1404014_巴中平昌市场调查报告(正稿)

平昌 城市功能布局
毗邻“老城核心”，具有市场成熟度，开发价值明显
县城的空间结构定为“一城两片，双 中心带状组团式”城市空间发展结构。
“两片”即北部片区，主要为信义以东、 蜈蚣山以西，巴河通河与佛头山之间的区 域；南部片区，主要为巴河南岸黄滩坝、 安家坝、金宝、马家坪、何家坪以及老鹰 寨与渠河下游的星光工业园（原泻巴乡） 区域。 “双中心” 即老城商业金融中心，整合老 城区功能结构，突出其商业金融中心职能 和地位；金宝行政文化中心，打造新城行 政办公、文化中心。 “带状组团” 即八个组团，分别市老城组 团、金宝组团、信义组团、李家沟组团、 黄滩坝组团、老鹰寨组团、何家坪—马家 坪组团、星光工业园组团。 P6 老 城 区 何 家 坪
园、驷马-得胜的生态湿地景观、并重点打造白衣-响滩水
资源为特色的旅游景区； 四个节点：国家级镇龙森林公园、驷马河流域生态环境和 湿地自然保护区、白衣水乡古镇、得胜古镇四个节点。
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内江 城市交通
外部交通规划——六路交通规划 即：
巴中到广元的高速公路和巴中到 广元的铁路； 巴中到南部的高速公路和巴中到 达州的铁路； 巴中到汉中的高速公路和巴中到 达州的高速公路。
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文化旅游
平昌 旅游规划布局
全力打造“山水平昌、川北酒乡”生态民俗文化之旅
城市旅游发展规划指出，将逐步把平昌打造成以
“生态水乡”假日旅游目的地、“休闲驿站”长线旅
游品牌、“伯坚故里”红色旅游节点为一体的生态旅 游城市。提出一心两线三大片区四个节点的规划布 局。
一心：以江口镇为旅游接待中心；
两线：两条骨干旅游环线，即：巴达公路平昌段、通营公 路平昌段； 三大旅游片区：打造以镇龙-牛角坑景区为特色的森林公
交通干线为依托，形成一条南北贯穿的城镇发展轴， 五带：依托平通、平万、S201 省道、平营、平仪几条交通干 线形成县域内五条经济发展带。
农副业加工、物流
三片区：在县域范围内形成以工业、物流运输业为主导，以江
口水乡、湿地公园、红色文化旅游为特色的中部综合发展片区；
以农副业加工为主导的西部工业与人文旅游发 展区；以生态旅游和农业旅游为特色的东部生态农 业旅游发展区。
市场放量巨大，普遍项目体量偏大。价格3500~4000元/㎡不等，市 场饱和度较高 占地规模 容积率 （亩） 平昌在售楼盘 建筑面积 绿化率 （㎡ ） 价格 月均去化
区域
楼盘名称
荣新·两江国际 500 4.3 25.16% 3500-3700元/㎡ 27 165 40 龍锦湾 115 4 35% 3800元/㎡ —— 22 巴河金典 62 4.O 60% 3600-3700元/㎡ 36 龙熙国际 33 3.5 7.8 50% 4000元/㎡ 19 信义 5 新区 皇埔明珠 25 3 30% 3600元/㎡ 21 12 巴河半岛 58 3.1 50% 3700元/㎡ 32 智鹏·上江壹号 50 5 35% —— —— 16.8 7 金色佳苑 53 2 30% 3500-3600元/㎡ 17 46.3 望江名都 104 6.5 35% 4000元/㎡ 30 老城 1.5 祥和家园 6.5 3.5 30% 3800元/㎡ 17 片区 10 博雅国际 30 3.9 40% 3500元/㎡ 40 1036.5亩 333.4 合计 ——备注：以上统计仅包含在售项目，老城部分小盘未纳入统计 从平昌县现有项目情况来看： 从在售项目4个巨头项目来看，市场体量已250万㎡以上，针对一个100万人口的大市场，刚需市场明显 供大于求。 开发现状来看，平昌目前名流开发商聚集，如荣新集团、世邦地产，市场高层开发理念先进、较然成 熟；从主要卖点来看，每个项目无一例外的中心区域，都能享有醇熟城市配套； 从市场去化来看，去化差异较小。主要因为市场产品差异化较小，另一方面也看出平昌市场疲软，缺乏 新锐产品冲击市场；
城市 发展方向
望江名都
本案
祥和家园
强，房地产发展较快。
均价区间：3600-4000元/㎡ 产品形式：高层为主
金宝新区
两江国际
老城区
待售项目 在售项目
金宝新区：未来平昌重点 新区 产品形式：高层为主 均价区间：目前还无在售
——备注：以上统计仅包含部分重点项目，部分小盘未纳入统计
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平昌房产 开发规模
