保利天悦案例解读
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安置先行,开发后置
点评:先安置后开发的做法赢得了当地
居民的口碑,保利的大品牌形象逐渐深入人心; 另外,更有利于项目的征地、拆迁工作的顺利 展开,工程进度加快。
三 品牌策略 政府主导、品牌先行、亮点制造、口碑延续
四 推广策略 立体传播、网罗全城、瞬间聚焦、深度剖析
线上线下发动
立体传播
网罗全城
推广轰炸
体量巨大拆迁范围广泛 公寓、大面积产品占主导 全面发展时间长
房地产市场步入低谷 豪宅市场竞争激烈 区域生活氛围发展滞后
营销策略篇
一 整体策略 政府主导、大盘大作、人口红利、价值昭然
开发 策略
收益 策略
展示 策略
品牌 策略
推广 策略
二 开发策略
先政府、后项目
政府先行,项目后置
先还建、后开发
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
品牌价值边城,只为工艺传承
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点六|价格
楼王顶价、低开高走、逐级拉升
推货时间 3.29 4.29 6.22 7.28 9.1 10.27 12.22
洋房 2#、3#
4# —— 15#、16# —— 19#、20# 6#、7#
琶洲之眼 洲际酒店
超甲级 写字楼
Shopping Mall
SOHO 办公区
琶洲之眼
Shopping Mall
超甲级写 字楼
滨江豪宅群落
SOHO办 公区
保利天悦 滨江豪宅
群落
四 项目解析
“一隧道、两地铁、三高速”优质生活全面提速
领先20年的交通规划,永不塞车的“曼哈顿”
往天河
往黄埔
珠江
往海珠、 荔湾
香格里拉大酒店
琶洲板块
琶洲会展中心
琶
洲
大
桥
往番禺
琶洲村
四 项目解析 世界名师团队巨作,极度提升居住品质
装饰主义大师邱德光
G.I.L室内设计公司
SOM建筑师事务所
DP ARCHITECTS PTE LTD
Belt Collins 贝尔高林国际
四 项目解析
中西合璧,全石材干挂, 重新定义珠江岸边建筑标准
均价 4万/㎡ 4.5万/㎡ —— 4.5万/㎡ —— 4.8万/㎡ 5.8万/㎡
对比 —— ↑上升10% —— —— —— ↑上升8% ↑上升15%
公寓 25# 26# 24# —— 23# —— ——
均价 1.9万/㎡ 2万/㎡ 2.2万/㎡
—— 2.4万/㎡
—— ——
洋房均价 公寓均价
4万/㎡ 1.9万/㎡
洋房:2-3万/㎡ 别墅:3-4万/㎡
雅居乐富春山居 科学城
洋房:1.5-2万/㎡ 别墅:1.8-3万/㎡
CBD30分钟 生活圈
传统豪宅板块
新兴豪宅板块
一 市场解析 住宅限购,商业地产迎来发展新契机
2019年广州写字楼(公寓)成交
时间
套数 面积 均价 (套) (㎡) (元/㎡)
2019年3月 695 70194 21166
2019年8月 1459 126873 23541
2019年9月 661 77301 27875
共计 6106 711830 24026
限购两年来,广州商业地产迎来史上最大发展机遇,大批投资客从 住宅转向商用,引爆写字楼、商铺和商用公寓市场,价格大涨六成以 上,商铺最高成交单价接近150万元,商用公寓最贵叫价12万元/平方 米,攀上了历史最高峰。
让世界仰望的天际线
保利天悦营销案例分享
2019-4-13
项目业绩回顾
一保个利天创悦造开盘广30州天销新售名即达片到的18亿历元史! 圣地
二期开盘,推出不限购精装公寓,开盘仅两小时,几近售罄! 2019年销冠项目,项目共计销售金额达到84亿!
广州豪宅项目的标杆!
