房地产高管班讲义预算与成本XXXX325王智勇

活动
全面预算编制过程
高管层
A 预算准备
B 预算启动 总结/计划模板
及所附表单
D 高管与业务部门 讨论业务发展重点 与相关业务目标
财务预算表单
F 财务部汇总数 据，编制预算
各部门上报 业务总结、 明年业绩预 期与粗预算
领导批示下 达目标，下 发详细的预 算表单
各个部门 上报详细 工作计划 和预算
事业部/职 能部门
C 部门业务总结、 明年业绩预期与
粗预算
E 各部门编制详 细的计划与预算
目标与预算
自由现金流量
＝经营性现金净流量 －预计资本性支出
平衡“三张表”
平衡三因素：规模、 盈利与 (财务)风险
综合收入和成本两个 方面
• 大多数企业的选择
目标与预算
预算导向决定了预算模式
预算导向 预算起点 预算依据 管理重点
全面预算管理
• 全面预算管理 (Master Budgeting Management) – 全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务 及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企 业的生产经营活动，完成既定的经营目标。 – 关键词：控制、考核、目标导向
目标
资源
全面预 算管理
阶段 2 体系改进期
阶段 3 功能完善期
预算成熟度
初期
初步 搭建
功效 简化
短
国内 企业
持续 改进
配套管 理提升
预算运行时长
稳定 再升华 运行
长
全面预算管理
选准预算 主题
确定预算 管理目标
建立全面 预算管理
组织
明确全面 管理流程
建立预算 管理考核
体系
预算管理 的授权与 监督体系
全面预算管理
预算管理也要注重 成本效益原则
关注 品牌与形象 客户关注质量 理念与价值观 公司关注成本 拿地就赚钱
成 本 领 先 战 略
时间 (年)
企业利润趋薄
各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力
ຫໍສະໝຸດ Baidu务管理
房地产企业财务管理特点
• 管理现状： – 有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资 金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管 理控制能力下降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的 难度。
主讲人：王智勇 博士
开篇语
• 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重 的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的 管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管 理控制弱势企业将失去市场份额。
企业利润趋薄
利 润
阶段2： 产品时代 阶段1： 资源时代
• 有简有繁-分专业-围绕管理重点 • 围绕业务计划编制预算-计划报告书与计划表 • 提炼管理信息-管理表
全面预算编制方法与要点
预算种类 固定预算 弹性预算
增量预算
零基预算
定期预算
滚动预算
确定预算 概率预算
方法
要点
适用于固定成本费用预算的编制。
固定成本费用的划分。
适用于变动成本费用预算的编制。
变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本 费用预算也可也考虑用这种方法编制。
适用于影响因素简单和以前年度基本合理 合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量，
的预算指标编制。
但应详细说明增减变动原因。
适用于以前年度可能存在不合理或潜力比 较大的预算指标编制。
使用周期不宜过短，否则会增加工作量。
适用于固定资产、部门费用、咨询费、保 险费、广告费等预算的编制。
合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量。
配套设施费 开发间接费
项目发展成本
房地产企业成本特点
土地成本 前期费用 建安工程成本 开发间接费 营业费用 公司管理费用 财务费用
成本形成的重要阶段
划分成本对象
归集开发成本 实际发生成本
预提成本 待摊成本
调整后续成本
确认完工标准 分配共同成本 计算单位成本
• 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成 本，提升投资价值。
• 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花 少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎 么花钱）
开发成本
房地产企业成本特点
土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费
房地产企业成本控制链
项目发展
营销策划
产品设计
项目盈利目标
项目结算
项目销售
变更签证
施工管理
招标管理
供应商选择
房地产企业成本特点
• 房地产行业中不同角色的成本管理特征： – 施工企业的确定与控制 – 设计单位的确定与控制 – 造价咨询公司的确定与控制 – 房地产开发企业的确定与控制
房地产企业成本特点
适用于定期预算以外的指标预算的编制。
通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动 预算工作。
适用于预算期稳定的预算指标编制。
合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。
适用于预算期变化大的预算指标的编制， 运用加权平均方法计算期望值。 也适合长期预算的编制。
全面预算的程序与周期
• 预算程序是预算体系构建的核心，是预算具体运行的载体： – 预算管理程序，环环相扣，缺一不可；集团预算特别关注预 算目标、审批与信息反馈。 – 始于预算目标，终于预算考核，将预算与经营目标及业绩评 价相联系，体现对目标实现过程的管理； – 预算周期循环往复，贯穿始终。
房地产企业财务管理特点
• 管理现状： – 会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账 和编制财务报表的阶段。 – 财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管 理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算 和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需 求尚有较大差距。
全面预算管理
• 全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和 财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控 制费用支出，并预测现金流量和利润。
全面预算管理
基础不完全具备，还做预算吗，怎么办？
全面预算管理
强调管理基础，分阶段实施预算，分阶段体现效果
成熟
阶段 1
初步搭建期
成本导向
收入导向
利润导向
现金流导向
计划与预算
市市场场预预测测 资 资产 产计 计划 划 薪 薪酬 酬计 计划 划 资 资金 金计 计划 划 销销售售计计划划
人力成本 预算
收入 预算
固定成本 预算
成本 预算
预算 损益表
生产成本 预算
各项费用 预算
采购计划
生产计划 库存计划 用品采购计划
生产线安排计划