契税 耕地占用税知识问答_会计学堂

会计学堂，是深圳快学教育发展有限公司旗下的在线培训平台。

成立于2011年，拥有500余人的优秀师资团队，是国内领先的会计实操培训机构。

位于深圳南山科技园，是一家以技术和产品驱动的创新性培训机构，在线学员超过200万人次。

2015年3月，公司获得知名风险投资公司1000万的A轮融资；12月，会计学堂被腾讯教育评选为在线会计实操培训的第一品牌。

获得腾讯课堂“2013、2014年度最佳会计培训机构”荣誉。

平台介绍：
教学特色：会计学堂脱离了纯理论方式，坚持学会就可以上岗的教学理念，所有讲课老师都是第一线的财务经理、财务总监。

会计学堂拒绝大学理论派，以实操为主导。

全真全套帐实操系统：会计学堂斥资300万打造的真账实操系统，是唯一一家采用金蝶K3及用友T3结合企业真实业务单据实操的培训机构。

学习的内容就是实际工作上岗的内容，学员在动手实操中轻松学会。

随时更新的课程：实时更新的课程，会计学堂所有课程均采用最新会准则和政策更新，每个月都会更新课程内容，让学员的学习不会落伍
契税耕地占用税知识问答
一、契税
1、什么是契税？
契税是在土地、房屋权属发生转移时,向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。

2、契税的纳税人包括哪些？
在我省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

个人是指个体经营者及其他个人。

3、契税的纳税人如何确定？
在房地产权属转移过程中，双方签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权证的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。

4、土地、房屋权属交换契税的纳税人如何确定？
土地、房屋权属交换是指土地使用者之间、房屋所有者之间相互交换土地使用权或房屋所有权，交换的双方土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。

在确定计算征收税额时，按照交换价格的差额计算征收。

交换价格不相等的，由多交付货币或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，双方均免纳契税。

对土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照前述规定征税。

5、转移土地、房屋权属行为的范围包括哪些？
（一）国有土地使用权出让。

（二）土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）。

（三）房屋买卖、赠与和交换。

下列行为视同转移土地、房屋权属行为：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。

（二）以土地、房屋权属抵债。

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属。

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

6、契税的税率如何规定？
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税税率为3%－5%”。

“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。

根据《甘肃省契税征收管理办法》第五条规定，我省契税税率为3%。

7、个人购买家庭唯一普通住房的契税有什么优惠政策？
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

8、契税的计税依据如何确定？
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

9、契税的成交价格如何确定？
成交价格，是指土地、房屋权属转移合同的价格。

应包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

10、契税的纳税义务发生时间是如何规定的？
契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人因改变已经减征、免征契税的土地、房屋用途的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

11、集资建房如何缴纳契税?
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称《契税暂行条例细则》）第八条第四款的规定，“以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属”视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。

但集资建房，如符合《财政部国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税〔2000〕130号）中有关“对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如
属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款‘城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征’的规定”免征契税。

12、法院判决文书中确定的产权人是否为纳税人？
一般情况下法院判决书确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押或者是进行多次交易的情况。

法院生效的判决等同于法律，不用做产权登记，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可据此对产权人征收契税。

13、应税的房屋权属转移是指什么？
应税的房屋权属转移是指以购买、受赠、交换等方式取得房屋所有权的行为。

当前房屋权属主要形式有房屋使用权、房屋所有权和担保物权等。

房屋使用权的取得方式有租赁、借用等，不属于契税的征税范围。

而像以房屋抵押等方式取得的担保物权，对房屋并非享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，也不属于契税的征税范围。

14、购买车库是否征收契税？
根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

15、继承土地、房屋权属是否征收契税？
根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：（一）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。

(二)按照《中华人民共和国继承法》规定，非继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

16、离婚后房屋权属变化是否征收契税？
根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）规定，对我国婚姻法中规定属于夫妻共同共有的房产，因夫妻财产分割而将原共同共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行
契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

https:///ask/
但对《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按照赠与行为征收契税。

17、家庭财产分割是否征收契税？
家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。

家庭财产分割是否征收契税，应根据具体情况确定。

对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按照赠与行为征收契税。

18、将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？
将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，应征收契税。

按照《中华人民共和国公司法》规定，有限责任公司或股份有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权。

个人将房地产投入有限责任公司，土地使用权、房屋所有权由自然人转移到有限责任公司这个法人实体，房地产权属发生转移，应征收契税。

19、为什么规定对以土地、房屋权属作价投资、入股征收契税？
《契税暂行条例细则》规定以土地、房屋权属作价投资、入股征收契税，主要考虑：第一，以土地、房屋权属作价投资、入股需要办理过户登记，是土地、房屋权属转移的一种方式。

