天津站交通枢纽工程运营管理方案设计资料

SPC盈利
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模式
设施管理
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指导
理（商业）
基于TCM的TCP
预警系统 应急预案
手册
规划
商业业态规划 设施管理规划
设施提供管理
设施采购 设施建设
信息 反馈
设施运行和维护管理

设施运行 设施维护 资产管理
信息 反馈
天津站枢纽工程运营管理方案示意图
六、本课题的核心研究内容
枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
本研究拟开发‚管理入股型‛的‚代建-运营‛ 模式解决天津站枢纽运营SPC治理结构的依据
日本成功的枢纽商业项目，要求运营公司SPC必须全过程参与项目建 设，其理论依据就是基于项目全寿命周期信息流向前集成的早期价值 管理（LCM+VM+TCM）。 以此为依据，天津站枢纽项目存在着代建单位行使枢纽公用系统设备 和枢纽中心区商业设施运营管理功能的必要性。 拟开发‚管理入股型‛的‚代建-运营‛模式解决天津站枢纽运营SPC 治理结构。
Special Purpose Company 特殊目的公司/专 业管理公司
枢纽中心区设施的业态规划
枢纽中心区业态规划的原则 枢纽中心区业态规划的研究路线 天津站枢纽区域商圈研究内容 商业业态分析流程
天津站交通枢纽运营管理方案 核心研究内容之二
枢纽中心区业态规划的原则
至少引入一个比较著名的主力商业设施作 为区域发展极。 商业圈内所聚集商业业态应既多样化又不 互相孤立。 交通提供便利保障。 商业配套设施齐备。 顺序开发
四、本研究在项目集群管理模型及逻辑框架中的位置
天津站枢纽工程
可持续发展优势
系统结构 基于价值管理VM的战略目标分解
决策及设 计阶段
范围计划 可持续设计
施工阶段
建设技术支撑 全面控制体系 项目计划控制体系 项目群计划控制体系 PMO职能管理及岗位描述
运营阶段
商业设施管理
FM
SPC功能及盈利
天津站交通枢纽工程
运营管理的研究方案
天津理工大学 管理学院
一、本研究的目标
回答‚天津站综合交 通枢纽‛项目可持续 发展机制的核心问 题——财务和组织
发展的可持续性。
做什么？ 怎么做？ 谁来做？
二、本研究的对象界定
项目规划 项目设计 项目施工
枢 公 系
及
纽 用 统
商业设施的经营收入问题 公用系统设备的运行成本问题
利益相关者
商业业态分析
天津站枢纽工程复杂系统结构及集成关系示意图
命周期管理＋价值管 理＋项目治理管理＋ 设施管理＋城市中心 区管理
Best Practice 日本大阪驿前改造 新JR大阪站后商业开发 新柏林枢纽设施管理FM Fultonstreettransit Center，NEWYORK 上海卢浦大桥项目.etc
方案构思
注：
商业 业态 策划 书
SPC―― 天 津 站 交
集成 平台 理论工具包
基于利益相关者的项目治理结构分析
通枢纽专业管理公司
TCM―― 天津站交
基于全生命周期的集成计划与控制系统 LCM+VM+PGM+FM+TCM
通枢纽地区商业规划
理论工具包：全生
系统 环境
宏观战略及需求分析
Best Practice 标杆管理
代建
业主/投资方
组建
五、本研究 的总体模型 及逻辑框架
TCM
S P C

最佳实践指导 盈利模式分析
负责 利润中心
决策、设计、施工
指导思路：
…
信息 反馈
输 出
价值实现
SPC 功 能
运营管理
待选方案
管理手册
核心层面
基于LCM的设施管
不满足 Min LCC +Max Value 满足
保障层面
安全管理
与PMO、代建单位、项目建 设其它单位等之间的治理关
系）
续四：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
天津站交通枢纽工程SPC研究的关键问题
SPC的最佳实践
Best Practice
包括SPC的组建、工作流 程、商业开发技术、人力资源 结构与获取、治理结构。
日本大阪驿前改造 新JR大阪站后商业开发 新柏林枢纽设施管理FM Fultonstreet transit Center，NEWYORK （枢纽区域和下曼哈顿地区的整合开发） 上海卢浦大桥项目
