某商管公司运营方案PPT(共 43张)
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某某新天地
商管公司运营方 案
成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
经营定位
服务 提供完备的商业
为核心定位，
辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。
其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管 理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理 体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直 接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有 商户。
组织结构图
总经理
策
运
wk.baidu.com
划
营
部
部
策平 划面 组组
招客 销 商服 售 组组 组
办
财
公
务
室
部
会
出
主要内容：
①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经 营秩序和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服 务管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥会员招 募及管理和维护；⑦项目电子商务平台的管理和维 护；
组织架构
组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块：
物业服务部分（物业公司另案说明） 商业服务部分（包括策划促销和商户管理） 公司运营部分（行政财务等） 。
经营范围
• 主营：
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业 开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业 租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
• 兼营：
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电 、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、 玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产 品、百货等
因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务
经营战略
• 长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为 集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业 地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。
• 短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项 目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
主要职能
• 四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、旺市商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主 的商铺转让、经营者的转租等）；
2、商家的储备工作； 3、不同业态商家的合理布局及引导； 4、招商政策的进一步调整与细化。
销售职能
1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售； 2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备
实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随 者”； 3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目 所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率； 4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；
例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。
计
纳
组
组
人员配置和岗位描述
经营模式
盈利模式 管理模式 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠道分析：
1、管理费 2、广告位发布费
（外立面和商业街内部广告位）
3、场地使用费
（商业街内外公共场地部分）
4、租赁和转让
（有偿委托和转让中介收费 ）
5、活动赞助费用
盈利模式阐述
6、刊物宣传收费
(DM、内刊和会员刊物等)
7、培训讲座收费
（举行消防、工商、投资等讲座）
8、自营项目收入
（自营商铺的收入）
9 、代理厂商公关活动策划执行收费
（例如：新品推介会/酬宾会等）
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
（商户自行制作的宣传物品等）
法律关系
业主
销售合 同
委托合同 返租合同
呈辉工艺文化城 （中国）有限公司
委 托 合 同
中工美商务管理 （苏州）有限公司
租赁合同
租赁经营者
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
重点工作流程
商铺交验流程（交房验收） 商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） 商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） 商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） 商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） 公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） 投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） 退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）
管理职能
运营管理
1、经营行为管理 2、消费行为管理
1、经营行为管理
主要内容：
①商户档案管理；②建立评估体系，对商 户进行等级评定；③建立商业经营的各项 规章制度；④建立和完善商业经营的各种 流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办 理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有 偿服务；⑦租金等费用收缴；
2、消费行为管理
商管公司运营方 案
成立的意义
提升某某公司商业项目的后期运营和管理 促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
经营定位
服务 提供完备的商业
为核心定位，
辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。
其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管 理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理 体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直 接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有 商户。
组织结构图
总经理
策
运
wk.baidu.com
划
营
部
部
策平 划面 组组
招客 销 商服 售 组组 组
办
财
公
务
室
部
会
出
主要内容：
①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经 营秩序和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服 务管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥会员招 募及管理和维护；⑦项目电子商务平台的管理和维 护；
组织架构
组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块：
物业服务部分（物业公司另案说明） 商业服务部分（包括策划促销和商户管理） 公司运营部分（行政财务等） 。
经营范围
• 主营：
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业 开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业 租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
• 兼营：
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电 、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、 玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产 品、百货等
因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务
经营战略
• 长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为 集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业 地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。
• 短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项 目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
主要职能
• 四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、旺市商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主 的商铺转让、经营者的转租等）；
2、商家的储备工作； 3、不同业态商家的合理布局及引导； 4、招商政策的进一步调整与细化。
销售职能
1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售； 2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备
实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随 者”； 3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目 所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率； 4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；
例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。
大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。
究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。
计
纳
组
组
人员配置和岗位描述
经营模式
盈利模式 管理模式 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠道分析：
1、管理费 2、广告位发布费
（外立面和商业街内部广告位）
3、场地使用费
（商业街内外公共场地部分）
4、租赁和转让
（有偿委托和转让中介收费 ）
5、活动赞助费用
盈利模式阐述
6、刊物宣传收费
(DM、内刊和会员刊物等)
7、培训讲座收费
（举行消防、工商、投资等讲座）
8、自营项目收入
（自营商铺的收入）
9 、代理厂商公关活动策划执行收费
（例如：新品推介会/酬宾会等）
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
（商户自行制作的宣传物品等）
法律关系
业主
销售合 同
委托合同 返租合同
呈辉工艺文化城 （中国）有限公司
委 托 合 同
中工美商务管理 （苏州）有限公司
租赁合同
租赁经营者
管理模式的五个统一
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
重点工作流程
商铺交验流程（交房验收） 商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） 商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） 商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） 商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） 公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） 投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） 退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）
管理职能
运营管理
1、经营行为管理 2、消费行为管理
1、经营行为管理
主要内容：
①商户档案管理；②建立评估体系，对商 户进行等级评定；③建立商业经营的各项 规章制度；④建立和完善商业经营的各种 流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办 理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有 偿服务；⑦租金等费用收缴；
2、消费行为管理