房地产市场报告-2019年长沙房地产年报-楼市演变特征暨横盘期趋势
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CONTENTS
Part1 长沙2019楼市特征分析 Part2 2020年市场预判 Part3 开发营销建议
Part 1
长沙 2 0 19 楼 市特征分 析
01
土地市 场
1.1.1 土地供给
供应持续放量，为稳房价提供基础
2019年全年供应1825万方，较2018年上涨3 0 % ； 成交建面1552万方，为2018年全年的1.34倍。 供应持续放量，成交继续走高，供销均创2015年以来新高，有存量增加的可能。 土地出让金547亿元，上涨3 8 % ， 土地收益可观。
2009年-2019年内六区纯商用地成交情况
成交252万方
2018年210万方
上涨19%
楼面地价2617元/㎡
2018年2719元/㎡
下跌4%
溢价率1%
2018年5 %
下跌4个百分点
流拍率13%
2018年5 %
下跌3个百分点
小结 土地市场
HUNAN CENTALINE
土地量增价稳，有增加未来潜在供应的可能。 限价地占领市场，稳预期作用明显。 限价地项目上市节奏加快，周转提速。 需警惕在风险板块开发限价地项目。
限价地地价上浮，拿地需求旺盛，对价格理性
自2017年10月首宗限价地成交，至2019年年底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。 “熔断”频发，拿地热情维持，但受有限利润空间限制，房企取地愈加谨慎，溢价走低。
限价地起始楼面均价 （元/㎡）
限价地溢价率
限价地指标历年对比（201710-2019）
2017年 （10-12月）
2017.10
2019.1
15
是
典型项目
中建璟和城
拿地时 间
2018.1
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
11
是否上 市公司
是
绿地长沙城际空间站 2018.4
2018.11
8
是
碧桂园荟隽棠
2018.5
2019.3
10
是
万科金色梦想
2018.9
2019.5
8
是
典型项目
金侨枫华府 中海阅麓山 旭辉都会山
风险板块
月湖苏圫垸
金星北
滨水新城 丁字镇
含浦洋湖
金桥新城
大市府
隆平高科
省府红星
1.1.3 地块兑现差异
拿地块
44%
风险地块 5 6 %
➢ 22宗优质地块中9宗溢价， 溢价占比41% ，在高房价差、 上市去化有保障下，亦有多 数开发商愿意额外加价买单。
拿地时间 上市时间
间隔 （月）
2019.9
2019.12 （拿预售证）
3
2019.7
2019.12
5
2019.6
2019.12
6
是否上市 公司
否
是 是
金茂建发观悦 2019.3
2019.11
8
是
时代印记
2019.3
2019.11
8
是
1.1.3 板块兑现差异
限价明显提升，多板块限价与房价形成倒挂
开发商幸福矩阵
长沙市内六区经营性用地楼面地价及溢价率走势（2009-2019）
楼面均价3523元/㎡
2018年3415元/㎡
上涨3.14%
溢价率4.31%
2018年7.95%
下滑3.64%
1.1.2 限价地特征
限价占领市场，套型要求增加
2019年成交含住地块中限价地块50宗，占比逐年增大，对房价的稳控力度加大。 套型要求严格，上市后愈加贴近刚需客户购房需求。
• 拿地-上市平均
间隔12个月
2019
• 上市13宗地 • 占限价地26%
• 拿地-上市平均
间隔8个月
典型项目
福晟翡翠湾
拿地时 间
2017.12
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
12
是否上 市公司
是
南山梅溪一方 2017.12
2019.1
13
是
金地香樟悦府
2017.10
2018.12
14
是
金科集美天辰
➢ 28宗风险地块，开发商利润 空间小，房价兑现率低，其 中12宗地块为开发商溢价摘 得，占比4 3 % ， 冲动消费下 后期开发有风险。
1.1.4 纯商用地成交
助力商办市场去库存，量价低位运行
纯商用地成交占经营性用地成交建面的16%，符合商办市场供给侧调整需求，楼面地价继续高位回落，溢价 率持续走低，拿地难度远低于含住用地。
2018年
2019年
2373
3549
3634
31%
9%
5%
有竞价的限价地宗数
“熔断”宗数 /
“双限地”宗数
5宗
仅有3宗双限地， 样本量过少
16宗
9宗/21宗 43%
21宗
18宗/33宗 55%
