商铺分割的注意事项

三、关于公摊比例过高的解决建议 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下， 要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部 分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可 出售面积均作为商铺出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺 公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 平米，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四 层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / 平米 / 月来计算， 平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有 可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种 业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就 是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次 （即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 50007000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。 通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

1 、商铺分割 从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之 比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经 营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买 家造成排斥。

2 、辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、
厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。

2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分 割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道 路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这 句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路 设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通 路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意 义。 商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流 量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没 有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困 难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会 造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走 路，不会产生经济上的效益。
目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空 闲场地，浪费了使用面积。

3 、通道分割
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的 没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、 楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道 设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成 浪费。 按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否 则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出 入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下， 针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提 高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又 不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、 厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能 区范围。
二、目前商铺分割存在的缺点和问题
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理ห้องสมุดไป่ตู้ 这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。 不合理的地方主要表现在以下几个方面：
注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供 参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实 际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。

3 、科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防 要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可 有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和 压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例 的唯一有效途径。

（1）、楼梯： 从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公 共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上 过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建 安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范 围内相应设置即可。

厕所：
目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而 在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积，一共也只 在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算， 确实值得我们参照和学习。 对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个 公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了 一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举 多得。 空闲场地：
商铺分割的注意事项
一、商铺分割的原则
二、商铺分割存在的共性缺点和问题
一、商铺分割的原则
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非 常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则 进行。

1 、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功 能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前 提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进 深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服 装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是 如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯 定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、 零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些 种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什 么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效 的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公 摊比例大幅度减小。
四、总结
根据以上进行的分析，我们可以看出 如果以上的分割建议全部实行的话，最大 可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点， 将公摊比例从有时的 50% 压缩 到 25% 左右，相信不仅能为开发商带来 更多的收益，业主们也是可以接受的。也 许，商业户型的分割，最能发挥出一个人 的创造力与想象力。。。。。。