XX年上海万科金色城市营销策略提报

10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
布点：去宜家看我们的样板房！
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XX年上海万科金色城市营销策略提报
轨道线：
11号线：地铁延长线工地包装。 11号线：现有重点站点包装。 轨交报纸：时代报—软文形式
•1对1导师引入： 对新人配备1对1专人导 师，为期1个月； •导师责任制： 新人实习期间，佣金与 导师对分；新人如违反 现场管理制度，导师负 连带责任；
•职业经理人培训（每 半年1期）； •定期举办各地分公司 的交流学习； •邀请各界精英举报跨 界营销培训； •定期举办全国各地优 秀项目学习；
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2另、外万还要客针会对会达员到换折房扣周实期的现客—户—进万行细科化金。色置业卡
启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分 ，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。
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“核爆”三部9月曲
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
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中环线：
导入金桥、杨浦、 上海南站区域客户
杨高路、罗山路 ：
导入陆家嘴、静安 黄埔区域客户
11号线地铁：
导入徐汇、长宁、 上海南站区域客户
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核心区域客户：
北蔡、花木为主力地 缘性客群区域 张江因为道路通达性 ，为产业园客群之首
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价格挤压客：
受价格的挤压、道路 的通达，导入了陆家嘴 、联洋、金桥等区域客 户
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配套商家活动：
联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动
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教育配套系列活动：
持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育 配套资源炒作本案。
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4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
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2011年上海公寓总价与面积成交关系
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浦东中外环区域刚需产品后续存量不足
10-11年80-100㎡户型产品共成交 1005套，占环线成交的56%，为市场 绝对需求
浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩 259套，占总量的22%，稀缺严重
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偶得型客户：
少量市区客户、区域固 定——徐汇、闵行靠近 两桥、两隧区域；
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本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
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➢事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。 ➢年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英 ➢具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景 ➢面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育 （政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
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1、主力产品市场成交活跃 2、浦东中外环区域刚需产品
后续存量不足
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主力产品市场成交活跃
项目80-100㎡主力面积段成交最活跃，占总成交比重49% 200-300万总价段同样以80-100㎡为主
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2021年3月4日星期四
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本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区 3个地区商圈：周末、夜市机会多 3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心
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覆盖面三：产业园区
以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园 张江：6大板块，144家企业 康桥：上海首个工业园区，199家企业 中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家
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“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
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覆盖面一：住宅社区
以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、 如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个
3年以上社区可以开发客户资源。
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覆盖面二：商圈
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本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
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1、量大价高： 2、内忧外患： 3、锁客周期长：
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外患： 板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套 内忧： 前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡
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房展会、样板房开放—快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上
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ห้องสมุดไป่ตู้
700套=7000组蓄客 建议入市价：28000元/㎡
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定制化考核机制
项目人员考核组成
以万科月度考核指标 为模型基础，结合公 司实际，以指标加权 形式构成项目各成员 的综合考核体系；
按员工职能考核指标 划分，各职能年度评 分最高前三名，授予 万科合富认证的星级 证书，享受优先提拔 任命及国外旅游机会 。
销售人员指标
军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力
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万科化制度：万科军团进阶成长模式
万科新兵集中营
导师引入制度
万科老兵加油站
•新人军训（1周）： 培养新人团队意识 •万科化操作培训（1周） ：针对万科现场操作流程 的系统化培训； •销售1线实习（2周）： 通过实战检验学习成果， 通过后方可进阶；
月度销售任务完成率 （30%）
月度签约完成率 （30%）
万客会入会率 （10%）
月度销售回访满意度 （30%）
策划专业指标
销售经理指标
执行力（ 40%）
拓展贡献（ 30%）
专业贡献（ 30%）
案场管理执行力 （30%）
客户满意度完成率 （40%）
销售人员整体指标 （30%）
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新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
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“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
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系列暖场活动：
每周暖场活动集聚人气，保持现场热度
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动员老客户：
1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分
不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目 ；
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本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。