芜湖市商业街市调报告

芜湖市商业街市场调研报告

一、芜湖现有商业街概述

1.芜湖现有商业街类型

芜湖现有商业街物业以住宅配套沿街底商为主，同时也有主题商业街和区域性商业街形态出现，随着城市的发展，室内步行街也将登陆芜湖市场。

2.芜湖商业街一览

芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发的商铺出现了商业街和商场，提出统一经营管理的运营模式。芜湖市商铺普遍具有以下几个特征： 在售商铺除了个别项目外供应量都不大

在售商业物业户型面积普遍不大

除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低

租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系

3.案例分析

滨江公园商业街（世茂玫瑰坊）

世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。

融汇中江广场

依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街MALL，但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖最好的地段却形不成商业氛围，西区销售之后虽然成立了商业管理公司，仍然无法挽回客户对该项目的信心，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍然无济于事。

镜街

镜湖湖滨的镜街&99'soho以近代建筑的江南风格为基础，以后现代主义的建筑风范为提炼，创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。

银湖波尔卡大街

属于社区配套商业街，外街商铺经营比较好，但是由于缺乏“统一规划，统一经营”的思路，目前商业街业态规划凌乱，经营状况不佳，人气不旺。

新时代商业街

位于城南，初期规划成中山路步行街延伸段，定位以“品牌专卖店”为主，但是由于离步行街较近，业态重复，且无吸引人气的大商家进驻，商业街初期经营状况不佳，后期由于周边住宅项目的兴建，商业街陆续进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮娱乐等业

态，形成目前的布局。

小九华商业街

依托市区成熟地段及周边旅游资源，打造安徽古典风格商业街，因定价偏高且建筑设计存在缺陷，销售及内街出租率惨淡。

红星美凯龙项目

由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发，总投资约3.6亿元,项目案名为芜湖红星美凯龙家居生活广场。

二、经营户访谈

餐饮行业经营户访谈

娱乐行业经营户访谈

家居行业经营户访谈

行业协会人员访谈

三、本项目分析与开发建议

1.本项目商业街概况

41221㎡，其中：

一层：商业面积13360㎡+办公面积1274㎡二层商业面积

12397㎡+办公面积1343㎡

三层：商业面积12753㎡+办公面积1343㎡四层商业面积

2710㎡+办公面积2971㎡。

另外，与商业街项目相邻有本项目规划的星级酒店、办公产品、购物中心项目。

2.项目周边环境

项目周边目前不具备商业氛围，仅仅靠本项目住宅项目住宅人口作为人流支撑点，但根

据芜湖市政府规划，未来项目周边将有大量的新建小区的落成，发展前景良好。

3.项目优劣势分析

优势：

1.项目区域优势：处于芜湖市三大行政区交界处，并位于芜湖市商务文化中心区核心位置，未来将为项目带来大量人流；

2.项目涵盖业态多：作为芜湖市少数的城市综合体项目之一，项目规划业态多，能够吸引各类消费群体，另外项目本身的住宅产品是商业发展的基础保证；

3.绿地品牌在芜湖市口碑效应：大多数市民对镜湖世纪城住宅产品品质认可度较高。

4.绿地品牌在全国的影响力吸引了一批江浙客户的投资眼光。

劣势：

1.由于项目地块处于新老城区的交界处，周边没有商业氛围；

2.芜湖市市民对传统商圈的认可制约着芜湖商业向周边发展；

3.红星美凯龙（九华北路和天门山东路交口）、芜湖旅游商品交易中心（弋江中路，安徽省环宇经济发展有限公司&安徽正元发展有限公司收购原旅游商品交易中心，项目将建成10万余平方米的大型家具、家装材料销售专业市场）、福海装饰建材广场（城南奥体对面）与商业街初步规划必然形成竞争，项目的工期对销售和招商具有重要的影响。

4.项目开发建议

商业街项目以本项目近30000户家庭为市场切入点，辐射城东新建住宅小区，以品牌家居装饰与家装体验为两大主题。我们结合客户访谈内容提出以下建议：

1.借鉴芜湖同类市场的优点并结合芜湖市场需求，统一规划商业街，以“专业化、市场化”的理念入市，吸引投资者及经营户的眼光；

2.需要把握好工程进度以及入市时间，目前与我项目有竞争的项目均已进入施工及销售前期阶段，合理的入市时间是项目能否成功运作成功的因素之一

3.能够与本地相关行业商会合作，利用商会影响力开展营销推广，一方面在一定程度上解决商铺的销售去化问题，另一方面，利用商会自身运营能力组织营运管理；

5.运营模式解析

目前市场上主流的商铺运营模式

四种模式下主体关系分析表明，仅直接销售模式（模式三）下业主和经营户发生出租关系，其余模式的运营均以商业运营管理公司为核心。

6.芜湖市“商业街类”商业地产项目运营模式

芜湖目前商业街物业以社区型底商及特色主题商铺形态为主，多采用类似住宅的直接销售模式，但随着城市综合体及商场式布局商铺的出现，芜湖市场渐渐出现售后返租模式。

7.适合本项目商业街运营模式建议

基于芜湖市场商业街商铺运营的普遍模式及芜湖商业投资市场尚未成熟的现状，从客户接受度、业主自营利润和投资回报三方面考虑，建议采取“模式一”和“模式三”相结合的模式解决商业街的销售去化问题：

模式一：针对纯投资客户售后返租模式

业主出让了使用和处分权，对租金收益需要实现利益共享；

统一运营和招商管理的基础上，给予投资客固定投资回报率作为保证；

为防止分散产权造成的管理困境，需要在销售时将经营权长期固定。

模式三：针对有自营需求的客户直接销售模式

根据项目业态定位针对相应的自营客户销售；

面积可根据经营需要适当调整；

统一管理、统一运营是前提保证。

包租期满后，解决产权分散和统一经营的矛盾是保障商业街整体运营和经营户利益的关键，一般采取以下几种方式：

在包租期满后，承诺一个保底的投资回报；

在包租期满后，承诺一个回购的价格；

在包租期满后，承诺给业主一定比例收入的分成；

销售同时，业主须签定承诺书，承诺自营或出租商铺时经营必须符合商业街整体业态规划。