新加坡组屋建设与管理考察总结

新加坡组屋建设与管理考察总结

今年11月下旬，我们一行六人在新加坡进行为期四天的参观和考察，从政府组屋管理、社区活动到商业中心，具有了较为深刻的印象。有对比才有发现，有比较才见高低，总的说来，新加坡强有力的政府执行力、威而严的法律制度、信可守的自由公民，造就了新加坡良好的社区发展和国家形象。

“居者有其屋，病者有其医…”，这句中国古典名句，似乎在新加坡得到了运用，也是新加坡为解决住房问题而提出的一项基本国策。政府开发的房屋称之为组屋，相当于我国的经济适用房。私人开发的房屋称之为商品房，则与我国的商品房颇为相似。而政府组屋的规划、建设、销售和管理由新加坡建屋发展局承担，类似于我国建设局、开发商的组合，涉及组屋区居民生活的物业管理，则由市镇理事会承担，相当于我国的物业管理公司，从这点上，组屋的规划、建设和物业管理则与我公司相通。

中医讲“痛则不通，通则不痛”，那么，当我们置身于组屋区内干净、和谐、健康的生活环境之中，作为相关从业人员，则感“通则痛”。在导游的引领之下，我们先后参观了蔡厝港组屋区、榜鹅镇绿馨苑绿色组屋、达士岭摩天组屋等三个具有代表性的组屋区。

蔡厝港组屋区是新加坡较为久旧的组屋区之一，那么作为年代久远的老小区，同样不能适应社会发展、居民需求增长的需要，如居住空间狭小、电梯只能停靠部分楼层等问题。为此，政府推出了组屋翻新计划（附表1），采用自费加政府补贴的方式，对组屋进行翻新改造，而非一味以拆迁重建的方式，最大限度的保持房屋的居住价值。

表1

图1

榜鹅镇绿馨苑绿色组屋相当于新加坡节能示范小区，其建筑外墙均为白推出年份

计划名称 对象 翻新项目

1990 主要翻新计划 1980年及之前完成的组屋 10万单位合格 组屋单位、组屋外、邻区整体翻新 1993 中期翻新计划 较年轻的邻区

改善组屋外、邻区设施 2001 电梯翻新计划 不是每层楼有电梯的组屋 电梯 2002 特别中期翻新计划 1981至1986年完成的组屋 8万单位合格 改善电梯机组屋外、邻区设施 2007 家居改进计划 1986年及之前完成的组屋 30万单位合格 天花板渗水，洋灰脱落等旧单位面对的主要问题；若选择不进行其他项目，可支付较少费用

2007 邻区更新计划 1989年及之前完成的组屋 20万单位合格 联合改善超过一个邻区的设施，并

邀请居民参与讨论

色外墙涂料，白色意为对光线反射性较好，可以适当节省灯光的设置。从车位挡车器到楼道走廊，均为清水泥地面，车库顶休闲带也为清水泥地面加铺碎沙石，极少地面运用大理石和地砖。建筑屋顶均设置太阳能电池，用于公共照明。中间楼层连廊部分设置空中花园，车库顶亦设置为休闲走廊，新江南小区半地下车库顶设置则与之相似。（附图2）

图2

达士岭摩天组屋则是新加坡最先进的组屋代表之一，由本地新生的ARC 建筑事务所以独特的“空中花园走廊”设计方案中标，该方案的特点在组屋的26层和50层分别架设空中天桥，将七栋组屋联系在一起，而天桥上则种植各种植物，所以该组屋也素有“空中花园”之称。其空中花园内有健身室和长约350米的跑道，地面设有儿童游乐设施及篮球场。组屋内部装修具有灵活性，住户可以根据不同时期的需求，将内部随意拆装以扩大或缩小内部

各厅室空间。

值得一提的是，该组屋位于历史悠久的丹戎巴葛区（该区最早为李光耀选区），即最老政府组屋所在地。为了保留历史街坊的回忆，该组屋北侧设有传统公园（heritage garden），在原有的基部位置设置了一排灯柱，提醒人们往日温馨的家居情景。（附图3）

图3

未来城市规划，在国土面积即为有限的情况下，一方面通过人工填海扩

充面积之外，另一个重要的方面则是提高土地的利用价值，更多的从经济考量。如新加坡拆迁，较多的因为兴建城市交通设施，部分则是把不符合经济考量价值的组屋拆掉，按居住、商业、交通集合的方式兴建新的组屋，即地下层为交通、一二层为商业、楼上则为居住。

组屋的销售亦有建屋发展局负责，在建屋发展局办公大楼设有公共服务大厅，有屏幕播放房源信息、有沙盘向居民展示小区构造、有不同房型的样板间供居民参观选择，除此之外，与我国交房标准的不同，其厨卫、厅室地砖地板展示出不用样式可供居民自行选择。

作为新加坡物业管理机构的市镇理事会，成立于1988年，成立的目的是让居住在组屋区的居民管理自己所居住的市镇，让居民拥有较大的灵活性以决定自己所要的居住环境，如楼房翻新的颜色、增减设施设备等，培养居民更深更强的社区归属感。市镇理事会的主要功能包括控制、管理、维修与改善组屋居住环境，保持居住环境的良好状态，实施中长期组屋公共与住宅内部翻新计划。

各市镇理事会不分等级，提供的管理服务基本是一致的。主要为住宅楼维修：政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修；电梯保养与维修：所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修；户内水电卫生设备的保养：国家建屋发展局设有“热线电话”。与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务；各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

新加坡政府组屋不设围墙，只有商品房区设有围墙和保安。由于选区大小的不同，每个市镇理事会（市镇理事会的主席均为国会议员，所辖居民亦

为选民，市镇理事会主席会定期接见选民，负责监督选区内公共设施的经营管理和维护，定期定时接见选民，每周至少一次，听取选民意见，帮助选民解决问题）管辖的组屋区的多少也有差异。日常投诉和建议通过社区居民理事会收集后，上报至市镇理事会，后者则派出工作人员至社区开会商定整改措施。保洁、维修则外包给专业的公司，亦通过招标和过往业绩考核确定。

在我国，涉及小区公共设施管理和维护的维修基金、物业服务费分为由建设主管部门收存和物业服务公司收取，而新加坡则统一以服务费（包括杂费）的形式直接向居民收取，和政府拨款，根据公租房、一房~五房和公寓房等不同等级从20元至80元。但是不同理念的是，在新加坡，尽管居住面积不同，但居民享受的服务是一致的，居民承担的服务费用应该是相同的，所以，如服务费等级为70元，一房居民缴纳20元、政府补贴50元，二房居民缴纳30元、政府补贴40元等等，以此类推。除此之外，政府推出的中长期组屋翻新计划也如此，在均摊费用相同的情况下，采用等级收费、等级补贴。

尽管如此，亦有不缴纳服务费的居民，不同的是在催缴无效的情况下，我们则是先发送律师函件，后诉讼至法院，而在新加坡，在催缴无效的情况下，直接向法院申请法令。而市镇理事会作为依法成立的政府部门，则具有执法权，如侵占私人车位的车辆，可直接向侵占者收取罚款。

从我们现在的国情和基本法律规范来讲，作为规范和约束物业管理服务行为的物权法、省市物业管理条例、地方物业服务收费管理实施细则，则形成了我们从事物业管理服务的基本框架。无规矩不成方圆，今后的工作中，规范和完善我们的服务内容，更好的执行我们的服务标准，让业主真正享受到应有的管理与维修服务，是奠定我们企业发展立足的基石。