贵州省长顺县市调报告

• 2、本区域内项目销售价格分析 • 3、本区域楼盘的特征
1、长顺县市场调研情况
朝顺·城市花园
项目地址 建筑面积
长顺县南 部开发新
区
97175.5m2
开盘时间 建筑类别
2010、3
20栋6层， 临街1楼底
商
销售价格 开发商
住宅： 2200-2300
商业： 8000左右
户型区间
85m2-128m2
贵州朝顺房地产开发有限公司
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• 3、职业特征：
行业
职
业
返乡族 个体工商户 行政单位
务工返乡，并积累了较多资金（主力）
主要是乡镇个体工商户（主力） 也有一些城镇个体户
中、高层管理干部/普通公务员
事业单位
中、高层管理干部
乡镇客户 教育
中、高层管理干部/医生、教师 小学、中学教师
总结
总的来说，长顺县地理位置比较优越，距离省 会贵阳市只有84公里，且本案位于迎宾大道旁，交 通的便利极大地促进了务工返乡人员和乡镇已富裕 个体户在此购房的可能性。据此次市场调研情况显 示，本项目不管是在环境、户型、外立面等方面， 都比在售的其他楼盘更具有优势，有多层、高层供 客户选择，户型区间较广。
（3）、本地政府对南城新区改造的力度逐步加大，为房产 市场的发展提供了有力的支撑。
• 4．威胁点（threaten）
（1）、宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政 策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地 区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持 币观望心态的出现。
（2）、长顺县本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较 大，人口基数有限，该地区缺少支柱产业、居民收入较低的 特性使得地区的发展受到限制。
a、市场供应：长顺县市场供应量相对较少，已有 的楼盘销售基本告罄，产品供应不足，因此，本项目 产品在一定程度上填补了市场供应不足的现状。
b、市场需求：从对消费市场的调查发现，长顺消 费者不满足于目前的居住环境，他们渴望得到改善。 而长顺在售的楼盘规模都较小，对于产品的整体规划， 包括景观、户型设计、车位等的考虑不完善，已开发 产品都相应的缺乏优势突出点，吸引不了客户。因此 长顺县居民对于购房需求较大，基于目前供应的楼盘 而言，他们的需求远远超过了市场的供应，他们所渴 求更好住宅物业的愿望不能实现，从而客观上限制了 长顺居民的购房欲望。
• 从长顺的房地产发展历程来看，长顺主要经历了2次开发。首次进入 长顺开发的项目主要是长阳小区、水晶花园、凯维广场；其次再是铂 金·商贸城、星筑园、朝顺·城市花园。
• 总的来说，长顺县的房地产开发规模小，产品销售周期较长。据了解， 长顺房地产行业在2003年开始发展，起步缓慢；从成交数据看出，从 2007年至2010年共实现销售878套，年平均销售三百余套。
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御景金湾
项目地址 长顺县长 开盘时间 2012、10 征大道
建筑面积 约10万平 建筑类别 多层+高层 方米
销售价格
住宅： 2200-2500
商业： 尚未销售
户型区间
住宅： 68m2-130m2
商业： 38m2-55m2
开发商
利尔地产
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2、本区域内项目销售价格分析
大力开发，该地区未来发展势头强劲，房地产市
场操作空间较大。
SWOT分析
· 1．优势（STRENGTH） （1）、长顺县区域商业性楼盘数量有限，本案位于迎宾大道
旁，长顺县城南新区的城市主干道，对于外出务工返乡、 外来投资人员和当地已富裕人群，无论是商业投资还是 改善居住条件，都是很好的选择。
（2）、考虑到长顺县未来将大力发展南城新区的优势，该 地区未来发展空间广阔，对商业投资人员提供了很好的 平台。
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住宅市场发展潜力：从房地产的市场供需关
系可以看出，长顺的住宅市场有较大的挖掘潜力， 目前长顺在售楼盘不多，且大都品质较低、规模 较小，几乎没有真正的小区物业。据此次调研显 示，大多数长顺居民对居住现状不满意，渴求改 善生活环境，这些都说明了长顺住宅市场的刚性 需求大，住宅需求旺盛，从政府的规划来看，此 项目所在地必是以后长顺县城的中心，也是以后 长顺人口的集居地，其发展潜力巨大。
（3）、长顺县自然条件优越，冬 暖、春温高、夏秋凉爽； 气温年差较小；太阳辐射强，日照充足，热量丰富、四 季分明；干雨季分明，
