政府房价调控

第二，满足市场消费需求，减轻居民购房压力。简单地讲，就是“防 范金融风险，降低购房门槛”。
以提高二套房首付比例和利息支出为核心的“二套房”政策，在房地 产市场和金融市场间，有效地建立起了一道防火墙，极大地降低了房 价暴涨带来的金融风险。理论上讲，只要消费者完全是用自有资金 “炒房”，金融系统就不会有任何风险。这就像古董或集邮市场，价 格的暴涨或暴跌，都只不过是孤立的市场现象。对于借钱炒房的人而 言，只要首付达到一定比例，自有资金就会约束其投机的规模。而只 要利息高到一定水平，炒房就会无利可图 。实际上的效果也正是如此， “二套房”政策出台后，投机性的需求大规模离场，成交量明显萎缩， 对房价形成了巨大的卖 压。严格地讲，房价下跌至多不过是隔离金融 系统和高风险商品房市场的一个后继结果，而非目的。资产价格暴涨 本身并不一定导致泡沫，这就像古董或集邮市场，价格的暴涨或暴跌， 都只不过是孤立的市场现象。就防范金融风险这一目的而言，只要能 将银行资金与投机性房地产隔离，价格高低就不再有重要的经济含义。
4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度 增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收 政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率 不得低于基准利率的1。1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上 的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和 监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被冻结等19条内容
3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查， 本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等 问题。
一.政府的房价调控政策
2010年政府遏制房价房政策大盘点
1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房 地产贷款窗口指导。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实 施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小 套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业 的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性 工作后，退出房地产业务。
3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布 前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善 试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向 大套型住房建设供地
二.政府为什要控制房价？
：第一，防止资产价格过快上升，导致资产泡沫，并通过 抵押品价值虚高的方式，把金融系统拖下水；
表面上看，打压市场价格，似乎可以同时满足这两个目标， 但上一轮房地产市场调控的实践表明，打压房价并没有做 到这一点。这就使我们有理由相信，这两个政策目标很可 能不能简单地合并为打压房价一个动作，而是需要两个独 立的操作过程。换句话说，我们不能指望用房价一个“快 捷键”解决所有住宅问题。住房问题——防范金融风险和 保障居民住房——必须通过两个互相关联的政策组合来解 决。
二、地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房 价的主力军。一直以来，地方政府在房产百度文库益链条中占重 要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现 可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、 对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入
下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重 GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对 房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便 之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为
2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办 法》，打击炒房者和投机行为。
3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大 力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。 加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完 成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作 日内制订有序退出的方案。
4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住 房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通 住房的契税优惠政策。
4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着 较大的金融风险。
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对 金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以 下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资 金比重低，绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的 房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞 争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行 的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取 更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或 违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审 核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱， “假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷 款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的 政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合 同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款， 将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
四.个人观点
我国房地产的发展主要存在以下问题 1.市场发育不良，泡沫化程度较高。 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且
在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如 官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不 良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提 供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平 均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产 利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而 中国房地产的利润率高达20%-30%，有的高达 30%-40%，致使我国房价远偏离其真实价值和居 民收入水平，出现了较重的泡沫。
三.房价真的会降吗?
回顾历年来的调控，政府出台了不下200项政策，可这些政策为什么 就不能令房价理性回归，为什么就不能从根本上解决民众的普遍住房 需求呢？究其原因不外乎如下几点：
一、中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极 大地扶持。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希 望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎， 政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及 销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给 予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以 顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国 房价也被数度推高。可以毫不夸张地说，政府对房地产完全市场化的 期望值过高时导致中国房价处畸高状态的最重要原因。
明证。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为 维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下 的重要因素。
三、政府房价稳定论，令房价越来越高。历年的调控，政 府所提出的口号一直是稳定房价，很少有官员明确表示调 控的目标就是降房价的。政府的房价稳定论，给开发商以 政府不会打压房价的信心，于是乎捂盘惜售、随意定价、 哄抬房价、销售欺诈等行为随处可见；政府的房价稳定论， 令新闻媒体尤其是房产媒体确立了房价不会降的新闻导向， 于是乎，房价要涨、要大涨、将持续涨的观点充斥各类媒 体；政府的房价稳定论，令地方政府堂而皇之地维护高房 价，于是乎，查处开发商流于形式、走过场，对于中央保 障房政策阳奉阴违；政府的房价稳定论，令消费者、投资 者都相信房价不会跌，于是乎，投资、投机大举入市，普 通民众将几代人的积蓄投向楼市。
2.土地的供应不规范，政府机会主义行为 严重。
政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要 的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一 是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了 私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土 地，然后以高价转让给开发商。二是政府在与地产商的交 易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策 没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济 规律的（如要求开发商公开建房成本等）。四是政府在土 地交易中黑箱操作，腐败严重，阻碍了我国建立起一个公 正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。
3.供需结构失衡。
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。 具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普 通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住 房却供给过剩。
二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小， 未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的 供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房 为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以 提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场 发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举 措，被称为房地产“新国十条”。
4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商 业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。