • 6、核发过户单
四、房地产转让合同
• （一）房地产转让合同的概念 • （二）房地产转让合同的主要内容 • （三）房地产转让合同与土地使用权出让合同
的关系： • 1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为
前提； • 2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让
的其他建筑物； • 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； • 5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式
限制的房地产； • 6、依法不得抵押的其他房地产。
（二）房地产抵押的程序
• 1、签约 • 2、登记 • （1）填交申请书 • （2）受理 • （3）审查、发证
三、房地产抵押的范围
• （一）房地产抵押权所担保的债权的范 围
2、房地产抵押权人的 权利和义务
• 权利： • （1）要求保全抵押房地产担保价值； • （2）物上代位权； • （3）处分抵押权； • （4）优先受偿权。 • 义务： • （1）不得妨碍抵押人依法对抵押房地产行使
权利；
• （2）返还剩余变卖价款。
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
• （1）主债权 • （2）利息 • （3）违约金 • （4）损害赔偿金 • （5）实现抵押权的费用
（二）房地产抵押权所及 房地产的范围
• 1、关于房地产自身 • 2、关于抵押权设定后新增的房屋 • 3、关于抵押权设定时的在建房屋
四、房地产抵押权的 实现方式
• 三种理论观点
• 五、房地产抵押合同
•
1、
功的路 。20.12.220.12.2Wednesday, December 02, 2020
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
•
2、
。0 1:59:05 01:59:0 501:591 2/2/20 20 1:59:05 AM
第七章 城市房地产交易 法律制度
• 房地产交易的范围： • 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，
房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、 赠与、投资、出典、交换等形式。 • 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让 与房屋转让两种形式。 • 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比 较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。
（二）允许房地产转让的条件
• 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让 应当具备的条件：
• （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使 用权出让金，并取得土地使用权证书。
• （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，应完成投资总额的25%以上。
• （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当 持有房屋所有权证书。
总投资额的25%以上； • （4）取得商品房预售许可证。
三、房屋预售的再行转让
• “炒卖楼花”在法律上并没有明文禁止。 • 从房地产市场的发展来看应当允许。
• 四、预售商品房的所有权及风险 负担的转移
• 1、所有权的转移 • 2、风险责任的转移
第四节 房地产抵押
• 一、房地产抵押的概念和性质 • 抵押人以其合法的房地产以不转移占有
的方式向抵押权人提供债务履行担保的 行为。 • （1）是一种从属权利 • （2）是一种价值支配权 • （3）是一种优先受偿权
二、房地产抵押的设定
• （一）房地产抵押的条件 • 1、权属有争议的房地产 • 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的
房地产； • 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义
• （一）房屋所有权与土地使用权应当同 时转让
• （二）房屋的所有权与土地使用权应同 时抵押
第二节 房地产转让
• 一、房地产转让的概念
• 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。
• （一）是房地产权利人实施的行为； • （二）是房地产权利人将房地产转移给
他人的行为； • （三）通过买卖、赠与或者其他合法方
式实现。
“其他合法方式”，主要包括 下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业 法人，房地产权属发生变更的； • （二）一方提供土地使用权，另一方或者 多方提供资金，合资、合作开发经营房地产， 而使房地产权属发生变更的； • （三）因企业被收购、兼并或合并，房地 产权属随之转移的； • （四）以房地产抵债的； • （五）法律、法规规定的其他情形。
• （一）房地产抵押合同的条款 • （二）房地产抵押合同当事人的权利义
务
1、房地产抵押人的权利和义务
• 权利： • （1）对抵押房地产的占有、使用和获取收益
权； • （2）就同一房地产剩余的价值部分再设定抵
押的权利。 • 义务： • （1）保持抵押房地产的价值； • （2）保证抵押权人充分实现抵押权。
第一节 城市房地产交易概述
• 一、房地产交易的概念和特征 • （一）房地产交易的概念： • 是指当事人之间进行房地产转让、房地
产抵押和房屋租赁的活动。
Βιβλιοθήκη Baidu
（二）房地产交易的特征
• 1、对象的特殊性 • 2、交易形式的确定性 • 3、包括数种典型合同 • 4、要式法律行为
二、房地产转让、抵押 应注意的问题
二、房地产转让的条件
• （一）房地产转让的禁止条件 • 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封
或者以其他形式限制房地产权利的； • 2、依法收回土地使用权的； • 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； • 4、权属有争议的； • 5、未依法登记领取权属证书的； • 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、以划拨方式取得土地使用权 的房地产的转让应当具备的条件
• （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组 织和个人；
• （2）领有国有土地使用证； • （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权
证明；
• （4）依照规定签订土地使用权出让合同，补 交土地使用权出让金或者上缴土地收益。
三、房地产转让的程序
合同制约； • 3、房地产转让合同有新内容
第三节 房屋预售
• 一、房屋预售的概念 • 正在施工的房屋 --- 卖楼花 • 二、房屋预售关系的法律调整 • 1、预售条件： • 2、预售成交价格申报 • 3、预售程序
1、预售条件
• （1）已交付全部土地使用权出让金，取 得土地使用权证书；
• （2）持有建设工程规划许可证； • （3）投入开发建设的资金达到工程建设