成交数据分析
统计周期
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
多方位深度剖析
深度剖析
瞬间聚焦
精准切入目标 集中聚焦全城
五 展示策略 城市名片、因地制宜、师承名门、视觉轰炸
城市名片
一线江景
顶级 会所
台地园林
豪华 板房
六 收益策略 先劣后优、利润增长、先居后商、价值昭然
四期开发 东区商业配套 整体价值跃升
首批开发 南区安置房 加速拆回迁
三期开发 西区学校、办公区
17 18
19 20
29 30
27 28
8 21 22
公寓 25 26
23 24
住宅类型 公寓
洋房
户型 两房一卫 三房一卫 三房两卫 三房两卫 四房三卫 五房三卫 五房四卫 五房五卫 六房五卫 七房以上
合计
面积段 92㎡
101-116㎡ 111㎡-126㎡
142㎡ 193-196㎡ 250-282㎡
保利琶洲湾综合体 占地面积:75万㎡ 建筑面积:185万㎡
四 项目解析 “一轴四区”重新定义城市会展格局
北区 (滨水居住区)
东区 (办公休闲区)
西区 (SOБайду номын сангаасO办公区)
南区 (居民安置区)
四 项目解析 全覆盖产品,宜商宜居功能网罗全城
高层洋房 23 1
45 67
9 10 15 16
11 12
13 14
4.5万/㎡ 2万/㎡
4.5万/㎡
4.8万/㎡
2.2万/㎡
对比 —— ↑上升10% ↑上升10% —— ↑上升10% —— ——
5.8万/㎡
2.4万/㎡
亮点七|召集
高端业主内部品鉴:提前渗透,深度挖掘
亮点七|召集
启航仪式:集中引爆,聚焦全城
亮点七|召集
板房开放:活动结合,海量蓄客
亮点七|召集
新年音乐会:业主维护,助力后续
亮点八|服务
360°全方位管家服务
保利价值品牌物业管理 国家一级物业服务资质 全方位立体式贴心服务
二 发展解析 珠江新城无法满足新发展 琶洲迎来CBD延伸新机遇
珠江—琶洲—员村,三大CBD鼎立世纪
珠江新城
总规划 用地面积
6.44k㎡
容积率
2.3
规划 居住人口
17-18万
就业岗位 近30万
琶洲-员村区域
总规划 用地面积
23.6k㎡
容积率
1.2
规划 居住人口
8万
就业岗位 近23万
珠江新城
琶洲-员村区域
2019年4月 508 51130 19328
2019年5月 671 52908 20804
2019年6月 946 100943 25034
2019年7月 695 92658 25061
2019年8月 435 52731 24271
2019年9月 643 58296 20343
共计 4593 478860 22378
备注:项目目前已经封盘,仍然可以正常销售。
住宅 成交 数据
公寓成 交数据
统计周期
成交面积 (㎡)
2019年
1,429
2019年
33,838
2019年
48,023
2019年
26,549
2019年
71,032
套数
13 319 484 245 649
成交均价 (元/㎡)
年递增率
30,057
6%
28,298
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
“天悦会”迎宾会所,全方位构筑尊贵体验
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
奢华双大堂,尽显豪门府邸风范
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
意大利台地园林 CBD园林之冠
2019年广州写字楼(公寓)成交
时间
套数 面积 均价 (套) (㎡) (元/㎡)
2019年3月 1282 123672 19546
2019年4月 861 101245 24064
2019年5月 752 137193 23880
2019年6月 497 62608 23559
2019年7月 594 82938 28668
355㎡ 367-370㎡ 552-556㎡
720㎡
套数 264 552 840 274 690 384 76 136 164 31 3411
占比 8% 16% 25% 8% 20% 11% 2% 4% 5% 1% 100%
四 项目解析
HOPSCA功能全现,品质生活无懈可击
定义地标,名片围绕于城
洲际酒店
区域配套完善
二期开发 北区保利天悦 导入高端人流
营销亮点篇
亮点一|定位【直白 核心 清晰 高端】
三大核心价值归纳
广州国际 城市CBD 万亩果园围绕 城市形象 核心位置 江景豪宅
定位语
世界门户CBD 中央生态豪宅
推广语
一江璀璨尽在此
亮点二|规划
因地制宜、分区明显、动静结合
珠江