能发挥的设备的管理。
研究内容：SPC公司围绕FM设施管理的主要管理功能；设施咨询管理公
司的主要业务内容；专业人员的资格要求
枢纽中心区设施管理（FM）规划的研究内容
设施提供 硬件
商 业 业 态 分 析
设施管理
设施管理服务
服务 设施测量
核 心 商 业 业 务
战 略 设 施 规 划
设 施 采 购 管 理
三、本研究的总体思路
提供一个基于全寿命周期管理和城市中心 管理思想（ Life Cycle Management/LCM & Town Center Management/TCM）的天 津站枢纽公共项目的运营管理方案。 该方案具体包括：
1、枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) 2、枢纽中心区设施的业态规划 3、枢纽中心区设施的管理规划
天津站枢纽SPC的实现方式 开发‚基于管理入股型的‘代建-运营’模式 建立SPC治理结构
SPC没有决策权，只有建议权。
LCM+VM+TCM
续三：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的研究路线
国外调研，尤其对具 有综合功能的交通枢 纽的SPC公司的功能 和定位进行研究 国外交通枢纽工程运营管 理模式研究
国内交通枢纽工程运营管 理模式研究
对国内代建制管理 模式，尤其是“管 理入股”型的代建 项目展开重点研究
Best Practice 大阪驿 前改造 上海卢 浦大桥项 目 深圳罗 湖枢纽 …
天 津 站 核 心 利 益 相 关 者 分 析
天津站枢纽工程 SPC的功能、组织 和管理职责 天津站枢纽工程 SPC的盈利模式 天津站枢纽工程投 资建设运营管理体 系的项目治理（SPC
补偿性 商业设施 的运营
商业设施的经营成本问题
资源开发（商业生态 及业态模式？） 补偿和消解（补贴模 式？成本管理模式？）
项目财务的可持续性发展机制 （ Min LCC + Max Value） 对设施用途、选择、建设顺序等的要求 代建制下的建设管理公司 业主委托的公用系统运营公司 Special Purpose Company/SPC——特殊目的公司/专业管理公司 对项目而言，如何采用国际上通行的SPC组织平台来完成“建设/运营一体化”，从而实 现项目全寿命周期信息的集成， 形成天津站综合交通枢纽项目的财务性可持续发展优势？ 对代建组织而言，如何构架“代建-运营管理”模式的组织可持续发展平台——SPC？
SWOT分析
商 业 业 态 分 析
市场调研分析
工具与技术
流程分解
标杆分析法
可行性研究
商业业态分析报告 可交付成果
续三：枢纽中心区设施的业态规划
商业业态战略规划思路
六、本课题的核心研究内容
枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) 枢纽中心区设施的业态规划 枢纽中心区设施的管理规划
Special Purpose Company 特殊目的公司/专 业管理公司
SPC的盈利模式
基本收入
资源开发收 入
SPC 盈 利
政府的扶持和优惠政 策 政府的补贴
续五：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
阪急百货(高层/地下三层)
阪急三番街(站外)
六、本课题的核心研究内容
枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) 枢纽中心区设施的业态规划 枢纽中心区设施的管理规划
在日本，对于非经营性政府投资项目，由于不具有利润来 源，一般不组建SPC，由政府相关部门直接雇佣相应公司 的人员进行FM管理,安全管理等工作。 在欧美，针对公共运营成本管理的交通枢纽设施管理FM 为成熟技术。
续二：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的功能及实现构想 S P C传统功能
天津站交通枢纽运营管理方案 核心研究内容之一
本研究拟选用SPC为天津站枢纽 项目运营的组织设计母版的依据
