浅析善意取得在不动产物权中的应用

（一 ）原权利人的保护 原权 利人是 最大受 害者 。为维护 公平 正
义 ， 法 律对 原权 利 人 提 供 如 下 救 济 ：
根本 目的一 维护 交易 安全 所 决定 的。然 而 ，
我们承认 其根 本性质 为原始 取得并 不能否认 它具有 继受取 得的某 些特征 ，如交 易行为 为
为必 须为有 效，否 则，不得 适用善 意取得 。
既然 为原始取 得 ，又何 须交 易为有 效？该 说
另一 方面认 为不动产 善意取 得为原 始取得 ， 而 另 一 方 面 却 又 强 调 该 交 易 行 为 为 有 偿 ， 善 意 取 得 人 必 须 支 付 价 款 。该 说 一 方 面 坚 持 不 动 产 善 意 取 得 为 原 始 取 得 ， 而 另 一 方 面 却 不
而与之 交 易。该相对人 支付合 理对价 ，即 为 善意 第三人 。法律应 当保 护此善 意第三 人的 合法 的、信赖 利益。 因不动产善 意取得 而丧
失物权 的真正权 利人 ，可以通 过异议登 记 、 更 正 、起 诉 登 记 名 义 人 赔 偿 损 失 要 求 国 家
义人 处取得物 权 的人。根据 物权 登记的公信
中国社会科学》。
【］ ３ 王泽鉴著 ， 《 民法总则》 ，中国政法
大 学 出版 社 ，２ ０ 年 版 。 ０１ ［］ 泽 鉴 著 ， ４王 民 法 总 则 》 ， 中 国政 法
大学出版社 ，２ ０ 年版。 ０１
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致 ， 法 律 亦 视 登 记 内 容 为 正 确 ， 从 而 发 生 与
真 实的权利 状况一 样的法律 效 果。善意 取得 便 是 以登记 公示推 定力与 公信 力为其理 论基 二 、不 动产善 意取得 的性质—— 兼有 继 受取得的原始取得
关 于 不 动 产 善 意 取 得 的 性 质 ， 学 界 主 要 有 以 下 三 种 观 点 ： 原 始 取 得 说 、 继 受 取 得 说 、原始取 得与继 受取得之 争议无 意义说 。 尽 管 各 有 其 理 ，但 也有 其 不 足 之 处 ： １ ．原 始 取 得 说 之 不 足 （ ） 该 说 一 方 面 认 为 不 动 产 善 意 取 得 １
引 言 近 代 以 来 ， 民 法 上 有 所 谓 “静 的 安 全 ” 与 “ 的 安 全 ” 。 与 此 相 应 ， 民 法 领 域 形 成 动
的，取 得人得取得真 正的抵押权 。
４ ．该 被 取 得 的 物 权 ，如 果 权 利 受 限制 而
了财产 的静 的安全 的保 护制 度—— 财产 所有 权制度 与财产 的动 的安全 的保护制度—— 契 约 （ 权 ）制度 。在 一 般情 形 下 ，法 律 均 债 能较好 的实现 二者 的保 护 。但 是 ，当无权处 分人处 分他人财 产时 ，是保护财 产所有 权的 静 的安 全 ，还 是保护财产 交 易的动的安 全 问
保留 买卖情况 ， 因登 记机关 的错误 而 误登
记 为 买 受 人 （ 权 处 分 人 ）所 有 ， 则 原 权 利 无 人 可 向 无权 处 分人 主 张 违 约 责 仟 。 ４ 国家 赔 偿救 济 。 这 种 情 况 主 要 发 生 在 ．
因 国家登记机 关登记错 误的情 况下 。对此 ，
他人不 动产所受 对价 ，是原不 动产 的替代价 速 、有效 之救济 。在这 方面 ，德 国与 台湾地
（ 设定抵 押权 ）过程 中对 出 让人 （ 抵押 人 ）
是 否 为 原 权 利 人 进 行 调 查 似 不 可 能 ， 即 使 是
可能 的话 ，那 征信成本 也相 当高昂，使 得经
济 发 展 严 重 受 阻 。 为 此 ， 实 有 赋 予 登 记 推 定
陕 西西 安 ）
德 国台湾规 定值得我 们借 鉴。如德 国专 门设 立错 误赔偿 基金 。而台湾 地政 登记机关则 就
登记所 收 费用提取 百分之 十作为 登记储金 ， 专赔偿损害之用。
记 的内容给 予信赖 者，法律 根据信 赖 内容赋 予法律效 果 ，纵 使登记 内容与 实体关 系不一
、
不 动 产 善 意取 得 的基 础
（ ）不 动 产 善 意 取 得 的伦 理 基 础一 的 ～ 人 互 相 尊重 。 我 国现行 《 法通 则》及 《 法典 （ 民 民 征
源 ，却不能 治疗 法律 行为的 效力 。继受取 得 说也不符合 不动产善意取得 的宗 旨。
三 、不 动 产 善 意 取得 对 当事 人 的保 护
产物权 变动 ，我 国采债 权形 式主 义的物权 变
主 义 。 不 动 产 物 权 登 记 的 公 信 力 使 社 会 公 众
（ ）不动产善意取得人的保护。 二
