长春恒大绿洲项目调研报告

精装修
1.6元/m ·月
开发商
恒大地产集团长春公司
金碧物业有限公司长春分公司
建筑设计
吉林省建筑设计院责任有限公司
广州山水比德景观设计有限公司
全程营销
易居中国
12栋25-31层的高层第三期为9、10、12栋
2019年9月均价：6500元/m（高层带装修不含折扣）面积区间：85---319平米
南部新城
Liu Yanjun survey
事件
恒大集团与易居中国合作，进军长春 集团拿下地块，楼板价约900元/平方米 高薪招聘地产精英，为恒大绿洲项目及其企业宣传造势
在长春五大主流报纸登出广告 9A精装样板房实景呈现
经过前期的宣传，恒大绿洲项目已经有约 1600组客户进行了认筹活动 一期恒大绿洲盛世开盘，开盘价格5400-7000元/平方米
一期284-321平米高层豪宅于鼎组团开盘，价格为7500元/平方米 二期空中花园美墅产品开盘，均价为6200元/平方米
三期玉玺美宅开盘，均价6500元/平方米（含装修、不含折扣） 累计销售率高达80%（约2900套）预计明年初清盘
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推 售 节 奏
即将成本价开盘 城南之心 首席
1、大社区、大配套、大园林！2、超高性价比5780元/㎡起价，令含1600元/㎡豪装 3、最高可享受一年分期贷款；
推售节奏及价格走势
时间
2019.4.23之前 2019.4.23 2019.5.1 2019.9.27 2019.10.1
2019.10.16之前 2019.10.16 2019.4.30 2019.7.23 2019.3.16 开盘至今
项目解读
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区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 物业费 物业公司 景观设计 规划布局 当前均价面积
高新区超然大姐与奥体路交汇处
建筑类别
高层
19.79万m2
容积率
2.5
62万m
开盘时间
2019-10-16
44%
ห้องสมุดไป่ตู้
总户数
总3900套（第三期为600户）
1950个
装修情况
媒体 轻轨 道旗 报广 杂志 电视 电台 网络 直效
推广方式
轻轨站牌 道旗、灯箱、高空户外
交通广播 新文化报、东亚经贸新闻、房地产报等
吉林生活频道 房地产报、房周刊 恒大官网、搜房、购房 派单、帐单印刷、短信
新文化报
房地产报
宣传单
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道旗 搜房网
恒大官网
广告策略
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现场包装-沙盘
进入现场氛围
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调研人员进入售楼处
实景 拍摄
现场看样板间氛围
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282平米、319平米样板房 售楼处 86平米、120平米样板房 97平米、150平米样板房 去样板间路过的地方
去样板间路过 的景观小品
样板间实拍氛围
卧室
客厅
10.10.16——至今
持续销售期
10.10.16 盛大开盘
85-170平米热销房源，120平 米三房65万元起，内含19万 元全房标准豪装。额外94折， 120平米以上房源再享98折。 周日情定九月月，爱在绿洲。
现场营造
工地围挡
实景拍摄
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售楼处正门
现场包装-正门
现场包装-指示系统
本地客户 省内客户 省外客户
69% 23% 8%
汽车区13.4% 南关区10%
高新区11.1%
省内23.1% 朝阳20.1%
省外8%
省内 绿园区 南关区
省外 二道区 汽车区
朝阳区 宽城区 高新区
经开区 净月区
活动
广告
推售
现场
营销分析 客户分析 客群
定位
解读
总结
总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
营销节奏、工程进度、销售进度，3者高效对接，紧密配合，强力执行。
空中美墅（二期）推 广期 （2019.04.302019.07.23）