本 案
平昌 产业规划布局
巴中市域副中心城市，未来重要的交通物资集散和商贸重 镇——重点发展以工贸和生态型为特色的山地水乡城市。
规划要求加速产业结构调整，主动融入成渝西经济
圈。根据资源分布特征、交通网络布局，在县域范围内构 筑“一心一轴五带三片区”的产业空间布局形式。
一心：指以县城为中心。
一轴：以现状S202 省道，规划达巴高速公路与达巴铁路三条
小角楼 ，起源于明末清初，现已形成以白酒研发、生
产、销售为主体，集红酒、包装、运输等多项产业于一体的 企业集团。公司连续两年荣获“中国白酒工业百强企业”， 2006年荣获“中国驰名商标”。
平昌夜景
江口醇，享有"四川第一醇"美誉的"江口"牌江口醇系列
酒，主导产品有8大系列50余个品牌，先后获得"日本东京 第三届酒饮料国际博览会质量金奖"、"四川省名牌产品"、" 中国专利十年成就展金奖"等40余项殊荣，成为酒类知名品
平昌房产 开发规模
平昌房产开发热度高，价格快速增长，目前市场明显供大于求，竞争激烈
近三年平昌县房地产市场成交量
60 40 20 0 2010年 2011年 2012年 48 42 38
成交面积（万㎡）
房管局数据显示,2010-2012年 平昌县年均消化量约40万㎡/年
由于平昌县市场容量有限，未来年成交量不排出进一步下滑的可能，在平昌县不 再进行土地放量的前提下，目前土地供应带来的房地产供应量足够市场去化12年
平昌·轴承厂拆迁改造项目
——可行性开发研究方案
ຫໍສະໝຸດ Baidu
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PART01 壹
平昌简介
川北重镇/两江咽喉/川陕革命根据地/百万人口/向南发展
P2
平昌印象
“酒乡”美誉、川陕革命根据地、刘伯坚故里
刘伯坚（1895年1月9日—1935年3月21日），四川平
昌人，中国共产党的早期优秀党员，中国工农红军早期优秀 将领，无产阶级革命家。2011年2月9日以来，刘伯坚被评 为 “双百”人物中的共产党员。
2012年平昌县：第一产业实现24.5亿 元，增长3%，第二产业完成42.8亿元，增 长30%，第三产业实现30亿元，增长 11%； 三大产业经济增长的贡献率分别为 25%、44%、31%；2012经济增长加速实 现历史新跨越，第二产业对经济增长的贡 献居三次产业之首，是经济增长的重要支 撑力量。
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巴中 市 南充 市 平昌 县
平昌行政——全县幅员2229平方公里，辖44个
街道办、乡镇，12个居委会，486个行政村， 3960个村民小组， 平昌人口——总人口105万人，其中农业人口
成都 市
达州 市
广安 市
86万人，耕地面积57.5万亩。
平昌经济——2012年实现生产总值97.3亿元， 比上年增长14.7%；系全国扶贫开发工作重点 县，也是国家司法部、省发改委和省路桥集团定
牌，被誉为"第七朵金花"。
“革命家”刘伯坚
知名品牌“江口醇”
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平昌 城市概况
川北交通枢纽“两江咽喉”之要道，平昌城市区位优 越、拥百万人口大县优势。
平昌区位——东接万源、宣汉，南抵达州、渠 县，西邻营山、仪陇，北连通江、巴中；自古以 来就是达县通往通江、南江、巴州三区县的咽 喉。地处两江之口的江口镇，素有“川北重镇” 之称。
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—— 小结
1、平昌县城是巴中市域副中心城市，全县的政治、经济、文化中心，巴中市域 内未来重要的交通物资集散和商贸重镇。重点发展以工贸和生态型为特色的山地 水乡城市。 2、第二产业成为支柱产业，吸附外出人员回乡能力增强；地方经济发展进入快 车道；平昌社会经济发展迅速，居民收入与消费均稳步增长，从宏观层面来讲， 平昌宏观经济现状对项目的开发和运作起着积极的促进作用。 3、新城市的建设。对外出人员回乡就业、置业，及乡镇农村人口进城，将会极 大地提升对住房的需求；
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平昌 重点项目
目前平昌在售24个楼盘（尾盘10个）、待售楼盘12个
智鹏·上江壹号
金色佳苑
龙熙国际
老城区板块：以旧城区及城北综 合居住区为主。
巴河半岛
金锣湾商业城 龍锦湾
信义新区
黄埔明珠
