万科住宅产业化战略分析
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四 万科在住宅产业化过程中所起得作用
• 万科与住宅产业化 • 万科住宅产业化的具体计划如何？ • 万科为什么要推进住宅产业化？ • 对建筑行业会产生何种影响？ • 与住宅产业化有关的疑问.
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万科与住宅产业化
• 99年政府建设部等八部委提出住宅产业化, 王石是第 一个也是唯一一个响应者.
4 .住宅产业化是可持续发展的需要
• 首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措
• 其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段 根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率 达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.
• 最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本 根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高 工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高， 住宅工业化的经济性将进一步显现。
2、住宅建筑标准化工作滞后
• 住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没 有从建筑整体出发，进行成套技术开发。标准设计文 件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范 和健全。
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3、住宅部件标准化和通用化程度低
• 部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅 部品的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列， 部品、材料以及配套产品品种少，日本有10000多， 中国不足2000种。
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3 .推动住宅产业健康发展
• 我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障 体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性 能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研 究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步 提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。
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• 住宅产业化怎么确定标准?标准化是否意味着产品的 单一?
• 产业化的标准可以由国家制定.万科也可以制定企业 标准.
• 标准化是一种模式,正如汽车和电脑,模式是多样化的, 可以将多样化的模式再组合.绝对的定制将是极个别 豪宅的专利,正如汽车中的劳斯莱斯.
• 将客户分类,根据客户类型建造产品.同样能达到量身 定做的效果.
• 1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现 代化提高住宅质量的若干意见》。 1999年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定 管理办法》，于7月1日实施。 2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建 设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始 施行。 2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地 实施大纲》。
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三 建筑行业的现状
住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已 经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距 原来预定的目标相差比较远。
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（一）我国住宅产业与先进国家的差距
• 1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。 • 2、住宅建筑标准化工作滞后。 • 3、住宅部件标准化和通用化程度低。 • 4、住宅科技含量偏低。
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住宅产业化发展的趋势
• 今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不 消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发 展.
• 今后将是PC(Precast Concrete即预制混凝土)大行其 道的时代.
• 住宅产业化将在今后五年到十年内实现.
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3、政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化
• 政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标 准研究所（Byggstandis--eringen）研究模数协调， 以后又由建筑标准协会（BSI）开展建筑化标准方面 的工作。
• 为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典 1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞 典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来 建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。
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五 住宅产业化在国外
• （一） 瑞典的住宅产业化 • （二） 日本的住宅产业化 • （三） 澳大利亚的住宅产业化
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（一） 瑞典的住宅产业化
• 瑞典从50年代开始在法国的影响下推进建筑工业化政 策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化 体系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅 占80％以上。有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发 达的国家”。
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2、独户住宅建造工业十分发达
• 20年代瑞典新建公寓式住宅所占比例较大，以后独立 式住宅超过公寓式住宅，目前独立式住宅大约占80％ 左右，而这些独立式住宅90％以上是工业化方法建造 的。在50几个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公 司。建筑体系有小型和大型大框架包括高效保温板材 体系。工厂的生产技术较先进，同时考虑住宅套型的 灵活性。瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、 荷兰、以及中东、北非出口住宅，同时还打入了美国 市场。
• 假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到 10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到 20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节 约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消
耗量又能节约出一个“鸟巢” 。
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2 . 住宅产业化能全面提升住宅品质
• 王石：今天这两个试点项目楼面面积只有6000多平方 米，预计2007年我们会继续在上海建设5万平方米， 2008年在上海会达到20万平方米，全国则会达到50 万平方米。住宅产业化可以提高我们的资金利用率， 将来项目交付面积与开工建设面积的比例会由1∶5提 升到1∶3，甚至1∶2。
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1、住宅建设基本上仍是粗放型,科技贡献率低
• 传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技 术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我 国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30％。按照 国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50％才 能算是集约内涵型发展的产业。
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4、住宅科技含量偏低
• 节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得 以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥，一定 程度上也影响智能化住宅的发展。日本新型建筑材料 的应用在墙体材料中的比重占80％左右，但我国还不 到20％。
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（二）政府相关的实施措施
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二 推行住宅产业化势在必行
• 1 .推动住宅产业化 避免能源浪费 • 2 .ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质 • 3 .推动住宅产业健康发展 • 4 .住宅产业化是可持续发展的需要
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1 .推动住宅产业化 避免能源浪费
• 今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗， 0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05 立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修 过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进 程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建 筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。
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对建筑行业会产生何种影响？
• 对建筑施工企业要求自然更高了。万科在上海和全国 各地将陆续跟有实力的承建商结成合作伙伴，共同推 进产业化，万科今后也将寻求与更多国有背景的大建 筑公司合作。而住宅普遍实现产业化后，小建筑队将 逐渐失去生存机会。
• 建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍.
