物业管理规约的法律效力范围

物业管理规约的法律效力范围

城市土地使用的紧张使商品房市场化，房地产市场迅速发展，为构建和谐的小区环境，预防和化解物业管理领域的利益冲突，既需要国家公权力通过立法和行政手段审慎而适度地直接干预，更需要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律约定。因此，进一步明确规约的法律效力，对于完善规约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要的理论与实践意义。

管理规约的效力范围是指管理规约发生拘束力的范围，主要包括时间效力、地域效力和对不同主体的效力。以《云水苑小区管理规约》为例，我们将详细了解以上三种管理规约的法律效力。

1.管理规约的时间效力

管理规约的时间效力指管理规约从生效到失效的期间内发生效力。如在管理规约中明确约定了生效和失效的时间或条件，则依约定。如《云水苑管理规约》第四十三条：“本管理规约自业主大会通过之日起生效。”；如没有约定，管理规约的生效时间为规约订立之日，即业主意思表示一致且符合生效条件之时，而失效时间为业主共同决定废止管理规约的时间。

管理规约的生效时间是指管理规约开始对相关当事人产生法律约束力的时间。我国《物权法》和《物业管理条例》均未规定管理规约的生效时间。根据民法理论中私法自治原则的要求，民事法律行为一般自成立之日起开始生效，但有相关法律、行政法规规定应当事先办理批准、登记等手续生效的，依照其相应规定。因此，管理规约原则上应当自其被业主大会决议通过之日起生效。

2.管理规约对不同主体的效力

《云水苑管理规约》第二条：“本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。”管理规约解决的是区分所有建筑物的使用与管理问题，各类使用人均受其拘束。管理规约对人的效力，除及于当事人（业主）外，规约也应当及于区分所有权人的继受人、非业主使用人以及物业服务企业和开发商等。

管理规约是所有业主基于对建筑物进行使用、管理等相关关系以书面形式制定的自治行为规范。物业管理过程中，规约调整的是全体业主之间的关系，规约既然是经过全体业主一致同意的，那么管理规约对所有业主理当具有约束力。我国《物权法》第八十三条第1款和《物业管理条例》第七条第1项均明确规定了业主应遵守管理规约，全体业主共同制定的管理规约对所有业主都具有约束力。另外，虽然开发商与我们平时认知中，并不属于业主的范

畴，但其业主身份贯穿于物业销售全过程，尤其是以开发商为主导创设管理规约的模式，在物业销售完毕之后开发商依然拥有对部分建筑物的物权。所以开发商是小区物业原始业主，应接受管理规约的约束。

在建筑物小区的日常管理中，管理规约除了对业主有效外，对建筑物使用人也具有约束力。区分所有建筑物使用人是指那些虽然对建筑物不拥有所有权，但却拥有合法使用权的人。他们不是物业的所有权人，正常情况下不参加业主大会，也不拥有参与制定管理规约的权利，但却是物业领域的重要成员之一。为了能够对建筑物使用人的行为进行约束同时保障其合法权益，物业管理相关法律中都明确了建筑物使用人的法律地位。由于管理规约是对物业的使用、维修、管理等一系列行为而设定的规定，所以物业区域内的使用人理应受到物业的使用、管理等相关规约的约束。

3.管理规约的地域效力

管理规约的地域效力是指管理规约在特定区域内具有约束力，对于区分所有建筑物，特定区域就是指整个物业区域，包括区分所有权人的专有部分和共有部分。如《云水苑管理规约》中第三条规定了小区的范围，第四条规定了全体业主的共用部分范围。在区分所有建筑物中，如何对业主共有部分进行有效地管理和利用, 是需要全体业主共同商议解决的，同时这也是管理规约的重要内容。可以说，管理规约的空间效力涉及整体建筑物和其附属设施的管理和使用情况。

对管理规约共用部分的效力范围进行界定至关重要，但也不能忽略涉及到其他业主的专有部分。区分所有建筑物的专有部分是所有权人根据自己意愿使用、收益、处分并排除他人干涉的部分。区分所有权人对于专有部分拥有完整的所有权，业主对共有部分的共有权以及成员权，都是在专有部分的所有权基础上而取得，因此每个业主都不能任意对其他业主的专有部分进行干涉，否则构成对他人权利的侵犯。