XX年上海万科金色城市营销策略提报
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1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区 3个地区商圈：周末、夜市机会多 3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面三：产业园区
以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园 张江：6大板块，144家企业 康桥：上海首个工业园区，199家企业 中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家
军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
万科化制度：万科军团进阶成长模式
万科新兵集中营
导师引入制度
万科老兵加油站
•新人军训（1周）： 培养新人团队意识 •万科化操作培训（1周） ：针对万科现场操作流程 的系统化培训； •销售1线实习（2周）： 通过实战检验学习成果， 通过后方可进阶；
月度销售任务完成率 （30%）
月度签约完成率 （30%）
万客会入会率 （10%）
月度销售回访满意度 （30%）
策划专业指标
销售经理指标
执行力（ 40%）
拓展贡献（ 30%）
专业贡献（ 30%）
案场管理执行力 （30%）
客户满意度完成率 （40%）
销售人员整体指标 （30%）
学习改变命运,知 识创造未来
房展会、样板房开放—快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
700套=7000组蓄客 建议入市价：28000元/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
•1对1导师引入： 对新人配备1对1专人导 师，为期1个月； •导师责任制： 新人实习期间，佣金与 导师对分；新人如违反 现场管理制度，导师负 连带责任；
•职业经理人培训（每 半年1期）； •定期举办各地分公司 的交流学习； •邀请各界精英举报跨 界营销培训； •定期举办全国各地优 秀项目学习；
学习改变命运,知 识创造未来
2另、外万还要客针会对会达员到换折房扣周实期的现客—户—进万行细科化金。色置业卡
启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分 ，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
1、主力产品市场成交活跃 2、浦东中外环区域刚需产品
后续存量不足
XX年上海万科金色城市营销策略提报
主力产品市场成交活跃
项目80-100㎡主力面积段成交最活跃，占总成交比重49% 200-300万总价段同样以80-100㎡为主
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
中环线：
导入金桥、杨浦、 上海南站区域客户
杨高路、罗山路 ：
导入陆家嘴、静安 黄埔区域客户
11号线地铁：
导入徐汇、长宁、 上海南站区域客户
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
1、量大价高： 2、内忧外患： 3、锁客周期长：
XX年上海万科金色城市营销策略提报
外患： 板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套 内忧： 前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ提报
布点：去宜家看我们的样板房！
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
轨道线：
11号线：地铁延长线工地包装。 11号线：现有重点站点包装。 轨交报纸：时代报—软文形式
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面一：住宅社区
以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、 如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个
3年以上社区可以开发客户资源。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面二：商圈
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
XX年上海万科金色城市营销策略提报
定制化考核机制
项目人员考核组成
以万科月度考核指标 为模型基础，结合公 司实际，以指标加权 形式构成项目各成员 的综合考核体系；
按员工职能考核指标 划分，各职能年度评 分最高前三名，授予 万科合富认证的星级 证书，享受优先提拔 任命及国外旅游机会 。
销售人员指标
XX年上海万科金色城市营销策略提报
系列暖场活动：
每周暖场活动集聚人气，保持现场热度
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
动员老客户：
1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分
不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目 ；
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
➢事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。 ➢年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英 ➢具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景 ➢面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育 （政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
配套商家活动：
联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
教育配套系列活动：
持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育 配套资源炒作本案。
学习改变命运,知 识创造未来
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
核心区域客户：
北蔡、花木为主力地 缘性客群区域 张江因为道路通达性 ，为产业园客群之首
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
价格挤压客：
受价格的挤压、道路 的通达，导入了陆家嘴 、联洋、金桥等区域客 户
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市 营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
XX年上海万科金色城市营销策略提报
偶得型客户：
少量市区客户、区域固 定——徐汇、闵行靠近 两桥、两隧区域；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
2011年上海公寓总价与面积成交关系
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
浦东中外环区域刚需产品后续存量不足
10-11年80-100㎡户型产品共成交 1005套，占环线成交的56%，为市场 绝对需求
浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩 259套，占总量的22%，稀缺严重
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面三：产业园区
以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园 张江：6大板块，144家企业 康桥：上海首个工业园区，199家企业 中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家