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• 成本高是否意味着房价将继续增加? • 买东西不是单看价格，从来都是看性价比，如果增加
10元成本，给客户带来11元的价值，性价比反而高了。 • 传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土
里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维 修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你 会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以 致房子非常丑陋。产业化生产，外墙是在厂房用混凝 土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。 同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。 站在长久的角度就能看出区别，初期多投入一点，将 会给客户带来更长久的价值.
• 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工. • 2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市
场化项目“上海新里程” 进入市场。
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万科获授“国家住宅产业化基地”
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万科住宅产业化体验馆
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万科住宅产业化的具体计划如何？
万科为什么要推进住宅产业化？
• 万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为 各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品； 一是住宅产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅， 要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅 产业化。万科聚焦三大经济发达区域的战略，也需要 住宅产业化的高效率支持。
• 住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。 因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质 量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高， 及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意 度的提高及客户价值的更大的体现。
• 只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建 筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来 去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂 化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降 低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。
• 同时因为存在运输建材的关系,将加大物流业与保险 业的发展.增加就业机会.
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与住宅产业化有关的疑问.
• 住宅产业化的成本如何，消费者会认可吗？ • 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天
了，至于试点项目的建安成本比以前增加了40%，但 当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%， 并基本固定下来。成本增加了，但建筑质量也提高了 一倍。这样的建筑几年之内可能看不出特别优点，但 三五年或更长时间后，跟其他房子相比就很不一样了。 这个相信会得到消费者的认可，户型也不是大问题， 在发达国家这早就解决了。
万科部分产业化楼盘
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大有恬园——节能型住宅典范
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星河·丹堤——中水回用的典范
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星河·丹堤
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新里程——“搭积木时代”的到来
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新里程万科工业化生产资源的第一个市场化项 目，是中国真正意义上的第一套工业化住宅
住宅产业化
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• 一 什么是住宅产业化 • 二 推行住宅产业化势在必行 • 三 我国建筑行业的现状 • 四 国外的住宅产业化 • 五 万科与住宅产业化
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一 什么是住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造 住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的 整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出 “住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生 产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管 理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一 体化。 住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由 现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成 一种工业化生产方式。
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1、较完善的标准体系基础上发展通用部件
• 瑞典早在40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部 件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入 瑞典工业标准（SIS）。颁布了“浴室设备配管”标 准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼 梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、 “公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、 窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽” 标准等等，襄括了公寓式住宅的模数协调，各部件的 规模、尺寸。七十年代，日本专家对瑞典和世界主要 经济发达国家进行考察后说：“SIS作为全国统一规 则通用体系，是世界上最完美的”。
四 万科在住宅产业化过程中所起得作用
• 万科与住宅产业化 • 万科住宅产业化的具体计划如何？ • 万科为什么要推进住宅产业化？ • 对建筑行业会产生何种影响？ • 与住宅产业化有关的疑问.
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万科与住宅产业化
• 99年政府建设部等八部委提出住宅产业化, 王石是第 一个也是唯一一个响应者.
4 .住宅产业化是可持续发展的需要
• 首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措
• 其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段 根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率 达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%.
• 最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本 根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高 工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高， 住宅工业化的经济性将进一步显现。
2、住宅建筑标准化工作滞后
• 住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没 有从建筑整体出发，进行成套技术开发。标准设计文 件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范 和健全。
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3、住宅部件标准化和通用化程度低
• 部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅 部品的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列， 部品、材料以及配套产品品种少，日本有10000多， 中国不足2000种。
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3 .推动住宅产业健康发展
• 我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障 体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性 能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研 究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步 提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。
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• 住宅产业化怎么确定标准?标准化是否意味着产品的 单一?
• 产业化的标准可以由国家制定.万科也可以制定企业 标准.
• 标准化是一种模式,正如汽车和电脑,模式是多样化的, 可以将多样化的模式再组合.绝对的定制将是极个别 豪宅的专利,正如汽车中的劳斯莱斯.
• 将客户分类,根据客户类型建造产品.同样能达到量身 定做的效果.
• 1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现 代化提高住宅质量的若干意见》。 1999年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定 管理办法》，于7月1日实施。 2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建 设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始 施行。 2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地 实施大纲》。
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三 建筑行业的现状
住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已 经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距 原来预定的目标相差比较远。
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（一）我国住宅产业与先进国家的差距
• 1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。 • 2、住宅建筑标准化工作滞后。 • 3、住宅部件标准化和通用化程度低。 • 4、住宅科技含量偏低。
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住宅产业化发展的趋势
• 今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不 消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发 展.
• 今后将是PC(Precast Concrete即预制混凝土)大行其 道的时代.
• 住宅产业化将在今后五年到十年内实现.