滨江公园 阅江大道
江景洋房
四 项目解析 15万中央地台景观园林媲美珠江公园
四 项目解析 央企巨子2019年全力倾心打造的顶峰巨作
50亿
五 SWOT分析
文化沉淀历史浓厚 众多大型配套围绕 体量庞大完好规划 产品全方位覆盖 名师雕琢出身不凡
文化沉淀历史浓厚 盛事助力城市高速发展 琶洲CBD发展迎来契机 广州—国家中心城市定位 会展外贸撬动经济发展
琶洲,影响广州未来三十年的中央格局
重点改造:琶洲,杨箕,潭村,员村,三元里 琶洲村改造:体现未来广州国际城市形象
三 区域解析 城央185万总建巨无霸地块的完好及规划
保利琶洲湾综合体 占地面积:75万㎡ 建筑面积:185万㎡ 辐射范围:琶洲、琶洲村、员村、
四 项目解析 185万方巨型城市综合体耀世登场
成交面积 (㎡) 15,676 89,709
55,566 89,657 156,536
套数
54 392 259 380 613
成交均价 (元/㎡)
47,888 41,783 38,420 36,161 35,902
年递增率
15% 9% 6% 1% _
保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年; 公寓成交均价增幅约为5%/年。
广州未来中央商务区
二 发展解析
国家中心城市定位, 国际大都市广州需要新名片的诞生
上海外滩
北京奥运村
深圳香蜜湖 佛山保利水城
? 广州…
三 区域解析 珠江两岸的延伸以及城市中心的东移
琶洲—延续千年商脉的世界门户CBD
珠江新城 CBD
琶洲-员村 中轴
广州城市空间发展战略:南拓、北优、西进、东联
三 区域解析 广州城市改造的标杆及历史发展的重托
商业 配套
琶洲塔公园
科 韵
路
园景洋房
公寓、商业街
琶洲村安置房
SOHO办公区、学校
江景视线 园景视线
亮点三|推广
立体传播 集中轰炸
广州日报 南方都市报
新浪乐居
搜房网
羊城晚报 新快报 华娱卫视
网易房产
南方日报 信息时报
星空卫视
搜狐焦点
亮点四|展示
极致展示面,奢华夺目,无从考究
亮点五|体验
1.5公里私家江岸线,瞬间打动客户
12月:12061元/㎡
一 市场解析 豪宅市场异军突起,群雄逐鹿中原
洋房:4-6万/㎡ 别墅:4-10万/㎡
金沙洲
洋房:1.5-2万/㎡ 别墅:3-4万/㎡
白云 新城
二沙岛 滨江东
南湖
汇景新城
天河北
CBD5分钟
珠江 生活圈 新城 洋房:6-10万/㎡
别墅:9-12万/㎡
CBD15分钟 生活圈
星河湾 华南 板块
-2%
28,974
7%
27,154
14%
23,832
_
目录 MENU
PART 1 PART 2 PART 3
项目解析篇 营销策略篇 营销亮点篇
项目解析篇
一 市场解析 房地产步入低谷,市场扑朔迷离
10月:11566元/㎡
2月:13986元/㎡
11月:11257元/㎡
广州2019年1月-2019年2月签约均价走势
点评:先安置后开发的做法赢得了当地
居民的口碑,保利的大品牌形象逐渐深入人心; 另外,更有利于项目的征地、拆迁工作的顺利 展开,工程进度加快。
三 品牌策略 政府主导、品牌先行、亮点制造、口碑延续
四 推广策略 立体传播、网罗全城、瞬间聚焦、深度剖析
线上线下发动
立体传播
网罗全城
推广轰炸
体量巨大拆迁范围广泛 公寓、大面积产品占主导 全面发展时间长
房地产市场步入低谷 豪宅市场竞争激烈 区域生活氛围发展滞后
营销策略篇
一 整体策略 政府主导、大盘大作、人口红利、价值昭然
开发 策略
收益 策略
展示 策略
品牌 策略
推广 策略
二 开发策略
先政府、后项目
政府先行,项目后置
先还建、后开发
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
品牌价值边城,只为工艺传承
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点六|价格
楼王顶价、低开高走、逐级拉升
推货时间 3.29 4.29 6.22 7.28 9.1 10.27 12.22
洋房 2#、3#
4# —— 15#、16# —— 19#、20# 6#、7#
琶洲之眼 洲际酒店
超甲级 写字楼
Shopping Mall
SOHO 办公区
琶洲之眼
Shopping Mall
超甲级写 字楼
滨江豪宅群落
SOHO办 公区
保利天悦 滨江豪宅
群落
四 项目解析
“一隧道、两地铁、三高速”优质生活全面提速
领先20年的交通规划,永不塞车的“曼哈顿”
往天河
往黄埔
珠江
往海珠、 荔湾
香格里拉大酒店
琶洲板块
琶洲会展中心
琶
洲
大
桥
往番禺
琶洲村
四 项目解析 世界名师团队巨作,极度提升居住品质
装饰主义大师邱德光