城市综合交通枢纽的传统功能定位是提供交通线换乘、疏导客流，在 过去的大半个世纪中，枢纽的交通功能定位一直影响着美国、西欧大 多数城市交通枢纽的项目概念策划：商业中心和交通枢纽不在同一个 区域。 上个世纪60、70年代，原日本JR大阪车站的周边地区人口增长迅猛， 导致了大阪综合交通枢纽项目的发起，30多年来该项目所在地的各类 商业设施运营及其赢利史,给了日本全国后续新建的枢纽项目一个勿 容质疑的启示——车站区域具有极大的商业价值。 日本在枢纽项目上的商业运作绩效为天津站枢纽对财务性可持续发展 的商业期望提供了可行性和管理标杆。 天津站枢纽的商业设施管理需要一个基于赢利的商业开发专业组织。 SPC的组建、工作流程、设施管理和商业开发的集成技术、人力资源 结构与获取、治理结构等内容对天津站枢纽商业运营的组织设计有借 鉴价值。
设 施 接 口 管 理
战略 资产 管理
设施
管理
设施维护 设施翻修
建设项目管理公司
移交 指导
SPC公司
采购
设施管理服务
续一：枢纽中心区设施的管理规划
枢纽中心区设施管理FM的研究内容
枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) 枢纽中心区设施的业态规划 枢纽中心区设施的管理规划
Special Purpose Company 特殊目的公司/专 业管理公司
枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
组织设计母版的选用依据 组织治理结构的开发依据 组织功能的优化依据 组织功能和实现的构想 组织设计的研究路线 组织设计要解决的关键问题
•例如:商圈范围
商圈层次划分
•例如:拥有主力商业 •例如:核心商圈的开发
业态多样化 次级商圈的开发 边缘商圈的开发
•天津站战略环
境SWOT分析 •战略规划
•主要工作 •消费群体划分 •商业布局
远景规划
•业态结构
续二：枢纽中心区设施的业态规划
商业业态分析流程
依 据
区域市政规划方案 市场前期调研报告 项目初步范围说明书 相关可行性研究
续一：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)
本研究拟选用FM技术 优化天津站枢纽运营SPC组织功能的依据
日本的SPC是专为公共项目中的商业子项目的运营而组建， 其组织目标是为业主委员会获取利润，其工作方式是全寿 命周期地参与商业项目过程，其工作职能是商业设施的前 期硬件规划，中期建设设计、采购、施工咨询，后期的服 务管理、市场营销管理等(只有建议权,没有决策权 )。
标杆管理
具体工具：
标杆
分值评定法
具体工具： 资料整理
市场定位钻石模型
续一：枢纽中心区设施的业态规划
天津站枢纽区域商圈研究内容
天津站区域 宏微观环境 分析
对天津站商圈 天津站商圈 进行市场定位 的开发原则
确定天津站 商圈开发步 骤
天津站业 态开发步 骤
完成天津站 对 SPC 组建给 商业业态分 予战略支持 析
枢纽中心区设施的管理规划
枢纽中心区设施管理的研究对象、研究目标 枢纽中心区设施管理FM的研究内容 枢纽中心区设施管理FM的技术路线
天津站交通枢纽运营管理方案 核心研究内容之三
枢纽中心区设施的管理规划
研究目标：探讨天津站设施管理的范围、管理界面，管理工具。 研究对象：限定在以盈利为目的的商业设施管理上。不包括枢纽交通功
枢纽中心区设施的业态规划
枢纽中心区业态规划的研究路线
具体工具： 宏观环境分析
国家发展规划、天津市发展规划 消费群体调查 现有商家意见调查 周边区域商业业态分析 PEST分析 人口统计 问卷调查 访谈法 实地观察法 街头拦截访问
内部环境分析 优势
战略定位
业态选择
劣势
具体工具：
SWOT分析
SPC专为商业项目的运营而组建， 天津站枢纽SPC 新增功能 集成FM技术 完善SPC的公用设施管理功能
其组织目标是为业主委员会获取利润，
其工作方式是全寿命周期地参与商业项目过程， 其工作成果是TC的商业生态和业态规划，
设施的前期规划，建设顺序
中期建设设计、采购、施工咨询， 后期的服务管理、市场营销管理等
输出
建设管理
模式分析
应急预案
输入 战略 规划
SD
方案
运营管理
指导
展望
SPC
TCM
具体工具包： 可持续设计 限额设计QD 全生命周期成 本LCC 价值管理
具体工具包： 进度管理 质量管理 风险管理 项目群管理 项目组合管理 项目总控 PMO
具体工具包： 设施管理 应急管理 预警管理 商业业态分析