不 动 产 善 意 取 得 人 ， 即 是 自物 权 登 记 名
动模 式， 即债权 合 同加 过户登记 的债权 形式 础 的 。 相信登 记物权人 （ 登记名 义人 ）享有物 权 ，
侵权责 任构成要 件者 ，原权利 人可依 民法通 则１７ 请求损害赔偿 。 １条
有效 、善意受 让人须 支付不 动产之代 价等 。
免 这 种 现 象 的 发 生 。 而 其 最 关 键 的便 在 于 建
利人授 权或事后 追认而 处分他 人之物 ，符合 相 反 ，确 立 不 动 产 善 意 取 得 是 为 了更 好 的 避 立 统一完 善 的不动产 登记制度 。在 因登记机 关的原 因而导致 原权 利人损 害时 ，应 给予迅 区的制度值得我们效仿 。 参考文献 ［】 １ 梁慧 星、陈华彬 著， 《 物权法 法律
利 人 的 损 失 ， 只 能请 求 登记 名 义 人 赔 偿 。
四 、结 束 语
（ ）继受 取得说之不足 。一方 面该说认 ２
为善 意受让人 善意取得 不动 产是源 于法律行 为 所 生 的 效 力 ， 而 另 一 方 面 却 认 为 无 权 处 分 行 为 为 无 效 或 效 力 待 定 ，受 让 人 仅 能 补 足 权
力要求 ，一般 情况 下，取 得人受 到以下法律
保护： １ ．从 登记名义人处取得所有权 的人 ，登 记名义 人 即使 不是真 正 的所 有人 ，取得人仍
应 确 定 的 取 得 其 名 义 下 登 记 的 所 有 权 ，真 正 权 利 人 因 此 丧 失所 有 权 。
赔偿等方法，维护权益。 关键 词： 不动产 ；善 意取得 ；标 的物；
人 为前 提 。 人及 人 的 尊严 是 整 个法 律 秩 序
的 最 高 准 则 。 正 是 基 于 这 一 伦 理 规 范 而 产 生 了 信 赖 保 护 原 则 ， 并 以不 同 பைடு நூலகம்形 式 表 现 于 民 法 ，如 表 见 代 理 、 表 见 法 定 代 表 、 诚 信 原 则
１ ．侵权责 任救济。无权处分人未经 原权
浅析善意取得在不动产物权 中的应用
文◎
摘 要 ：传 统 民法 理 论认 为 ，善 意 取 得 仅 限于动产 ，即善意取 得 的标的物必 须是动
产 。 不 动 产 一 般 须 登 记 ， 以 登 记 作 为 其 公 示 方 法 ， 出让 时 须 出示 其 权 利 证 书 。对 于 不 动
雷蕾 （ 安大学人文学院 长
出版 社 ，２ ０ 年 版 。 ０３
及善意取得等 。 （ ）不动产善意取得 的经济基础一 二 交易
安 全 如 果 要 求 买 受 人 （ 权 人 ） 在 每 一 交 易 债
２ ．不 当得利 救济 。无权处分人擅 自处 分 值 。原权利人 受损而 让与人 获利 ， 且缺乏 法
律 依 据 ， 故 在 原 权 利 人 与 无 权 处 分 人 间 构 成 不当得 利。原权 利人可 基于 《 法通 则》９ 民 ２ 条 请 求 让与 人 返 还 利 益 。
不 动 产 善 意取 得 的性 质 是 兼 有 继 受取 得的原 始取得 （ 当然 ，动产 善意取 得也是如 此 ）。其根本 性质之 所 以是原始取 得是 由其
求意见 稿 ）》 同样系 以人 为本 位。而其 伦理
基 础 则 在 于 人 的 互 相 尊 重 。 即每 个 人 得 要 求 他 人 尊 重 其 存 在 及 尊 严 ， 而 此 更 须 以尊 重 他
题 ， 便 油然 而 生 。
一
未记载 于物权 登记簿 ，则 受让人 的受让 的物 权不 受登记 名义人 的所受 限制 的影响 ，确 定
得不 承认对 于不动 产上第三 人 的权 利非 善意
的 ，第 三 人 的 权 利 不 因此 而 消 灭 。
的取得受让的物 权。
５ ．登记 名义 人非真正权利人 ，第三人 向 登记名 义人所 作的 履行 、给 付有 效。真正权
３ ．违约责任 救济 。如果在原权利人与无 权处 分人间 原存在合 同关系 ，如房 屋所有权
【】 宪 忠 ， 《 ２孙 再论 物 权 行 为 理 论 》 ，载
力公信力 ，建立善意取得的必要 。
（ ）不 动 产 善 意 取 得 的理 论 基 础 一 记 三 登 公 示 推定 力 与公 信 力 在 赋 予 登 记 推 定 力 之 后 ， 必 然 要 赋 予 登 记 公 信 力 。所 谓 登 记 公 信 力 是 指 ， 对 于 登
登 记
２ ．该被 取得 的财产如果存在没有 登记 的 抵押权 时 ，该 财产视 为无抵 押权 的财产 ，取 得人所取得的是无抵押 负担 的所有权 。 ３ ．该被取得 的财产如 已登记设定抵押权
的 ，就 自登 记 名 义 人 取 得 财 产 、 受 让 抵 押 权
为原 始取得 ，而另 一方面却 又强调 该交 易行