前期物业管理投标文件(技术标)

第一章前期介入工作方案

物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对”XXXX小区”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。

一、不同时段的工作任务

（1）前期熟悉阶段

中心工作

公司领导层对小区的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

基础工作

1.通过对小区的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略

报告，并在公司办公会议上评审通过；

2.初步形成对小区管理的实施方案，并通过专题会议的论证；

3.根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而

从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。

4.需开发商配合的主要工作

5.提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便；

6.督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便

日后顺利移交；

7.协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方

式以及问题纠正的措施和验证方法。

（2）培训模拟阶段

中心工作

抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。

基础工作

1.培训工作

2.人员组成

公司范围内抽调或招聘适合本小区工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。

3.培训实施

●集中学习ISO国际质量标准以及公司贯标文件。

●制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作

规程。

●制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。

●了解熟悉小区管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满

足小区管理要求所需的技术支撑。

●根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外

物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。

4.施工监理介入

根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。

建议采用的方法：

●二周一次现场查勘（无陪同）。

●每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。

●物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的

内容报告监理介入情况。

●需开发商配合的工作

●协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

●根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施

使用说明书、售楼合同等。

（3）现场模拟阶段

中心工作

通过现场模拟，达到临战状态。

基础工作

1.根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评

其适应性。

2.通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则

作适当修正。

3.进行接管训练，调整适应状态。

4.现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以

备派发《入户通知书》时一并发放。

5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建

议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。

6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。

7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明

确各自岗位要求及职责。

需开发商配合工作

8.进行入岗模拟提供进入现场方便。

9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使小

区保值、增值”。

10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》，并将验收清单作为

相关资料一并移交物业公司。

11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以

及合理化建议。

（4）验收和进户阶段

中心工作

组织对新接物业的全面验收。

1.预验

验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。

2.整改

整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。

3.正式验收

经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。

接纳前期业主入住。

基础工作

●验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。

●编制违章处理程序，制止各类违章行为。

●派发、签收各类资料。

●物业公司派发或需上墙公布的资料：

●入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居

住物业各类禁止行为）。

●物业管理规定（各岗位职责）。

●物业管理收费批准文件。

●房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。

●外来人员出入登记办证制度（施工人员进出花园遵守的各类规

定）。

●停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。

●业主办理入住手续时随带资料：

●房屋买卖合同。

●开发商签发的入住通知书

●业主身份证或企业营业执照。

●委托书及被委托人身份证。

●房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。

●其它资料。

●业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修

公司；代请施工质量监理人员；代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；其它委托服务等）。

●加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。

●推行ISO国际质量体系。

需开发商配合的工作。

●严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。

●派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一

次）。

（5）正式实施

中心工作

1.迎接大批业主入住。

2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。