2017年南京市办公市场背景分析

市场背景描述与分析

（一）南京市经济社会发展状况

2016年，全市上下在市委市政府的坚强领导下，认真贯彻落实

党中央国务院、省委省政府决策部署和市委市政府工作要求，经济社会发展整体呈现出稳中有进、稳中向好的态势。全年实现地区生产

总值10503.02亿元，可比价增长8%。全年完成一般公共预算收入1142.6 亿元，增长12%。固定资产投资完成5533.56亿元，增长2%。社会消费品零售总额完成5088.2亿元，增长10.9%。外贸出口完成1952.15亿元，与去年基本持平。新增实际外资34.79亿美元，增长4.3%。服务业增加值占地区生产总值比重达到58.4%，较上年提高1.1个百分点；高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到50.9%，较上年提高0.8个百分点。全体居民人均可支配收入增长8.3%左右，居民消费价格指数涨幅2.7%。城镇新增就业21.5万人，城镇登记失业率1.88%。万元GDP能耗同比下降3.9%，燃煤消耗总量控制在3080万吨以内；PM2.5年均浓度较上年下降15.4%，主要污染物排放达到省定标准，万元GDP二氧化碳排放下降6%左右。全市经济社会发展主要指标基本完成预定任务。

（二）南京市房地产市场总体状况

2016年在年初去库存的基调下，宽松性政策不断刺激市场高涨，地王频出，商品房量价齐升，一房难求，但随之而来的调控政策层层加码，政策亦由松变紧。2016年9月25日，南京重启限购，南京居民已有2套房不得再买新房。继限购政策出台后，9月26日南京市

市出台《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，通过13条具体内容体现稳定楼市的决心。意见明确，一旦开发商有捂盘惜售行为，将纳入不良信用记录，取消拿地资格。从中央经济工作会议定调“房

子是用来住的，不是用来炒的”来看，此轮调控政策力度空前，且为

稳定房地产市场发展，短期内政策再次放开的可能性非常低。

在最严“双限”调控落地前的1-9月份，南京楼市有8个月成交量超过万套，平均每月卖房1.2万套。在2015年行情已经比较火热

的基础上，2016年前三季度，全市多板块成交同比仍大幅增长。伴随十一黄金周期间最严调控落地，限购限贷双双升级，楼盘蓄水量锐减，率先积极入市的也是一些品牌项目，并且不乏表现较好的楼盘，刚需板块也是一样，例如高新区的新城花漾紫郡、禄口的新城保利天地、板桥的弘阳春上西江，这些楼盘也成为调控之后市场中为数不多的快销盘。

（三）南京市写字楼市场状况

1、南京市写字楼市场发展历史

南京写字楼从九十年代初启动，1992年，长江贸易大楼的拔起弥补了南京写字楼的空白，当时长江贸易大楼的售价是888美金/平方米，在这之间，京还没有真正的写字楼，很多公司都选择在一些大酒店的套房中办公，如当时的古南都饭店等。经过了十几年的发展才出来了商贸、金鹰、证券、苏宁环球等一批写字楼，南京逐渐形成了新街口－长江路－太平南路－洪武路、珠江路－广州路、山西路－湖南路三大写字楼板块。

1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼。随着前几年的空置面积的进一步消化，写字楼市场开始渐渐回暖。

进入2005年，受宏观经济及政策影响，南京写字楼市场开始进入第二个快速发展阶段，在新街口、山西路等成熟商务区的高档写字楼如CFC、新世纪中心、南京国际广场等纷纷亮相，同时河西CBD 在政府扶持下，随着轨道交通的开通和未来的不断完善，也开始迅猛发展。

2010年以来，随着城市框架拉伸，城市逐渐向外发展，传统非核心商务区涌现出大量单体写字楼、超高层以及综合体办公楼物业。南京写字楼市场也因此构建出新的格局，河西商务区、城南高铁南站将成为南京办公市场新的增长极。

2、南京市写字楼市场发展现状

目前南京的写字楼市场主要集中在山西路－湖南路、新街口和奥体板块，随着政府的规划和大力发展，奥体作为一个新的城市中心的面貌出现，商务办公楼在这一片区迅速开发，南站区域所形成新的商务核心区，将与河西CBD、新街口CBD，形成鼎足之势。南京商务市场将正式进入3.0时代，突破传统的单核时代，向多核时代转变。随着轨道交通以及市政配套的相继完善，雨花台、浦口、江宁等商务区的发展还有着相当的潜力，不同商务区的职能特点也逐渐显现。近期写字楼销售市场情况如下：

（1）写字楼销售市场有所回暖

2016 年7-9 月份南京写字楼市场成交面积同比有所增长，总成交面积为201,661 平方米。其中，9 月成交8.7 万平方米，为6-9 月份峰值，7-8 月成绩一般，分别成交 6.3 和 5.2 万平方米。整体来看，南京2016 年7-9 月份办公成交面积较2015 年7-9 月份同比增长101.12%，成交均价也有所回升，约为16,037元/平方米。

（2）雨花台、浦口、鼓楼版块成交量比重较大

2016 年7-9 月份，南京写字楼市场销售热点集中在雨花台、浦口、鼓楼。截止到9 月底，雨花台区累计成交面积达到62,738 平方米，成交面积占据南京主城区写字楼办公市场总成交面积的

33.53%，是全市成交市场的主力区域。由于江北国家级新区的设立，加之区域轨道交通、配套设施的规划利好逐步出台落地，浦口区域版块价值得以提升，市场接受度明显提高。2016 年7-9 月份，浦口区成交量达到35,359 平方米，位居全市办公成交第二位。

3、南京市写字楼市场发展趋势

（1）写字楼的商品化程度提高

随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品