趋势
上涨明显，但速度减缓 逐年下降 逐年增加
比例逐年上升
1.1.2 限价地特征
限价地开发近半，上市节奏加快
2019年长沙市内六区经营性用地成交结构
住宅户型面积不超过144㎡，其 中
120㎡以下的户型不少于60%
成交 地块 94宗
含住 地块 61宗
限价 地块 50宗
有套型要求地块 40宗
2宗
144㎡以下的住宅户型不少于80%
144㎡以下的住宅户型不少于60% （其中1宗120㎡以下的户型不少于36%
）
1.1.2 限价地特征
长沙内六区2019年成交的50宗限价 地分布于20个板块
➢ 优质板块，房地价差大，限价水 平较目前市场房价更有优势，可 兑现率高，去化速度有保障；
单位： 元/㎡
1000元
500元
➢ 风险板块，房地价差小，利润空 间微薄，限价水平较目前市场房 价更高，在目前的市场环境下房 价上涨预期较难兑现，较难能实 现流速和利润的双赢。
0元 -500元 -1000元
备注：房地差：商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值 限价差：商品住宅成交均价与限价地所限房价差值
限价差
2019年1-12月长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析
滨江
大王山
优质板块
梅溪湖一期
雷锋
麓谷谷山
梅溪湖二期4000元
芙蓉马王堆 鹅秀
6000元
天际岭 高铁新城
房地差
大托暮云
长沙市内六区经营性用地建筑面积供销量走势（2009-2019）
供应1825万方
2018年1403万方
上涨30%
成交1552万方
2018年1158万方
上涨34%
成交金额547亿元
2018年396亿元
上涨38%
1.1.2 土地需求
购地需求理性，地价波动维稳
2017年至今，楼面价在3000元/㎡水准线以上站稳脚跟，土拍市场维持低溢价局面；房企取地谨慎，多家房企 哄抢局面难再现。 地价得到稳控，但住宅限价却在试探提高。
2017年10月至2019年共成交97宗限价地，目前已入市47宗。 2017年-2019年，房企拿地到项目上市时间间隔由12-8个月不断缩短，开发节奏加快，多为上市房企项目。
2017年10月-2019年限价地上市情况
2017
• 上市8宗地 • 占限价地89%
• 拿地-上市平
均间隔12个月
2018
• 上市27宗地 • 占限价地71%
Part1 长沙2019楼市特征分析 Part2 2020年市场预判 Part3 开发营销建议
Part 1
长沙 2 0 19 楼 市特征分 析
01
土地市 场
1.1.1 土地供给
供应持续放量，为稳房价提供基础
2019年全年供应1825万方，较2018年上涨3 0 % ； 成交建面1552万方，为2018年全年的1.34倍。 供应持续放量，成交继续走高，供销均创2015年以来新高，有存量增加的可能。 土地出让金547亿元，上涨3 8 % ， 土地收益可观。
2009年-2019年内六区纯商用地成交情况
成交252万方
2018年210万方
上涨19%
楼面地价2617元/㎡
2018年2719元/㎡
下跌4%
溢价率1%
2018年5 %
下跌4个百分点
流拍率13%
2018年5 %
下跌3个百分点
小结 土地市场
HUNAN CENTALINE
土地量增价稳，有增加未来潜在供应的可能。 限价地占领市场，稳预期作用明显。 限价地项目上市节奏加快，周转提速。 需警惕在风险板块开发限价地项目。
限价地地价上浮，拿地需求旺盛，对价格理性
自2017年10月首宗限价地成交，至2019年年底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。 “熔断”频发，拿地热情维持，但受有限利润空间限制，房企取地愈加谨慎，溢价走低。
限价地起始楼面均价 （元/㎡）
限价地溢价率
限价地指标历年对比（201710-2019）
2017年 （10-12月）
2017.10
2019.1
15
是
典型项目
中建璟和城
拿地时 间
2018.1
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
11
是否上 市公司
是
绿地长沙城际空间站 2018.4
2018.11
8
是
碧桂园荟隽棠
2018.5
2019.3
10
是
万科金色梦想
2018.9
2019.5
8
是
典型项目
金侨枫华府 中海阅麓山 旭辉都会山
风险板块
月湖苏圫垸
金星北
滨水新城 丁字镇
含浦洋湖
金桥新城
大市府
隆平高科
省府红星
1.1.3 地块兑现差异
