商业地产运营模式研究.pptx
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/商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式
多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种 销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----专业市场
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
逻辑认识篇
旅游资源较为丰富， 泛商业类型所包括 旅游、休闲、运动 等商业概念
长白山旅游度假区项目（体育休闲 主题）
山海关古城商业街（旅游主题）
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
逻辑认识篇
温泉度假村项目
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----酒店
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持 。
物业要求
/住宅： 住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。
/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差
池都有可能影响商业地产项目的生存。
销售模式
/住宅： 住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售
注：商业地产具有地产、商业、投资三重属性
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多。
商业地产运营模式研究
2011年07月
壹、理论篇
核
贰、市场篇
心 叁、借鉴篇
内
容
肆、建议篇
导读目录
壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产的价值 租售模式
逻辑认识篇
商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。
分类方法
按商业形态
种类
1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店 5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店
按照商业层级属性 1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。
按照空间形式
来自百度文库
1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。
按照功能复合程度 1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----写字楼
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
商业分类----soho商住
商住写字楼的出现完全 是现代社会高速快捷的 产物，集办公与住宿为 一体，“家”办公成为 现实，
专业性
/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，
“生活方式”
/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们
的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能
地段
/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。
/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那
广义概念 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等
狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼 等房地产形式
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
资金要求
/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金
大部分来源于银行贷款 。
/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，
商业分类----交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的 商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
功能
/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的
世纪金源购物中心
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
商业分类----开放式商业街区 商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的。特点是分散经营，商铺独立性强，客流可得性好。便于
销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点。
第一部分 理 论 篇
按开发方式 按经营模式
1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺
只售不租只租不售租售并举自行经营
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类——大型商业综合体（购物中心）
逻辑认识篇
就是“地段，地段，还是地段 ”商业对“易达性”的要求很高 ，要求具备较强的辐射力
客户
/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升
值获利 。
/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地
产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种 销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----专业市场
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
逻辑认识篇
旅游资源较为丰富， 泛商业类型所包括 旅游、休闲、运动 等商业概念
长白山旅游度假区项目（体育休闲 主题）
山海关古城商业街（旅游主题）
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
逻辑认识篇
温泉度假村项目
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----酒店
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持 。
物业要求
/住宅： 住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。
/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差
池都有可能影响商业地产项目的生存。
销售模式
/住宅： 住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售
注：商业地产具有地产、商业、投资三重属性
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多。
商业地产运营模式研究
2011年07月
壹、理论篇
核
贰、市场篇
心 叁、借鉴篇
内
容
肆、建议篇
导读目录
壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产的价值 租售模式
逻辑认识篇
商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。
分类方法
按商业形态
种类
1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店 5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店
按照商业层级属性 1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。
按照空间形式
来自百度文库
1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。
按照功能复合程度 1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类----写字楼
逻辑认识篇
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
商业分类----soho商住
商住写字楼的出现完全 是现代社会高速快捷的 产物，集办公与住宿为 一体，“家”办公成为 现实，
专业性
/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，
“生活方式”
/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们
的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能
地段
/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。
/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那
广义概念 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等
狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼 等房地产形式
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
资金要求
/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金
大部分来源于银行贷款 。
/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，
商业分类----交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的 商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
第一部分 理 论 篇
商业地商产业概念地产与商住业地宅产地分产类的与区住别宅地产的区别 商业地产价值 租售模式 逻辑认识篇
功能
/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的
世纪金源购物中心
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
逻辑认识篇
商业分类----开放式商业街区 商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的。特点是分散经营，商铺独立性强，客流可得性好。便于
销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点。
第一部分 理 论 篇
按开发方式 按经营模式
1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺
只售不租只租不售租售并举自行经营
第一部分 理 论 篇
商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式
商业分类——大型商业综合体（购物中心）
逻辑认识篇
就是“地段，地段，还是地段 ”商业对“易达性”的要求很高 ，要求具备较强的辐射力
客户
/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升
值获利 。
/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地
产的客户群复杂性要远甚于住宅的。