土地增值收益

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建

设用地的某种利用条件而发生的增值。

土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税

费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下规则：

(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——

住宅——工业

(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——

四级

土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出

让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途

先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其

他级别的土地增值率。

土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示

日期：2012年05月29日

陈伟

内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。

一、土地增值归功于谁

（一）土地增值释义

从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。

近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。

对于土地是否创造价值问题，存在着三种观点。认为土地不创造价值的观点主要来自劳动价值论。与之相反，法国重农学派认为，社会各部门只有农业部门能够生产“净产品”，净产品是土地自然力的产物。更多的理论则认为，土地和其他生产要素一起创造价值。同样，对于土地自身是否具有价值及其影响因素的争论也从未停止过。得到更广泛支持的是土地二元价值论。

因此，无论人们如何定义“价值”，土地都是价值创造过程的重要产物，都对这一过程发挥着不可或缺的作用，任何价值创造都离不开“空间”这一基本维度。即使我们从对土地价值认可最为“严苛”的劳动价值论出发，土地也会因为社会资本的融入而具有某种“价值”。

（二）土地增值内涵

现实中，看不见摸不着的土地价值是通过土地价格的形式表现出来的，并且，历史地看，近代以来土地价格呈现出不断上涨的过程。土地增值在现实中表现为土地价格变化，这一变化除了与土地凝结的社会资本投入有关外，更重要的影响因素是土地供求关系。土地增值率可以用以下公式来表示：

——t时期的土地价格；

P

t

——t-1时期的土地价格；

P

t-1

f——通货膨胀率

为了说明土地增值的影响因素及其关系，我们引入了土地增值模型范畴。在该模型中包含四个因素，其中，地租和利率是两个基本因素：

（1）利率。根据马克思的理论，资本有机构成提高是社会经济运动的一般规律，受此影响，利润率进而利息率将呈现下降趋势。在现实中，我们看到的是利息率永远是在某个区间内波动，而不是一直下降。但如果考虑货币超发与货币贬值，那么，从长期来看，实际利率仍在不断下降。假设地租量既定，土地价格就会随着利息率下降而提高。

（2）地租。单是利息率的下降对地价上涨的作用力度是比较微弱的，在现实经济生活中，还存在促使利润率拉上的因素，利润率进而利息率下降的轨迹非常缓慢。包括级差地租、绝对地租在内的地租量增加,才是地价上涨的更重要因素。比较优势、生产上的内部规模经济、聚集化经济效应、运输上的规模经济效应是就业机会在城市集中和城市发展的原因。随着工业化和城市化的发展，地租必然会呈现全面、螺旋式上涨趋势，由此带动土地价格上涨。

（3）投资。土地价格中不仅包含了其自然价值，更重要的可能还在于土地资本的投入。随着经济社会的发展和资本规模的扩大，越来越多的资本会涌入并沉淀于土地之中，这些投资同其他社会投资一样，要求收回折旧并获得合理利润，由此带动土地价格上升。当然，

严格地讲，对土地的追加投资还是通过影响地租的方式影响地价的，它不仅能导致级差地租II的提高，而且会影响级差地租I。

（4）管制。在决定土地价格的因素中，用途也是一个重要变量。在无土地管制情况下，土地权利人可以自主决定土地的用途，影响决策的因素包括农业地租与城市地租的收益比较及用途转换过程中的不确定性（特别是农地向市地转换的高交易成本和低可逆性程度）。但在现实中，土地权利人是不可能自主决策土地用途的，各国政府都通过分区规划等手段对不同地块的土地用途进行严格限定，以解决所谓的“外部性”问题。由于农地的用途不能随意转换为市地，这就导致二者之间存在显著的地租和地价差异，这一管制性增值也被有的学者称为级差地租III。

（三）土地增值历程的简要回顾

工业革命以来，土地保持了不断增值的长期趋势。其主要衡量标准是地价（房价）上涨幅度大于同期消费品价格和国民收入的增速。以战后初期为例，美、英、法、意大利和日本等国的土地价格均保持了相对较高的增速。

当然，土地增值过程并不是匀速、线性发生的，而是表现为一种波浪式增长。此外，根据变化速度和泡沫化程度，土地增值又分为正常与超常增值。

以日本为例，战后日本的土地经历了两次快速升值，但两次增值的性质却不一样。1955—1970 年是日本经济的高速成长期，在这一阶段，批发物价大致保持稳定，但日本市区地价普遍猛增10 多倍。这种增值与当时的国民经济的快速增值是具有内在联系的。因此，虽然增速快，但仍是正常增值。

进入上个世纪八十年代末，日本经济开始进入泡沫化阶段，投机推动的土地快速增值带有明显的超常因素。1981—1985年，日本的国内生产总值增加24%，地价增加37%。1985年全国土地资产总额相当于国内生产总值的50%，保持基本正常的区间内。而到了1986—1988年，国内生产总值仅增加了16%，地价却增加了200%，1988年全国土地资产总额已相当于国内生产总值的140%，土地泡沫膨胀到最大。随后，土地泡沫开始破灭，地价出现回落，1992年全国土地资产总额已回落到相当于国内生产总值的88%。

资料来源：H. Darin-Drabkin, Land Policy& Urban Growth. Oxford & New York, Pergamon Press,1977 （四）土地增值的主要动力

土地增值是社会、经济、政治、文化等诸多因素综合作用的结果。

1．以工业化和城市化为特征的经济社会发展是土地增值的基础支撑

城市化进程是讨论土地增值历史的主线。1800年以来的城市化主要分为三大阶段，即集聚化、郊区化、网络化。

在城市空间扩张的同时，城市化带来的效益转移（人口集中和产业集群）推动了土地增值。随着工业经济和城市经济的发展，各种功能