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3、政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化
• 政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标 准研究所（Byggstandis--eringen）研究模数协调， 以后又由建筑标准协会（BSI）开展建筑化标准方面 的工作。
• 为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典 1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞 典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来 建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。
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五 住宅产业化在国外
• （一） 瑞典的住宅产业化 • （二） 日本的住宅产业化 • （三） 澳大利亚的住宅产业化
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（一） 瑞典的住宅产业化
• 瑞典从50年代开始在法国的影响下推进建筑工业化政 策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化 体系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅 占80％以上。有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发 达的国家”。
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2、独户住宅建造工业十分发达
• 20年代瑞典新建公寓式住宅所占比例较大，以后独立 式住宅超过公寓式住宅，目前独立式住宅大约占80％ 左右，而这些独立式住宅90％以上是工业化方法建造 的。在50几个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公 司。建筑体系有小型和大型大框架包括高效保温板材 体系。工厂的生产技术较先进，同时考虑住宅套型的 灵活性。瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、 荷兰、以及中东、北非出口住宅，同时还打入了美国 市场。
• 假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到 10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到 20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节 约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消
耗量又能节约出一个“鸟巢” 。
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2 . 住宅产业化能全面提升住宅品质
• 王石：今天这两个试点项目楼面面积只有6000多平方 米，预计2007年我们会继续在上海建设5万平方米， 2008年在上海会达到20万平方米，全国则会达到50 万平方米。住宅产业化可以提高我们的资金利用率， 将来项目交付面积与开工建设面积的比例会由1∶5提 升到1∶3，甚至1∶2。
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1、住宅建设基本上仍是粗放型,科技贡献率低
• 传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技 术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我 国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30％。按照 国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50％才 能算是集约内涵型发展的产业。
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4、住宅科技含量偏低
• 节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得 以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥，一定 程度上也影响智能化住宅的发展。日本新型建筑材料 的应用在墙体材料中的比重占80％左右，但我国还不 到20％。
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二 推行住宅产业化势在必行
• 1 .推动住宅产业化 避免能源浪费 • 2 .ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质 • 3 .推动住宅产业健康发展 • 4 .住宅产业化是可持续发展的需要
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1 .推动住宅产业化 避免能源浪费
• 今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗， 0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05 立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修 过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进 程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建 筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。
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对建筑行业会产生何种影响？
• 对建筑施工企业要求自然更高了。万科在上海和全国 各地将陆续跟有实力的承建商结成合作伙伴，共同推 进产业化，万科今后也将寻求与更多国有背景的大建 筑公司合作。而住宅普遍实现产业化后，小建筑队将 逐渐失去生存机会。
• 建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍.
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• 成本高是否意味着房价将继续增加? • 买东西不是单看价格，从来都是看性价比，如果增加
10元成本，给客户带来11元的价值，性价比反而高了。 • 传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土
里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维 修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你 会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以 致房子非常丑陋。产业化生产，外墙是在厂房用混凝 土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。 同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。 站在长久的角度就能看出区别，初期多投入一点，将 会给客户带来更长久的价值.
• 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工. • 2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市
场化项目“上海新里程” 进入市场。
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万科获授“国家住宅产业化基地”
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万科住宅产业化体验馆
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万科住宅产业化的具体计划如何？
万科为什么要推进住宅产业化？
• 万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为 各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品； 一是住宅产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅， 要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅 产业化。万科聚焦三大经济发达区域的战略，也需要 住宅产业化的高效率支持。
• 住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。 因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质 量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高， 及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意 度的提高及客户价值的更大的体现。
• 只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建 筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来 去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂 化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降 低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。
• 同时因为存在运输建材的关系,将加大物流业与保险 业的发展.增加就业机会.
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• 住宅产业化的成本如何，消费者会认可吗？ • 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天
了，至于试点项目的建安成本比以前增加了40%，但 当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%， 并基本固定下来。成本增加了，但建筑质量也提高了 一倍。这样的建筑几年之内可能看不出特别优点，但 三五年或更长时间后，跟其他房子相比就很不一样了。 这个相信会得到消费者的认可，户型也不是大问题， 在发达国家这早就解决了。
万科部分产业化楼盘
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大有恬园——节能型住宅典范
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星河·丹堤——中水回用的典范
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星河·丹堤
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新里程——“搭积木时代”的到来
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新里程万科工业化生产资源的第一个市场化项 目，是中国真正意义上的第一套工业化住宅
住宅产业化
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• 一 什么是住宅产业化 • 二 推行住宅产业化势在必行 • 三 我国建筑行业的现状 • 四 国外的住宅产业化 • 五 万科与住宅产业化
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一 什么是住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造 住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的 整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出 “住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生 产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管 理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一 体化。 住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由 现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成 一种工业化生产方式。
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• 瑞典早在40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部 件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入 瑞典工业标准（SIS）。颁布了“浴室设备配管”标 准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼 梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、 “公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、 窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽” 标准等等，襄括了公寓式住宅的模数协调，各部件的 规模、尺寸。七十年代，日本专家对瑞典和世界主要 经济发达国家进行考察后说：“SIS作为全国统一规 则通用体系，是世界上最完美的”。