拿地块
44%
风险地块 5 6 %
➢ 22宗优质地块中9宗溢价， 溢价占比41% ，在高房价差、 上市去化有保障下，亦有多 数开发商愿意额外加价买单。
拿地时间 上市时间
间隔 （月）
2019.9
2019.12 （拿预售证）
3
2019.7
2019.12
5
2019.6
2019.12
6
是否上市 公司
否
是 是
金茂建发观悦 2019.3
2019.11
8
是
时代印记
2019.3
2019.11
8
是
1.1.3 板块兑现差异
限价明显提升，多板块限价与房价形成倒挂
开发商幸福矩阵
长沙市内六区经营性用地楼面地价及溢价率走势（2009-2019）
楼面均价3523元/㎡
2018年3415元/㎡
上涨3.14%
溢价率4.31%
2018年7.95%
下滑3.64%
1.1.2 限价地特征
限价占领市场，套型要求增加
2019年成交含住地块中限价地块50宗，占比逐年增大，对房价的稳控力度加大。 套型要求严格，上市后愈加贴近刚需客户购房需求。
• 拿地-上市平均
间隔12个月
2019
• 上市13宗地 • 占限价地26%
• 拿地-上市平均
间隔8个月
典型项目
福晟翡翠湾
拿地时 间
2017.12
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
12
是否上 市公司
是
南山梅溪一方 2017.12
2019.1
13
是
金地香樟悦府
2017.10
2018.12
14
是
金科集美天辰
➢ 28宗风险地块，开发商利润 空间小，房价兑现率低，其 中12宗地块为开发商溢价摘 得，占比4 3 % ， 冲动消费下 后期开发有风险。
1.1.4 纯商用地成交
助力商办市场去库存，量价低位运行
纯商用地成交占经营性用地成交建面的16%，符合商办市场供给侧调整需求，楼面地价继续高位回落，溢价 率持续走低，拿地难度远低于含住用地。
2018年
2019年
2373
3549
3634
31%
9%
5%
有竞价的限价地宗数
“熔断”宗数 /
“双限地”宗数
5宗
仅有3宗双限地， 样本量过少
16宗
9宗/21宗 43%
21宗
18宗/33宗 55%
趋势
上涨明显，但速度减缓 逐年下降 逐年增加
比例逐年上升
1.1.2 限价地特征
限价地开发近半，上市节奏加快
2019年长沙市内六区经营性用地成交结构
住宅户型面积不超过144㎡，其 中
120㎡以下的户型不少于60%
成交 地块 94宗
含住 地块 61宗
限价 地块 50宗
有套型要求地块 40宗
2宗
144㎡以下的住宅户型不少于80%
144㎡以下的住宅户型不少于60% （其中1宗120㎡以下的户型不少于36%
）
1.1.2 限价地特征
长沙内六区2019年成交的50宗限价 地分布于20个板块
➢ 优质板块，房地价差大，限价水 平较目前市场房价更有优势，可 兑现率高，去化速度有保障；
单位： 元/㎡
1000元
500元
➢ 风险板块，房地价差小，利润空 间微薄，限价水平较目前市场房 价更高，在目前的市场环境下房 价上涨预期较难兑现，较难能实 现流速和利润的双赢。
0元 -500元 -1000元
备注：房地差：商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值 限价差：商品住宅成交均价与限价地所限房价差值
限价差
2019年1-12月长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析
滨江
大王山
优质板块
梅溪湖一期
雷锋
麓谷谷山
梅溪湖二期4000元
芙蓉马王堆 鹅秀
6000元
天际岭 高铁新城
房地差
大托暮云
长沙市内六区经营性用地建筑面积供销量走势（2009-2019）
供应1825万方
2018年1403万方
上涨30%
成交1552万方
2018年1158万方
上涨34%
成交金额547亿元
2018年396亿元
上涨38%
1.1.2 土地需求
购地需求理性，地价波动维稳
2017年至今，楼面价在3000元/㎡水准线以上站稳脚跟，土拍市场维持低溢价局面；房企取地谨慎，多家房企 哄抢局面难再现。 地价得到稳控，但住宅限价却在试探提高。
2017年10月至2019年共成交97宗限价地，目前已入市47宗。 2017年-2019年，房企拿地到项目上市时间间隔由12-8个月不断缩短，开发节奏加快，多为上市房企项目。
2017年10月-2019年限价地上市情况
2017
• 上市8宗地 • 占限价地89%
• 拿地-上市平
均间隔12个月
2018
• 上市27宗地 • 占限价地71%