G.I.L室内设计公司
SOM建筑师事务所
DP ARCHITECTS PTE LTD
Belt Collins 贝尔高林国际
四 项目解析
中西合璧,全石材干挂, 重新定义珠江岸边建筑标准
均价 4万/㎡ 4.5万/㎡ —— 4.5万/㎡ —— 4.8万/㎡ 5.8万/㎡
对比 —— ↑上升10% —— —— —— ↑上升8% ↑上升15%
公寓 25# 26# 24# —— 23# —— ——
均价 1.9万/㎡ 2万/㎡ 2.2万/㎡
—— 2.4万/㎡
—— ——
洋房均价 公寓均价
4万/㎡ 1.9万/㎡
洋房:2-3万/㎡ 别墅:3-4万/㎡
雅居乐富春山居 科学城
洋房:1.5-2万/㎡ 别墅:1.8-3万/㎡
CBD30分钟 生活圈
传统豪宅板块
新兴豪宅板块
一 市场解析 住宅限购,商业地产迎来发展新契机
2019年广州写字楼(公寓)成交
时间
套数 面积 均价 (套) (㎡) (元/㎡)
2019年3月 695 70194 21166
2019年8月 1459 126873 23541
2019年9月 661 77301 27875
共计 6106 711830 24026
限购两年来,广州商业地产迎来史上最大发展机遇,大批投资客从 住宅转向商用,引爆写字楼、商铺和商用公寓市场,价格大涨六成以 上,商铺最高成交单价接近150万元,商用公寓最贵叫价12万元/平方 米,攀上了历史最高峰。
让世界仰望的天际线
保利天悦营销案例分享
2019-4-13
项目业绩回顾
一保个利天创悦造开盘广30州天销新售名即达片到的18亿历元史! 圣地
二期开盘,推出不限购精装公寓,开盘仅两小时,几近售罄! 2019年销冠项目,项目共计销售金额达到84亿!
广州豪宅项目的标杆!
成交数据分析
统计周期
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
多方位深度剖析
深度剖析
瞬间聚焦
精准切入目标 集中聚焦全城
五 展示策略 城市名片、因地制宜、师承名门、视觉轰炸
城市名片
一线江景
顶级 会所
台地园林
豪华 板房
六 收益策略 先劣后优、利润增长、先居后商、价值昭然
四期开发 东区商业配套 整体价值跃升
首批开发 南区安置房 加速拆回迁
三期开发 西区学校、办公区
17 18
19 20
29 30
27 28
8 21 22
公寓 25 26
23 24
住宅类型 公寓
洋房
户型 两房一卫 三房一卫 三房两卫 三房两卫 四房三卫 五房三卫 五房四卫 五房五卫 六房五卫 七房以上
合计
面积段 92㎡
101-116㎡ 111㎡-126㎡
142㎡ 193-196㎡ 250-282㎡
保利琶洲湾综合体 占地面积:75万㎡ 建筑面积:185万㎡
四 项目解析 “一轴四区”重新定义城市会展格局
北区 (滨水居住区)
东区 (办公休闲区)
西区 (SOБайду номын сангаасO办公区)
南区 (居民安置区)
四 项目解析 全覆盖产品,宜商宜居功能网罗全城
高层洋房 23 1
45 67
9 10 15 16
11 12
13 14
4.5万/㎡ 2万/㎡
4.5万/㎡
4.8万/㎡
2.2万/㎡
对比 —— ↑上升10% ↑上升10% —— ↑上升10% —— ——
5.8万/㎡
2.4万/㎡
亮点七|召集
高端业主内部品鉴:提前渗透,深度挖掘
亮点七|召集
启航仪式:集中引爆,聚焦全城
亮点七|召集
板房开放:活动结合,海量蓄客
亮点七|召集
新年音乐会:业主维护,助力后续
亮点八|服务
360°全方位管家服务
保利价值品牌物业管理 国家一级物业服务资质 全方位立体式贴心服务
二 发展解析 珠江新城无法满足新发展 琶洲迎来CBD延伸新机遇
珠江—琶洲—员村,三大CBD鼎立世纪
珠江新城
总规划 用地面积
6.44k㎡
容积率
2.3
规划 居住人口
17-18万
就业岗位 近30万
琶洲-员村区域
总规划 用地面积
23.6k㎡
容积率
1.2
规划 居住人口
8万
就业岗位 近23万
珠江新城
琶洲-员村区域
2019年4月 508 51130 19328
2019年5月 671 52908 20804
2019年6月 946 100943 25034
2019年7月 695 92658 25061
2019年8月 435 52731 24271
2019年9月 643 58296 20343
共计 4593 478860 22378
备注:项目目前已经封盘,仍然可以正常销售。
住宅 成交 数据
公寓成 交数据
统计周期
成交面积 (㎡)
2019年
1,429
2019年
33,838
2019年
48,023
2019年
26,549
2019年
71,032