价格区间：3500-4200元/㎡
产品形式：多层、高层为主
博雅国际
巴河金典
信义板块：城市新区，主要 以交通发展为支撑，购买力
数据来源：平昌国土资源网（截止2013年12月）
12年~13年，平昌共拍卖土地50块（截止到2013年5月20日），拍卖面积共2094亩。 其中居住用地41块，1422.9亩，占总拍卖面积68%，商服用地2块，21.8亩，占总拍卖 面积1%，工业用地7块，649.7亩，占总拍卖面积31%； 根据住宅用地的释放量，近两年内出让土地1444 ，平昌市场将面临超450万平的市场放 量，超过40个项目的竞争，市场竞争形式激烈； ——备注：商住用地容积率都在3.5以上，大部分在5左右，但无低密用地供应 P14
平昌
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平昌 交通规划价值
依托于高速公路、铁路及现有省道组合的交通网 络，平昌将成为巴中市域内重商贸重镇。
巴达铁路 -巴达铁路 起于巴州区兴文，途经曾口、平 昌、涵水，止于达州，全长147.9公 里，建成后将与乐巴铁路贯通，连 接宝成、襄渝、达万铁路，融入全 国铁路网-预计2015年建成通车 巴达高速通车 项目路线起于巴中市巴州区穆家 坝，止于达州市通川区魏兴镇，路 线全长110公里，总投资102亿元； 巴中市“六路”建设的收官之作 巴达高速公路已于2013年建成通 车，平昌成为交通枢纽，极大转变 平昌封闭城镇状态；
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PART02 贰
平昌房产市场
土地供应较大/市场容量偏低/走量缓慢/刚需市场/春节回乡潮明显
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平昌 开发环境
非城市发展新区、老城改造项目，不利于快速资本运营
城市 发展方向
1、非城市未来发展主力方向 未来受随着平昌时政府的行政搬移， 老城购房客户在选择面，预计存在一 定影响； 2、老街改造项目 虽然受到平昌党政重视，积极招商并 推动改造。企业重视，用实力快速推 进工作；但不可避免拆迁过程难题、 行动受阻等常规杂题；
重庆 市
点帮扶县。
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平昌 经济发展
平昌近几年市场经济发展迅速，属工业主导型城市。
2009~2012年平昌产业结构对比
25.0% 20.0% 15.0% 97.3 10.0% 5.0% 0.0% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 34.09% 34.49% 31.03% 30.83% 34.83% 33.01% 27.60% 25.18% 2009年 2010年 2011年 2012年 31.08% 32.50% 第一产业 第二产业 第三产业
何 家 坪
老 城 区
本 案
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平昌 土地供应
住宅用地供应量1423亩，近两年住宅市场将超450万方供应； 工业用地供应量649亩，彰显平昌工业经济快速发展；
商服用地供应量21亩，可建22万㎡，城市集中商业发展初级阶段；
平昌2012年~2013年土地市场供应情况 项目 地块数 面积（亩） 数量占比 面积占比 居住用地 41 1422.9 82% 68% 商服用地 2 21.8 4% 1% 工业用地 7 649.7 14% 31% 合计 50 2094.5 100.00% 100.00%
2009~2012年平昌GDP产值对比
150 100 50 55.5 0 2009年 2010年 GDP产值 2011年 2012年 GDP增长率
23.5% 18.2%
14.3% 68.56 81.04 20.1%
41.37%
43.99%
2012年全县地区生产总值（GDP）实 现97.3亿元，完成预期计划的100.8%，同 比增长21.1%； 2009年~2012年GDP呈稳健上升趋 势，平昌社会经济发展迅速，综合实力增 长明显。
4、当前旧城区改造难度大，旧城居民也想得到满意的居住环境，亦需要改善当 前的居住条件，安岳新城的出现实现了满足旧城改善需求、城市发展需求、乡镇 农村人口的城镇化需求等多方需要；
5、仅从城市发展、规划的角度分析，当前平昌尚处于城市发展利好的起 步阶段，在成本控制合理的情况下适宜进行房地产项目开发投资。