四、房地产转让合同
• （一）房地产转让合同的概念 • （二）房地产转让合同的主要内容 • （三）房地产转让合同与土地使用权出让合同
的关系： • 1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为
前提； • 2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让
的其他建筑物； • 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； • 5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式
限制的房地产； • 6、依法不得抵押的其他房地产。
（二）房地产抵押的程序
• 1、签约 • 2、登记 • （1）填交申请书 • （2）受理 • （3）审查、发证
三、房地产抵押的范围
• （一）房地产抵押权所担保的债权的范 围
2、房地产抵押权人的 权利和义务
• 权利： • （1）要求保全抵押房地产担保价值； • （2）物上代位权； • （3）处分抵押权； • （4）优先受偿权。 • 义务： • （1）不得妨碍抵押人依法对抵押房地产行使
权利；
• （2）返还剩余变卖价款。
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
• （1）主债权 • （2）利息 • （3）违约金 • （4）损害赔偿金 • （5）实现抵押权的费用
（二）房地产抵押权所及 房地产的范围
• 1、关于房地产自身 • 2、关于抵押权设定后新增的房屋 • 3、关于抵押权设定时的在建房屋
四、房地产抵押权的 实现方式
• 三种理论观点
• 五、房地产抵押合同
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功的路 。20.12.220.12.2Wednesday, December 02, 2020
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
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第七章 城市房地产交易 法律制度
• 房地产交易的范围： • 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，
房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、 赠与、投资、出典、交换等形式。 • 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让 与房屋转让两种形式。 • 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比 较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。
（二）允许房地产转让的条件
• 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让 应当具备的条件：
• （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使 用权出让金，并取得土地使用权证书。
• （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，应完成投资总额的25%以上。
• （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当 持有房屋所有权证书。
总投资额的25%以上； • （4）取得商品房预售许可证。
三、房屋预售的再行转让
• “炒卖楼花”在法律上并没有明文禁止。 • 从房地产市场的发展来看应当允许。
• 四、预售商品房的所有权及风险 负担的转移
• 1、所有权的转移 • 2、风险责任的转移
第四节 房地产抵押
• 一、房地产抵押的概念和性质 • 抵押人以其合法的房地产以不转移占有
的方式向抵押权人提供债务履行担保的 行为。 • （1）是一种从属权利 • （2）是一种价值支配权 • （3）是一种优先受偿权
二、房地产抵押的设定
• （一）房地产抵押的条件 • 1、权属有争议的房地产 • 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的
房地产； • 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义
• （一）房屋所有权与土地使用权应当同 时转让
• （二）房屋的所有权与土地使用权应同 时抵押
第二节 房地产转让
• 一、房地产转让的概念
• 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。
• （一）是房地产权利人实施的行为； • （二）是房地产权利人将房地产转移给
他人的行为； • （三）通过买卖、赠与或者其他合法方
式实现。
“其他合法方式”，主要包括 下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业 法人，房地产权属发生变更的； • （二）一方提供土地使用权，另一方或者 多方提供资金，合资、合作开发经营房地产， 而使房地产权属发生变更的； • （三）因企业被收购、兼并或合并，房地 产权属随之转移的； • （四）以房地产抵债的； • （五）法律、法规规定的其他情形。
• （一）房地产抵押合同的条款 • （二）房地产抵押合同当事人的权利义
务
1、房地产抵押人的权利和义务
• 权利： • （1）对抵押房地产的占有、使用和获取收益
权； • （2）就同一房地产剩余的价值部分再设定抵
押的权利。 • 义务： • （1）保持抵押房地产的价值； • （2）保证抵押权人充分实现抵押权。
第一节 城市房地产交易概述
• 一、房地产交易的概念和特征 • （一）房地产交易的概念： • 是指当事人之间进行房地产转让、房地
产抵押和房屋租赁的活动。
Βιβλιοθήκη Baidu
（二）房地产交易的特征
• 1、对象的特殊性 • 2、交易形式的确定性 • 3、包括数种典型合同 • 4、要式法律行为
二、房地产转让、抵押 应注意的问题
二、房地产转让的条件
• （一）房地产转让的禁止条件 • 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封
或者以其他形式限制房地产权利的； • 2、依法收回土地使用权的； • 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； • 4、权属有争议的； • 5、未依法登记领取权属证书的； • 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、以划拨方式取得土地使用权 的房地产的转让应当具备的条件
• （1）土地使用者为企业、公司、其他经济组 织和个人；
• （2）领有国有土地使用证； • （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权
证明；
• （4）依照规定签订土地使用权出让合同，补 交土地使用权出让金或者上缴土地收益。
三、房地产转让的程序
合同制约； • 3、房地产转让合同有新内容
第三节 房屋预售
• 一、房屋预售的概念 • 正在施工的房屋 --- 卖楼花 • 二、房屋预售关系的法律调整 • 1、预售条件： • 2、预售成交价格申报 • 3、预售程序
1、预售条件
• （1）已交付全部土地使用权出让金，取 得土地使用权证书；
• （2）持有建设工程规划许可证； • （3）投入开发建设的资金达到工程建设