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· 2．劣势（WEAKNESS）
（1）、项目周边已有几个楼盘开业或处于宣传中， 已占据一部分潜在客户，使得本案潜在客户人群有 所减少。
（2）、项目进入推广期还需要一段时间，已有的项 目对业主形成了先入为主的观念，后期对项目整体 推广加大了难度。
长顺县市场调研报告
重庆鑫凌置业顾问有限责任公司
目录
• 1、长顺县简介 • 2、长顺县经济情况 • 3、长顺县房地产行业情况 • 4、长顺县市场调研情况 • 5、SWOT分析 • 6、市场需求 • 7、目标客户群体分析 • 8、总结
长顺县简介
• 长顺县位于贵州省中南部，黔 南布依族苗族自治州西部，与 省内的贵阳、平坝、安顺、惠 水、紫云、罗甸等市县接壤， 距贵阳市84公里，至都匀市 178公里，到安顺市85公里， 在贵阳1小时经济圈辐射范围 内。全县主要以布依族、苗族 为主。长顺县历史悠久，战国 至秦汉时期属夜郎古国，自古 被称为“夜郎故地，杜鹃之 乡”。这里山川秀美，人杰地 灵，历史文化底蕴厚重。
目标客户群体分析
• 消费群：
客户来源以长顺县务工返乡人员、乡镇已富裕个体 户为主，政府机关干事、公务员、教师、医生等城 镇中坚阶层为辅。这部分客群占据了本项目目标客 户的绝大比例，多为刚性购房需求。 除此之外，长顺县周边地区前来投资的居民也是较 重要的客户来源。
• 1、年龄结构：
• a、35—45岁，外出务工返乡人员和乡镇已富裕个 体户，事业处于上升或稳步阶段，已拥有相对稳 定的经济实力，希望拥有品质、舒适，能够提升 其身份与地位的生活居所，对于新区的未来规划 较为看好。他们出于购房的刚性需求或炫耀的心 理，是本案的“领头羊”客群。（主力购房群体）
• 由此看来，长顺县因缺少支柱产业来促进经济发展，故居民 收入较低，人均纯收入增长缓慢，在一定程度上限制了该地 区的购房能力。
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长顺县房地产行业情况
• 从2007年至2010年，长顺县房地产总投资额10.57亿元，累计开发总 量123.15万㎡，合计1240套市场供应，总竣工量完成75.68万㎡，总 销售完成878套。
• 由于市场产品单一，产品配套极不完善，导致该地区较富裕人群更愿 意选择贵阳等较成熟地区购房，而一部分经济能力有限者无力购买目 前长顺县主要产品，因此，多元化的产品、成熟的配套，将极大地促 进该地区的市场购买力。
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长顺县市场调研
• 1、长顺县市场调研情况
• A、朝顺·城市花园 • B、星筑园 • C、金顺商贸城 • D、御景金湾
等，小区园林景观没有特色，小区没有文化内涵）。 e、优质物业管理不完善，住户生活质量一般。
小结
•
以上数据表明，该地区房地产市场处于发展
阶段，考虑到地区经济因素，开发商多以大面积
户型商品为主力户型，从以往价格走势来看该地
区房价增长势头良好，自2007年至今每年都保持
10%以上的增长速度，随着县政府对南城新区的
长顺县经济情况
• 由于受历史等因素的制约，长顺是国家“八七”扶贫攻坚重 点扶持的贫困县之一，其中县南部是有名的麻山极贫地区。 改革开放以来特别是近年来，全县国民经济迅速发展。改革 后22年年均经济增长率9.02%，其中“九五”期高达15.18%， 经济运行的质量和效益显著提高。1998年实现了表面上脱贫 县，被国家批准为对外开放县。2007年，全县国内生产总值 9.7亿元，人均3840元，农民人均纯收入2210元。
• b、 25—35岁，县城内中坚阶层，事业处于上升 阶段，经济承受能力相对有限，大多注重住房的
实用性，同时对于户型内空间层次变化和小区内 外配套设施较为关注。（辅助购房群体）
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• 2、家庭结构 • a、三口及以上家庭：主要年龄集中在30-45岁，置业目的
为改善居住条件，对项目周边生活配套资源，特别是教育 资源、卫生体系较为看中，对景观资源、产品品质有较高 的要求，同时对于新区的发展潜力较为认可，希望看到物 业有一定的升值空间。（主力购房群体） • b、两口家庭：主要集中在25－35岁，为新婚尚无小孩的 家庭或准备结婚的年轻情侣。 • c、还有一部分补充客群为子女不在身边购房安度晚年的 中老年群体，他们自购住房，希望有个较好的养老环境； 另外，已富裕中年群体为老人购买住房，希望老人能够安 度晚年。
小高层（5F）
容积率 3.59 总户数
250户
开发商
平坝星筑房地产发展有限公司