玉玺组团（三期）推 广期 （2019.08.24 2019.03.16）
持续销售 （2019.04.142019.09.16）
1、恒大集团进入长 1、周末嘉年华，周周
春开始高薪招聘、
抽奖，周五至周日到场
为其项目及企业强
客户即可参加千元购物
欧陆御湖城 开盘必特价 特价必
升值 本周认筹额外85折 85-172 平方米湖景豪宅5480元/平方米 起 送1600元/平方米豪装 282319平方米空中美墅 两梯两户 湖 景楼王 送2500元/平方米豪装 皇 家园林 9A精装样板间即将实景
10月16日隆重开盘开盘必特价 特价必升值 成本价发售仅限一 日 认筹额外85折最后两天85172平米湖景豪宅5480元/㎡起 送1600元/㎡豪装 9A样板间开
（6KM）
硅谷医院
（4.2KM）
省二实验
中学 （4.2KM）
师大附小
幼儿园 万顺小学 （1KM） （2KM）
高新
二实验
（1.8KM）
前进广场
沃尔玛
（6KM）
市直机关 幼儿园
（6.7KM）
恒大绿洲 生活圈
第二十六 中学
（5.5KM）
区实验中学 （4.3KM）
市二实验
中学 （6.8KM）
医疗
预留地
红星
（5.2KM）
恒大绿洲宣传单页
恒大绿洲销 售材料组合
➢楼书 ➢户型单页 ➢宣传折页
户 型 单 页
恒大绿洲楼书
根据客户成交比例分析 恒大绿洲的产品面积较大，主要是以中 高端的二次置业改善型需求以及投资客为主。
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客户分析
区域划分：本地客户占比69%，省内客户占比23%，省外客户8%； 据现有的销售情况来看，以本地客户为主，以朝阳区和汽开区的客户占多数，分别占比20.1%和 13.4%。值得一提的是，省内客户占比23%，主要是长春市 的外五县，有部分省内其他城市的，比 如松原和白城。90%以上的客户是改善型购房，汽车厂职工占一部分，投资客占比较大
美凯龙
（5.5KM）
最热销户型1
恒大绿洲2号楼1单元 面积:150.00m2
恒大绿洲二期B户型图 面积:96.00m2
最热销户型2
恒大绿洲2号楼2 单元 面积:117.00m2
恒大绿洲6号楼1 单元 面积:282.00m2
活动
广告
推售
现场
营销分析 客户分析 客群
定位
解读
总结
定位案名：恒大绿洲
2019.10.16恒大绿洲第一次开盘 2019.4.30一期于鼎组团盛大开盘
2019.7.23二期空中美墅开盘
2019.3.16三期玉玺组团开盘
活动策略
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开盘当日陈小春 、林心如 吴佩慈 、闪耀绿洲 现场 十三大价值缔造春城首席生态 豪宅
（图片来源为第一次开盘）
广告策略
活
势宣传。 2、开盘必特价、特
卡大抽奖。 2、每天前20名享额
价必升值、认筹额
外82折，送2500元/平
动
外85折、送16002500元/平方米豪装
米豪装。 3、新推空中花园美墅
3、 2019.10.1，9A 。精装豪宅4885元/平
精装样板房实景呈
米起，117-172平米送
现
1600元/平米豪宅。本
鸟瞰图
恒盛豪庭A区
1#
规划中的奥 林匹克公园
超然大街
恒盛豪庭C区
9# 10#
5# 6#
售楼处
2#
小区正门
3#
11# 12#
7#
8#
4#
超凡大街
奥体路
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小区实景
小区实景
9#
7#
5#
10# 6#
11#
6#
售楼处
1#
12# 7#
2#
8#
3# 4#
3D效果
栋号分布
欧亚
卖场
，老业主加赠1年物业费 。
2年中感恩特惠月劲爆全 城，85-170㎡观湖精装 豪宅持续热销。全线额外
96折，爆红七月，首期 房源可再享95折。120㎡ 三房65万起，内含19万 全房标准精装。
1、 5780元/㎡震 撼起价，每天加推 5套特价房源， 1600元/㎡装标观 湖精装豪宅加冕春 城。 2、 110㎡三房66 万起，送17万全房 豪装“金八月”特 惠房源每天5套。
放 16日巨星陈小春 林心如
吴佩慈闪耀绿洲
85-175平米湖景豪宅 5480元/平米，送1600 元/平米豪装，认筹额外 85折，282-319平米空 中美墅，送2500元/平 米豪装
呈现 恭迎品鉴 十三大价值缔造
春城首席生态豪宅
时 间
推 量 与 销 售 信 息
客户积累
10年初——10.10.14
