房地产金融分析ppt
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上险企应一直管到老人去世，而如果老人活的年龄特别大，对保 险公司来讲就有一定的风险。而且，现在评估的房屋价值今后是 不断变化的，大幅缩水的话将影响险企业绩。
专家意见:专家认为“以房养老”仍然有一定的市场需求，
推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面， 还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。叶学平说， 对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高， 各方应该加强舆论引导，让这个新事物更容易被接受。
• 房价会涨还是会跌？这是 很多人非常关心的问题。 2014年，我国房地产市 场区域分化程度正在显著 加深，一边是北京、上海、 广州等一线城市楼市炙手 可热；另一边是多地三四 线城市房价连续下跌。对 于未来房价走势，华润集 团董事长宋林说，一线城 市房价上涨的动力与其他 三四线城市不一样，因此 还有继续上涨的空间。 “至于三四线城市房价， 我想已经进入调整 期。”(例子：广州与东莞)
• 2014年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平 方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%
2、商品房销售和待售情况
• 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长 17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高 15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼 销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。 商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回 落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住 宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业 用房销售额增长18.3%。
中国的房地产金融
中国房地产金融 - 发展历史
• 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至 1991 年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点
• 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至 1995 年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
• 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住 房成为新的消费热点。
• 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶 段(2003 年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售 价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调 控政策。
中国的房地产现状
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态 势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民 间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到 国内房地产市场投资总额的绝大部分，除了2008年有较小回落，2004年至 2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台， 这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业 用房转向住宅投资。
投资房地产的注意事项:
1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估
房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者对房 地产行业，市场没有足够的认识,就不能投资房地产。
2、选择好房地产投 资的品种
目前,可以供个人进行投资 的房地产品种主要有商铺、 写字楼、住宅等。 一般情况下,地区经济快速 增长时,投资商业地产会有 比较好的回报。而投资住 宅地产会比较安全,升值稳 定。
知识小普及：
“以房养老”主要有两种形式
一是把房产抵押给银行、保险公司 等机构，每月取得贷款作为养老金， 老人继续在原房屋居住，直至去世 或搬进养老院后用该住房归还贷款。
另一种方式就是出售大房，换购小 房，用差价款养老。由于英国的住 房养老模式更多地借助于保险公司 的力量，即老人将房子抵押给银行 所获得的贷款须充当保费用来购买 年金，住房反向抵押贷款在英国又 被称作“逆向年金”
• 2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长 19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿 元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资 的比重为68.2%。
• 2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米， 比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土 地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
1、房地产开发投资完成情况
• 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8% （扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分 点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长 19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比 重为68.5%。
中国房地产投资风险最高50城中有49个
是三线城市
许多三线城市2013年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点， 未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。目前广 大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。 “三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种 配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存 消化困难。” 业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨 房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会 更加严重。房产公司的销售人员表示楼房销售都很一般，一 度贴近成本甚至亏本卖房。” 业内人士判断，房价下降的 原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在 接下来几年还会更加严重。
1、为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保 监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿)》，把北京、上海、广州、武汉四个城市作为“以房养 老”的试点。
2、房产税在上海和重庆两地试点 ，现行房地产税征收措施成房价上 涨推手。 一直以来房产税征收的话题都是热点，从去年开始网上便有2014年房 产税全面开征的消息扩散，之所以房产税征收牵动着大家的心，主要 在于人们对开征房产税后拉低房价、挤压楼市泡沫的期望很大。财政 部部长楼继伟日前明确表示，要将房产税和个税改革作为我国未来税 收改革重点推进的对象。全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两 会”前就目前房地产走势等问题接受记者采访时表示，今年的房产税 难以避免，房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的 个别项目出现“跳水”可能。
• 2014年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下 降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积 下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售 额7Βιβλιοθήκη Baidu90亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办 公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
• 3、投资房地产要考虑全面
• 综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、 房型以及物业管理等方面的问题。
政策对象：这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房
屋完全独立产权的老年人 试点时间：试点期从正式文件发布之日起，到2016年3月31日止。
存在问题：1、保险公司将控制试点规模，只能满足少部分老