军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
万科化制度：万科军团进阶成长模式
万科新兵集中营
导师引入制度
万科老兵加油站
•新人军训（1周）： 培养新人团队意识 •万科化操作培训（1周） ：针对万科现场操作流程 的系统化培训； •销售1线实习（2周）： 通过实战检验学习成果， 通过后方可进阶；
月度销售任务完成率 （30%）
月度签约完成率 （30%）
万客会入会率 （10%）
月度销售回访满意度 （30%）
策划专业指标
销售经理指标
执行力（ 40%）
拓展贡献（ 30%）
专业贡献（ 30%）
案场管理执行力 （30%）
客户满意度完成率 （40%）
销售人员整体指标 （30%）
学习改变命运,知 识创造未来
房展会、样板房开放—快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
700套=7000组蓄客 建议入市价：28000元/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
•1对1导师引入： 对新人配备1对1专人导 师，为期1个月； •导师责任制： 新人实习期间，佣金与 导师对分；新人如违反 现场管理制度，导师负 连带责任；
•职业经理人培训（每 半年1期）； •定期举办各地分公司 的交流学习； •邀请各界精英举报跨 界营销培训； •定期举办全国各地优 秀项目学习；
学习改变命运,知 识创造未来
2另、外万还要客针会对会达员到换折房扣周实期的现客—户—进万行细科化金。色置业卡
启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分 ，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
1、主力产品市场成交活跃 2、浦东中外环区域刚需产品
后续存量不足
XX年上海万科金色城市营销策略提报
主力产品市场成交活跃
项目80-100㎡主力面积段成交最活跃，占总成交比重49% 200-300万总价段同样以80-100㎡为主
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
中环线：
导入金桥、杨浦、 上海南站区域客户
杨高路、罗山路 ：
导入陆家嘴、静安 黄埔区域客户
11号线地铁：
导入徐汇、长宁、 上海南站区域客户
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
1、量大价高： 2、内忧外患： 3、锁客周期长：
XX年上海万科金色城市营销策略提报
外患： 板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套 内忧： 前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ提报
布点：去宜家看我们的样板房！
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
轨道线：
11号线：地铁延长线工地包装。 11号线：现有重点站点包装。 轨交报纸：时代报—软文形式
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面一：住宅社区
以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、 如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个
3年以上社区可以开发客户资源。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
覆盖面二：商圈
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
XX年上海万科金色城市营销策略提报
定制化考核机制
项目人员考核组成
以万科月度考核指标 为模型基础，结合公 司实际，以指标加权 形式构成项目各成员 的综合考核体系；
按员工职能考核指标 划分，各职能年度评 分最高前三名，授予 万科合富认证的星级 证书，享受优先提拔 任命及国外旅游机会 。
销售人员指标
XX年上海万科金色城市营销策略提报
系列暖场活动：
每周暖场活动集聚人气，保持现场热度
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
动员老客户：
1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分
不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目 ；
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
➢事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。 ➢年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英 ➢具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景 ➢面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育 （政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
配套商家活动：
联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
教育配套系列活动：
持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育 配套资源炒作本案。
学习改变命运,知 识创造未来
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
10.1房展会； 公关活动 产品展示 核爆开盘；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
新的具有在全国范围内卫星城市开发 中可复制的地产开发模式，具有广阔的市 场发展前景。
XX年上海万科金色城市营销策略提报
“核爆”三部9月曲
4、5、6月 6月
7、8、9月
10、11、12月
户外导示（重点地铁）； 扫街派单； 园区拓客； 宜家样板房合作； 外籍客户导入；
活动聚客； 短信、DM、网络渗透 ； 各大商圈联合巡展 老业主发动； 万客会会员入会；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
核心区域客户：
北蔡、花木为主力地 缘性客群区域 张江因为道路通达性 ，为产业园客群之首
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
价格挤压客：
受价格的挤压、道路 的通达，导入了陆家嘴 、联洋、金桥等区域客 户
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市 营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
XX年上海万科金色城市营销策略提报
偶得型客户：
少量市区客户、区域固 定——徐汇、闵行靠近 两桥、两隧区域；
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的开发成功意味着创造了一条 非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模 式，将建立一条全新的在城市郊区位置开 发大规模综合性复合项目的地产开发模式 ，其模式的成功将意味着在中国地产界开 创出一种全
2011年上海公寓总价与面积成交关系
学习改变命运,知 识创造未来
XX年上海万科金色城市营销策略提报
浦东中外环区域刚需产品后续存量不足
10-11年80-100㎡户型产品共成交 1005套，占环线成交的56%，为市场 绝对需求
浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩 259套，占总量的22%，稀缺严重
学习改变命运,知 识创造未来