社区商业案例ppt课件
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2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。
社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民 消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越 来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一 元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总 额的三分之一。
如图（珠海仁恒星园商业街）
4
城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组 团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起， 零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区 高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得 过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的 旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱 差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划， 由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、 娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便 是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合， 提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面 的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零 散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时， 社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。
城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态， 而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集 聚——扩散”的发展趋势。
即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商 业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表 现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或 区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹 象。
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1、零售巨头抢占社区“根据地”。 零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区
商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。 超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，
利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规 模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追 求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的 商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷， 商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端 市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据 地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越 来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的 社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营 风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生 了以大型商业为主导的新型社区商业中心。
3、粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地 粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。
3
随着城市商业中心的不断成熟， 商业地产已经进入一个社区商业 的时代，大规模的城郊社区开发， 以及城市中心区的旧城改造，带 来了大量的社区商业，社区商业 的开发必须充分了解社区商业的 消费特征、定位特征、招商特征、 销售特征、经营特征，从而使得 社区商业的开发进入专业化、精 细化的运营。
1
一、社区商业开发运营对比 二、社区商业在城市商业中的定位 三、社区商业的建筑规划设计 四、社区商业的配套规划
五、社区商业的业态与招商 六、社区商业的销售模式 七、大型社区商业案例研究 八、关于社区商业开发经营的研究文稿
珠海仁恒星园商业街
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现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。 但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：
1、粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺 不规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。
2、粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实 质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果 导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混 乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。
目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城 市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达 国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由 此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然 有着成长空间。
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3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。
社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳福景 梅林家乐福
中港城一楼内铺 仁恒星园
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模式二：社区次主力店组合型 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区
深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市， 配合有健身、美容等商业形态。
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规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
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模式一：社区型商业中心 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街
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4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。 社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业 态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、 专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维 修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、 咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既 能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
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（一）社区商业的规模规划
社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须 量化规模规划。
当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大 化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导 致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值 高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽 可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社 区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停 车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商 铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。
2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。
社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民 消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越 来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一 元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总 额的三分之一。
如图（珠海仁恒星园商业街）
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城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组 团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起， 零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区 高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得 过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的 旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱 差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划， 由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、 娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便 是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合， 提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面 的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零 散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时， 社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。
城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态， 而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集 聚——扩散”的发展趋势。
即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商 业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表 现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或 区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹 象。
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1、零售巨头抢占社区“根据地”。 零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区
商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。 超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，
利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规 模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追 求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的 商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷， 商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端 市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据 地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越 来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的 社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营 风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生 了以大型商业为主导的新型社区商业中心。
3、粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地 粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。
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随着城市商业中心的不断成熟， 商业地产已经进入一个社区商业 的时代，大规模的城郊社区开发， 以及城市中心区的旧城改造，带 来了大量的社区商业，社区商业 的开发必须充分了解社区商业的 消费特征、定位特征、招商特征、 销售特征、经营特征，从而使得 社区商业的开发进入专业化、精 细化的运营。
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一、社区商业开发运营对比 二、社区商业在城市商业中的定位 三、社区商业的建筑规划设计 四、社区商业的配套规划
五、社区商业的业态与招商 六、社区商业的销售模式 七、大型社区商业案例研究 八、关于社区商业开发经营的研究文稿
珠海仁恒星园商业街
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现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。 但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：
1、粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺 不规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。
2、粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实 质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果 导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混 乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。
目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城 市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达 国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由 此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然 有着成长空间。
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3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。
社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳福景 梅林家乐福
中港城一楼内铺 仁恒星园
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模式二：社区次主力店组合型 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区
深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市， 配合有健身、美容等商业形态。
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规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
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模式一：社区型商业中心 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街
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4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。 社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业 态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、 专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维 修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、 咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既 能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
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（一）社区商业的规模规划
社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须 量化规模规划。
当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大 化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导 致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值 高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽 可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社 区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停 车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商 铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。