年人的需求；2、养儿防老、家产传后的传统观念也意味着试点 开展起来困难重重；3、保险公司考虑不同风险，如房屋价值变 下降 、老人寿命超预期，一般来讲，把房子抵押出去以后，实际
专家意见:专家认为“以房养老”仍然有一定的市场需求，
推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面， 还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。叶学平说， 对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高， 各方应该加强舆论引导，让这个新事物更容易被接受。
• 房价会涨还是会跌？这是 很多人非常关心的问题。 2014年，我国房地产市 场区域分化程度正在显著 加深，一边是北京、上海、 广州等一线城市楼市炙手 可热；另一边是多地三四 线城市房价连续下跌。对 于未来房价走势，华润集 团董事长宋林说，一线城 市房价上涨的动力与其他 三四线城市不一样，因此 还有继续上涨的空间。 “至于三四线城市房价， 我想已经进入调整 期。”(例子：广州与东莞)
• 2014年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平 方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%
2、商品房销售和待售情况
• 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长 17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高 15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼 销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。 商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回 落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住 宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业 用房销售额增长18.3%。
中国的房地产金融
中国房地产金融 - 发展历史
• 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至 1991 年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点
• 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至 1995 年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
• 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住 房成为新的消费热点。
• 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶 段(2003 年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售 价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调 控政策。
中国的房地产现状
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态 势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民 间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到 国内房地产市场投资总额的绝大部分，除了2008年有较小回落，2004年至 2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台， 这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业 用房转向住宅投资。
投资房地产的注意事项:
1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估
房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者对房 地产行业，市场没有足够的认识,就不能投资房地产。
2、选择好房地产投 资的品种
目前,可以供个人进行投资 的房地产品种主要有商铺、 写字楼、住宅等。 一般情况下,地区经济快速 增长时,投资商业地产会有 比较好的回报。而投资住 宅地产会比较安全,升值稳 定。
知识小普及：
“以房养老”主要有两种形式
一是把房产抵押给银行、保险公司 等机构，每月取得贷款作为养老金， 老人继续在原房屋居住，直至去世 或搬进养老院后用该住房归还贷款。
另一种方式就是出售大房，换购小 房，用差价款养老。由于英国的住 房养老模式更多地借助于保险公司 的力量，即老人将房子抵押给银行 所获得的贷款须充当保费用来购买 年金，住房反向抵押贷款在英国又 被称作“逆向年金”
• 2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长 19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿 元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资 的比重为68.2%。
• 2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米， 比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土 地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
1、房地产开发投资完成情况
• 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8% （扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分 点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长 19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比 重为68.5%。
中国房地产投资风险最高50城中有49个
是三线城市
许多三线城市2013年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点， 未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。目前广 大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。 “三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种 配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存 消化困难。” 业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨 房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会 更加严重。房产公司的销售人员表示楼房销售都很一般，一 度贴近成本甚至亏本卖房。” 业内人士判断，房价下降的 原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在 接下来几年还会更加严重。
1、为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保 监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 (征求意见稿)》，把北京、上海、广州、武汉四个城市作为“以房养 老”的试点。
2、房产税在上海和重庆两地试点 ，现行房地产税征收措施成房价上 涨推手。 一直以来房产税征收的话题都是热点，从去年开始网上便有2014年房 产税全面开征的消息扩散，之所以房产税征收牵动着大家的心，主要 在于人们对开征房产税后拉低房价、挤压楼市泡沫的期望很大。财政 部部长楼继伟日前明确表示，要将房产税和个税改革作为我国未来税 收改革重点推进的对象。全国政协委员、中国银行监事梅兴保在“两 会”前就目前房地产走势等问题接受记者采访时表示，今年的房产税 难以避免，房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的 个别项目出现“跳水”可能。
• 2014年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下 降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积 下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售 额7Βιβλιοθήκη Baidu90亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办 公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
• 3、投资房地产要考虑全面
• 综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、 房型以及物业管理等方面的问题。
政策对象：这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房
屋完全独立产权的老年人 试点时间：试点期从正式文件发布之日起，到2016年3月31日止。
存在问题：1、保险公司将控制试点规模，只能满足少部分老
年人的需求；2、养儿防老、家产传后的传统观念也意味着试点 开展起来困难重重；3、保险公司考虑不同风险，如房屋价值变 下降 、老人寿命超预期，一般来讲，把房子抵押出去以后，实际