国内一线城市商业地产运营模式研究-调查研究75P概要

第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----酒店
随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众 多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将 产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中 高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会•因项目所 在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能 力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次， 初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向
广义概念 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等
狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼 等房地产形式
1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施
1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务 楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺 只售不租只租不售租售并举自行经营
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类——大型商业综合体（购物中心）
兴力达广场
天河城广场
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商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----开放式商业街区
商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营， 租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度 大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可 考虑的商业模式
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商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----写字楼
从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好， 认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大 幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域，而本区则没 有甲级写字楼的供应•虽然存在一定的市场机会，但由于项目 所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区， 目前区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类商家 对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对较低，因此对 项目写字楼的规模判断尚需经过谨慎市场研究
中国商业地产运营 模式研究
2011年02月
研究背景
2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期 。在这 一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商 齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。 而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企 业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸 等。 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在 我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在 近期才有的。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营 理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。 所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引 玉的作用！
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----专业市场
专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业 所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。
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商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各 类中小型商铺。
注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密， 其更多属性是在“商业”上。
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 势：规模的大型化百度文库功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多。
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----商业办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实， 是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习 惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商 业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商 业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
分类方法
按商业形态
按照规模和服务 等级
按照空间形式 按照功能复合程
度
按开发方式
按经营模式
种类
1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店 5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店
1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。
1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。
壹、理论篇
核
贰、市场篇
心 叁、借鉴篇
内
容
肆、建议篇
导读目录
壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇
一、商业地产涵义 二、商业地产分类 三、商业地产与住宅地产区别 四、商业地产的价值 五、商业租售模式
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产的价值 租售模式
商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。