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金顺商贸城
项目地址 长顺县大灯脚
户型区间
98m2-133m2
建筑类别 2栋高层，临街3 层商业
楼层情况
A幢临街，1-3层商 业，三梯8户；
B幢每层6户
销售价格 住宅：2700左右 商业：尚未销售
户数
约170套
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结论：长顺的房地产市场虽然发展缓慢，但
是随着经济的发展，居民收入水平的不断提高以 及务工返乡人员的增加，和政府对城南新区的大 力开发，城南新区会逐渐在市民中留下深刻的印 象，随着新区地块的成熟，本项目的开发自然会 得到很大的带动，届时，本项目在小区规划以及 产品打造上可参考结合长顺居民的生活习惯以及 购房喜好愿望，打造长顺县最具有居住品质的楼 盘，这必将对长顺居民形成较大的购房愿望。
（3）、近年来长顺县经济发展有了很大的发展，但相对长 顺县本地居民对房价的承受力还比较有限。而购买力较强的 客源选择在已经发展成熟的地区投资购房的可能性较大。
（4）、区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是长顺 县购房者的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明 确认识，房地产投资意识薄弱。
市场需求
来访量 88
48
13
58
41
45
45
55
41
53
31
27
销售量 28
27
30
8
8
10
14
19
14
35
24
15
2012年 1月
2月
3月
4月 5月 6月 7月
来访量 15
27
26
33
36
38
63
销售量 10
19
10
13
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ห้องสมุดไป่ตู้
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朝顺·城市花园一期，总量715套，2010年3月开盘，根据实际情况， 一至两个月不定期加推适量房源。截止2012年7月，总销量697套，销售较 平衡，对比成交率较高，购买主力为企事业编制人员和周边乡镇居民。
以上数据表明，长顺县居民购买能力逐渐增强，随着外出务工返乡人 员的资金积累，加上乡镇个体户逐渐富裕，极大地促进了市场需求。
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星筑园
项目地址 占地面积
长顺县 长征大
道
8426m2
开盘时间 建筑面积
2010、6 42615m2
销售价格 2300左 建筑类别 2栋电梯房
右
（20F）+4栋
• 长顺县区域内各项目价格相差不大，主要根据项目的规模、 配套、户型、楼层等有一定的价格差异，总体分析来看， 高层住宅价格略为高于多层住宅，目前各项目高层均价为 2700元左右，多层均价为2300元左右。
3、本区域楼盘的特征
a、户型、面积单一，可选择性有限。 b、多以大面积的产品主打市场。 c、目前尚没有一定规模的住宅小区。 d、小区配套设施不完善，没有大型配套（篮球场、游泳池
因此，我们建议在推广策略方面，可以采取有 针对性的推广策略，将目标客户群集中于务工返乡 人员和乡镇已富裕个体户，其刚性需求较大，辅以 城镇中间阶层，从而最大限度地实现产品的市场价 值。
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• 3．机会点（opportunity）
（1）、长顺县南城新区，近年来得到政府的大力支持，而 且居民收入也在逐年提高，务工返乡人员和外来投资人口 逐年增多，使市民购买力得到了有效的提高。长顺县内大 部分建成的各型小区均已销售告罄，充分证明了该地区居 民对改善住房条件的需求。
（2）、目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，多为 大面积户型主打市场，这就为本案细分目标市场，提供差 异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
朝顺·城市花园从开盘至今的来访量和销售量如下：
2010年
开盘前期 3月开盘 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
来访量
500组左右
92
90
90
93
92
90
93
93
90
93
销售量
/
99
35
11
45
45
43
29
16
11
24
2011年 1月
2月
3月
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月