16日隆重开盘 开盘必特价 特 价必升值 成本价发售仅限一日 讣筹额外85折最后一周 85172平米湖景豪宅5480元/平米 起 送1600元/平米豪装 皇家园 林 9A精装样板房盛大开放 供 应品鉴 十三大价值缔造春城首 席生态豪宅
周额外优惠 25万。
1、2019.6.4，6月海南 游大抽奖“定房客户即 老带新新老业主均可抽 海南双人游” 2、 7月认购客户和老带 新确认老业主均可参加 月底大抽奖，全世界10 个旅游胜地可供选择。
1、全线产品一律额外96 折。85-170㎡房源全城 热销，120㎡65万元起， 内含19万精装修，每日前 三名94折。老带新新老业 主都可获千分之五购物卡
南部新城
恒大绿洲
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高新南区地处长春西南部， 与南部新城副中心相衔接， 为长春城市重点发展方向之 一，以优化环境、完善功能、 提升产业为发展中心。是长 春首屈一指的集生态、人文、 商业于一身的城市生态富源 区
南部新城规划区位图
动漫产业园
总 部 基 地
创 意
恒大绿洲
产 高品质体育休闲区
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得
我们可以借鉴的地方
失
恒大绿洲项目户型无变化
恒大绿洲中小户型畅销，但空中美墅大户型产品销售滞后，只考虑产品、未 研究客户。
设施一流，周边匮乏
项目处于高新南区新城，配套相对匮乏，短期来看，对升值空间时间都有一些抗性。
我们可以做的更好
谢谢观赏！刘彦军
——2019-9-19
样板间实拍氛围
卧室
客厅
活动
广告
推售
现场
营销分析 客户分析 客群
定位
解读
总结
开盘至今，恒大绿洲依然保持续着各种打折促销 的活动 ……
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活动策略
时
恒大产品导入期 （2019.4.23-
间 2019.10.16）
恒大绿洲“活动推广”节奏图
于鼎（一期）推广期 （2019.10.162019.04.30）
区域价值重塑：以城市正南为依托、以八一水库为核心
正南属于城市上风上水的地方、借长春市唯一坐拥“二湖二河八园”提升区位价值
为客户着想：外展厅 准备购房车
现场“5有”模式：有车、有吃、有喝、有品质、有温馨。个人建议我冠城国际项 目应该借鉴；
精品展示策略：客户 过目不忘
样板房每个户 型分一次装修和完全装修让客户更加直观的感受产品。
1、开盘必特价 特价必升值。 2、中国标准化运营的精品地产领导考。
1、认筹额外85折，送1600元/㎡豪装2、成本价发售仅限一日！ 3、港台剧星陈小春、林心如、吴佩慈闪耀绿洲现场
1、业主介绍购房享额外99折；2、成功介绍购房送老业主0.5%奖励； 3、一次性付款享受97折；按时额外签约99折；4、购房可参加“海南风情大抽奖；
业
园
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市政府
“两园一心”格局：创意
产业园、动漫产业园、核
核
心商务休闲区。
心冠
商
城 核心商务休闲区：由总部
国
务 际 基地和高品位体育休闲区
区
两部分组成。
本案所处高品位体育休闲
区，主要依托富强水库的
自然资源和区位优势，重
点建设健身娱乐、高档居
住、商务活动三个功能分
区。
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目录
壹、项目解读 贰、形象定位 叁、推售节奏及价格走势 肆、现场营造 伍、活动策略 陆、广告策略 柒、客户分析 捌、总结与启示
活动
广告
推售
现场
营销分析 客户分析 客群
定位
解读
总结
恒大绿洲位于长春首屈一指的集生态、人文、商业一体的城市生态区—高新区， 毗邻八一水库、永春河和奥体公园，区位环境较好，但是公共交通线路正在规划 中，交通略显不便。本项目是恒大地产入长春的第一个项目，保持着恒大地产的 一贯作风，精装住宅，大面积水景，开盘特价……
1. 恒大集团战略“绿洲”系列产品 2. “绿洲”产品永不改 版
形象定位
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项目定位语：城南之心，首席欧陆御湖城
1. 区位性VS 产品力 2. 契合开发商口味 3. 符合客群心理，突出高性价比
SLOGAN： 恒大地产中国标准化运营的精品地产领导者
前期 一期 二期 三期