第二，以土地、房屋权属作价投资、入股是以取得经济利益为目的的转移，这一点与买卖具有共同的性质，因此规定视同买卖行为征收契税。

20、为什么规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税？
《契税暂行条例细则》规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税，主要原因是：第一，以土地、房屋权属抵债需要办理权属变更登记，是一种有偿的土地、房屋权属转移方式。

第二，抵债与买卖具有可转换性，购买方交付经济利益后出售方交付土地、房屋权属前，表现为单方向的债权债务关系，这与土地、房屋权属抵偿债务行为发生前的法律关系完全相同。

换言之，买卖行为可以分成两个步骤完成，先由购买者交付经济利益，形成债权；再由出售者以土地、房屋权属抵偿债务。

因此，规定对以土地、房屋权属抵债行为视同买卖行为征收契税。

21、为什么对以获奖方式承受土地、房屋权属征收契税？
以获奖方式承受土地、房屋权属是无偿转移，应属于土地使用权赠与或房屋赠与，因此，《契税暂行条例细则》规定，以获奖方式承受土地、房屋权属的应视同土地使用权转让、房屋赠与征收契税。

22、对于承受土地用于建设经济适用房是否免征契税？
由于用于建设经济适用房的土地为政府划拨土地，对以划拨方式取得的土地，不征收契税。

23、以竞价方式出让国有土地使用权，契税的计税依据应如何确定？
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

24、政府减免土地出让金的，其契税的计税依据是否相应扣除？
不能扣除。

减免土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由政府减免应由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

减免土地出让金并不等于减免契税，其计税依据不应扣除。

25、对改变土地用途补缴土地出让金的，是否征收契税？
对于改变土地用途补缴土地出让金的，应当补缴契税。

计税依据为补缴的土地出让金和其他费用。

26、承受装修房屋契税计税价格如何确定？
房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

27、合作建房如何征收契税？
甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。

乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲、乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

28、退房是否可以退契税？
根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

29、契税有哪些优惠政策？
下列情形减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体和军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室（楼），教学的教室（教学楼）、实验室、操场、图书馆、食堂、学生宿舍，医疗的门诊部、住院部，科研的试验场、实验楼，以及省人民政府确定的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋，免征契税。

（二）军事单位承受土地、房屋用于地上和地下的军事指挥作战工程，军用的机场、港口、码头、库房、营区、训练场、试验场和通信、导航、观测台站，以及省人民政府确定的其他直接用于军事设施的土地、房屋，免征契税。

（三）对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

（四）经县级以上人民政府批准，城镇职工根据房改政策，在规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免征契税。

（五）已购公有住房经补缴土地出让金和其他费用成为完全产权住房的，免征契税。

（六）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（七）因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

（八）个人购买家庭唯一普通住房，按家庭唯一普通住房契税优惠政策减征契税。

（九）财政部、国家税务总局规定的其他契税减免。

30、居民因个人房屋被征收而重新承受房屋契税有何优惠政策?
根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，市、县级人民政府根据《国有土地上
房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

重新承受住房属于家庭唯一普通住房的，可以在被征收房屋所在市、县范围内，按照《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)有关规定，享受契税优惠政策。

31、个人购买经济适用房如何缴纳契税？
根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税
收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人购买经济适用住房，在法
定税率基础上减半征收契税。

32、承受破产企业土地、房屋权属契税有何优惠政策?
企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

33、购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋是否征收契税？其契税纳税义务发
生时间如何确定？
国税函〔1999〕613号文件规定：购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。

34、对无效产权转移行为是否征收契税？
根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。

法院判决撤销房
屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

35、未办理土地使用权证转让土地是否征收契税？
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

36、个体工商户与经营者之间、合伙企业与合伙人之间的房屋、土地权属转移
是否征收契税？
财税〔2012〕82号文件规定：
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其个人名下的房屋、土地权属转回原经营者名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其个人名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其个人名下的房屋、土地权属转回合伙人名下，免征契税。

37、契税的减免申报有何规定？
凡依法应予减免契税的，纳税人应当在土地、房屋权属转移合同生效的10内，向征收机关提出减免申报。

38、金融租赁公司开展售后回租业务如何征收契税？
财税〔2012〕82号文件规定：对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承
租人房屋、土地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

39、棚户区改造契税政策如何规定？
财税〔2013〕101号文件规定：
对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

40、夫妻之间房屋、土地权属变更契税政策如何规定？
财税〔2014〕4号文件规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

41、公共租赁住房经营单位购买住房作为公共租赁住房契税政策如何规定？
财税〔2014〕52号文件规定：对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。

42、企业改制契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

43、事业单位改制契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

44、公司合并契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

45、公司分立契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

46、企业破产契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

47、资产划转契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

48、债权转股权契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

49、划拨用地出让或作价出资契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

50、公司股权（股份）转让契税政策如何规定？
财税〔2015〕37号文件规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

二、耕地占用税。