土地经济评价

土地经济评价的理论基础
地租地价理论
• 土地价值来源于收益，土地价格 是土地价值的货币表现 • 估价就是根据土地质量优劣、生 产率高低确定其价值的经济评价
土地经济评价的理论基础
土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用 的部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上 ，投入劳动进行开发以后，成为人类可 直接用于生产、生活的土地的供给。
3.土地经济评价的类别 1）根据土地利用类型划分： 农用土地经济评价 非农用土地经济评价 2）根据评价对象的性质划分： 区域土地经济评价 项目土地经济评价
（二）土地经济评价的作用与意义 1.科学地确定土地的生产能力，为土 地的立法提供依据; 2.合理确定生产耗费和产品生产的关 系，为拟定土地税收标准服务; 3.揭示土地的质量和分布状况，为土 地利用规划和土地改造服务; 4.采用经济指标对土地进行质量评价， 为土地管理服务; 5.确定土地价值和价格，为土地的科 学管理提供更强有力的手段。
第二节 土地经济评价常用方法
• 一、毛利分析（边际效益分析法）
• 毛利是指农民或农业生产单位出卖产品 的年收入中扣除生产成本和管理费用而 得到的利润（或者亏损）。毛利分析法 一般只适用于情况比较简单（即没有长 期的贷款或改良工程，或者这些被忽略） 的适宜性评价。
成本
种籽 肥料 农药 机械操作 临时劳动力 杂项
作物A 作物B 作物C
农业区位论
市场距离
土地经济评价的理论基础
土地区位理论
付地租能力
零售业 工业和批发
业
多层住
宅
独立平房 农
城中心
业
距离
土地经济评价的理论基础
地租地价理论
• 绝对地租是土地价格存在的根源 • 级差地租的存在是决定土地价格高 低的主要因素 • 垄断地租是导致特殊地段土地价格 高的主要因素
二、土地经济评价的理论基础
土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会 发展条件的差异，土地生产力存在 着分异。土地生产力是土地经济评 价的前提和基础。
土地经济评价的理论基础
土地区位理论
杜能：农业区位论 韦伯：工业区位论 克里斯泰勒：中心地理论
土地经济评价的理论基础
土地区位理论
区位地租
收益 减 可变成本 等于 毛 利 总产出
建筑物和机械折 旧 劳力 管理开支 租金、税
一、土地经济评价的内涵与作用
（一）土地经济评价的基本概念 1. 土地经济评价的由来 2. 土地经济评价概念 1）概念： 运用可比经济指标，通过对土地利用的投 入—产出分析及比较不同土地利用的投入与效 益，来评定土地的质量，并确定其土地利用的 适宜性和经济可行性。 2 ）土地经济评价与土地自然评价的区别： 土地自然评价是揭示着土地在各种利用方 式上的潜在能力或适宜性；土地经济评价则主 要展示土地在各种利用方式上的经济效果。
单位播种面积产量或产值 土地经济效 果指标（总 体指标） 土地生产率=产 单位面积净产值 量或产值/土地面 土地盈利率 积 单位土地面积纯收入
单位面积原木（竹）产量
单位面积林地产品
农用地经济评价的常用指标
• 土地经济分析指标
——用于揭示土地的具体利用特征的指标集
生产资料消耗 指标
（1）单位面积播种量；（2）单位面 积施肥量；（3）单位面积用水量； （4）单位面积用电量。
平均每亩耕地拥有固定资产(原值、净值)
农用地经济评价的常用指标
• 土地经济效果分析指标
——辅助分析土地经济效果的指标集
（1）农作物良种化程度；（2）技术 措施增产率；（3）保证灌溉率；
技术效果 指标
（4）渠系分布密度；（5）草场载畜 量指数；（6）造林成活率；（7）单 位面积木材蓄积增长率。
农用地经济评价的常用指标
三、土地经济评价的评价指标和资料要求
• 土地经济效果指标
——土地生产率指标，是综合反映土地质量 与农业技术经济效果的指标集
土 地 生 产 率
（1）单位土地面积产量或产值 （2）单位土地面积的净产值 （3）单位土地面积的纯收入
指标类
指标组
具体指标 单元农用土地面积产值 单位面积产量或产值
单位耕地面积产量或产值
我们将采用一定的经济可比指标， 对土地的投入、产出的经济效果 进行评定的过程称为土地经济评价。
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 分等定级
农用地
估
价
第一节 土地经济评价概述
土地经济评价的内涵与作用 土地经济评价的理论基础 土地经济评价的评价指标和资料要 求 土地经济评价的步骤
社会经济条 件指标
指标类
指标组
具体指标
农业集约化水平 单位面积播种量 生产资料消耗指标 单位面积施肥量 组 单位面积用水量 单位面积用电量
成本费用及资金占 农作物亩成本（费用） 平均每亩耕地拥有资金量 有指标组
土地经济 分析指标 农用土地利用率 农业土地利用率 复种指数 土地利用及其结构 作物播种面积比率 指标组 各类草场面积比率 各类林地面积比率 森林覆盖率
（1）农作物亩成本；（2）平均每 亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩 耕地拥有固定资产。
成本及资金占 有指标
Leabharlann Baidu
农用地经济评价的常用指标
• 土地经济分析指标
土地利用及结 构指标
（1）土地利用率；（2）复种指数； （3）播种面积比例；（4）草场面积 比例；（5）林地面积比率；（6）森 林覆盖率。 （1）每亩耕地国家投资；（2）单位 面积路网密度；（3）单位面积修配网 点密度；（4）距主要城镇距离。
技术效果指标组 经济效果分 析指标类
每单位物质费用的农产品产值 每单位直接生产费的农产品产值 成本利润率 生产耗费效果指标 每单位商品肥的产量 组 施肥的边际产量 每千克种子的产量
经济评价资料的要求：
准确性
连续性
完整性
典型性
可比性
1.确定评价单元 2.明确评价对象 3.资料收集与整理 4.评价指标和评价结果的确定
• 土地经济效果分析指标
（1）每单位物质费用的农产品产值； （2）成本利润率；（3）每千克商 品肥的产量；（4）每千克种子的产 量。
生产消耗 效果指标
指标类
指标组
具体指标
农作物良种化程度 适时作业率 技术措施增产率 水利设施的保证灌溉面积 水井分布密度 渠系分布密度 草场载畜量指数 造林成活率 造林密度 采伐率 单位面积木材蓄积增长率