套数
13 319 484 245 649
成交均价 (元/㎡)
年递增率
30,057
6%
28,298
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
“天悦会”迎宾会所,全方位构筑尊贵体验
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
奢华双大堂,尽显豪门府邸风范
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
意大利台地园林 CBD园林之冠
2019年广州写字楼(公寓)成交
时间
套数 面积 均价 (套) (㎡) (元/㎡)
2019年3月 1282 123672 19546
2019年4月 861 101245 24064
2019年5月 752 137193 23880
2019年6月 497 62608 23559
2019年7月 594 82938 28668
355㎡ 367-370㎡ 552-556㎡
720㎡
套数 264 552 840 274 690 384 76 136 164 31 3411
占比 8% 16% 25% 8% 20% 11% 2% 4% 5% 1% 100%
四 项目解析
HOPSCA功能全现,品质生活无懈可击
定义地标,名片围绕于城
洲际酒店
区域配套完善
二期开发 北区保利天悦 导入高端人流
营销亮点篇
亮点一|定位【直白 核心 清晰 高端】
三大核心价值归纳
广州国际 城市CBD 万亩果园围绕 城市形象 核心位置 江景豪宅
定位语
世界门户CBD 中央生态豪宅
推广语
一江璀璨尽在此
亮点二|规划
因地制宜、分区明显、动静结合
珠江
滨江公园 阅江大道
江景洋房
四 项目解析 15万中央地台景观园林媲美珠江公园
四 项目解析 央企巨子2019年全力倾心打造的顶峰巨作
50亿
五 SWOT分析
文化沉淀历史浓厚 众多大型配套围绕 体量庞大完好规划 产品全方位覆盖 名师雕琢出身不凡
文化沉淀历史浓厚 盛事助力城市高速发展 琶洲CBD发展迎来契机 广州—国家中心城市定位 会展外贸撬动经济发展
琶洲,影响广州未来三十年的中央格局
重点改造:琶洲,杨箕,潭村,员村,三元里 琶洲村改造:体现未来广州国际城市形象
三 区域解析 城央185万总建巨无霸地块的完好及规划
保利琶洲湾综合体 占地面积:75万㎡ 建筑面积:185万㎡ 辐射范围:琶洲、琶洲村、员村、
四 项目解析 185万方巨型城市综合体耀世登场
成交面积 (㎡) 15,676 89,709
55,566 89,657 156,536
套数
54 392 259 380 613
成交均价 (元/㎡)
47,888 41,783 38,420 36,161 35,902
年递增率
15% 9% 6% 1% _
保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年; 公寓成交均价增幅约为5%/年。
广州未来中央商务区
二 发展解析
国家中心城市定位, 国际大都市广州需要新名片的诞生
上海外滩
北京奥运村
深圳香蜜湖 佛山保利水城
? 广州…
三 区域解析 珠江两岸的延伸以及城市中心的东移
琶洲—延续千年商脉的世界门户CBD
珠江新城 CBD
琶洲-员村 中轴
广州城市空间发展战略:南拓、北优、西进、东联
三 区域解析 广州城市改造的标杆及历史发展的重托
商业 配套
琶洲塔公园
科 韵
路
园景洋房
公寓、商业街
琶洲村安置房
SOHO办公区、学校
江景视线 园景视线
亮点三|推广
立体传播 集中轰炸
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亮点四|展示
极致展示面,奢华夺目,无从考究
亮点五|体验
1.5公里私家江岸线,瞬间打动客户
12月:12061元/㎡
一 市场解析 豪宅市场异军突起,群雄逐鹿中原
洋房:4-6万/㎡ 别墅:4-10万/㎡
金沙洲
洋房:1.5-2万/㎡ 别墅:3-4万/㎡
白云 新城
二沙岛 滨江东
南湖
汇景新城
天河北
CBD5分钟
珠江 生活圈 新城 洋房:6-10万/㎡
别墅:9-12万/㎡
CBD15分钟 生活圈
星河湾 华南 板块
-2%
28,974
7%
27,154
14%
23,832
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项目解析篇 营销策略篇 营销亮点篇
项目解析篇
一 市场解析 房地产步入低谷,市场扑朔迷离
10月:11566元/㎡
2月:13986元/㎡
11月:11257元/㎡
广州2019年1月-2019年2月签约均价走势