天悦城初步方案沟通稿

中山市GDP历年走势（亿元）
2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 469.73 572.05 345.44 404.38 704.30 880.20 1564.43 1408.52 1238.05 1039.12
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住宅情况——利润实现的主要载体
项目住宅户型图
住宅情况分析
> 项目共10栋住宅，共689户，其中多数17层高，最 高为30层，层高3米。多数为两梯四户，部分为两
梯两户、两梯五户。底层双层商铺。产品有68—
139㎡二房—四房。主力产品为88—115㎡三房，大 部分南北朝向，实用率为85%—90%，产品较好； > 住宅呈长围合型排布，中心园林布局，人车分流， 半地下车库，共300多个车位，车户比将近1：2； > 住宅作为项目的价值提升部分，其销售利润关系到 项目整体的利润，对项目的预期收益占主要地位， 以商带住的规划方向是对住宅价值最大的支撑点。
深
天
酒
悦 城
港 珠 澳
> 太澳高速公路等三纵两横公路布局全市；
往
> 广珠轻轨等四大城际轨道舒畅交通； > 港珠澳大桥、深中大桥两大桥梁促进交流； > 交通要道相继开通，使中山商业前景十分乐观
中山区位
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博
爱
店 、
路
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中山为房价洼地，目前楼市回暖，投资信心持续增强
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 香港 澳门 深圳 珠海 中山
价格洼地优势：目前中山楼价为5000元/㎡左右，远远底于珠三
1
• 中山经济发展水平领先，增长速度快 • 中山为房价洼地，目前楼市回暖，投资信心持续增强 • 项目地处便捷枢纽位置，区位优势凸显
2
3
楼市总体趋势向好，项目前景相对乐观
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我们怎么做
营销策略
5、解局篇 大局策略 商业策略
3、析局篇 客 观 实 际 市 场 条 件 大局市场情况 商业竞争情况 住宅竞争情况 公寓竞争情况 市 场 条 件 可 行 性
4、破局篇 商业定位 住宅定位 公寓定位 可 行 性 可 操 作 性
住宅策略 公寓策略
2、布局篇 整体情况 商业情况 住宅情况 公寓情况
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 2000 67
中山城区消费情况（亿元）
252 219 183 76 88 107 124 148
71
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
中山经济情况分析
> 中山是一座镇区经济发达的城市，体制灵活、经济活力较强。自经济开放后飞速发展，2009年GDP在广东省位列广州、深圳、东莞和佛 山之后，排名第五，今年6月份发布的《2009—2010年度全球城市竞争力报告》，在全球城市经济增长中，中山排名全球第六位。 > 自2000年开始，中山贯彻“走出去”战略，大量吸引投资，改善居民消费水平，城区消费总额年均增长16.7%。 > 中山先后荣获全国文明城市、联合国人居奖、中国和谐之城、全国十大最具幸福感城市、全国品牌经济城市、中国优秀旅游城市等称号， 扎实的经济基础为中山经济的再突围提供了有利条件。随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《推进珠中江区域机密合作框架协议》 的进一步实施，中山迎来了新的发展机遇。
项目公寓户型图
住者对居住产品的需求，且其居住人群将对整个项
目的活动人流起到十分重要的补充。
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Part 3
析局篇
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天悦城项目就是明盛臵业的一枚重要棋子，
这局棋该如何下？ 发展商在思考。 中原，也在思考……
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我们有什么
项目情况
1、开局篇 城市综合体的内含 目标导向
我们面对什么
市场情况
我们需要什么
产品定位
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布局篇报告内容
A. 整体情况 B. 商业情况 C. 住宅情况
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D. 公寓情况
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商业情况——商业销售将是整个项目的关键点
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Part 2
布局篇
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布局篇报告内容
A. 整体情况 B. 商业情况 C. 住宅情况
天悦城
中心、公寓和住宅三部分，总建筑面积约19万平方
米，其中商业部分面积有7.4万平方米； > 项目已于2010年9月份报建，预计2011年10月份一期 开售； > 作为中山西区的首个大型综合体项目，又位于交通 主干道，项目目前已具备一定的市场关注及影响。
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基本特征
产生条件
本项目作为中山西区的综合体，具有明显的标杆性价值。
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开局篇报告内容
A. 城市综合体的属性及定位 B. 目标导向
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天悦城项目营销方案沟通稿
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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引言
房地产是一盘棋局， 对弈的有市场，有政府，有对手，还有自己。
商业情况分析
> 商业总面积为7.4万㎡，一层建面约1.6万㎡，层高6 米，二层以上层高为5.4米，共6层，住宅及公寓底 层沿街为双层商铺，首层层高6米，二层层高5.4米， 商业模拟形象图
商业体与公寓间规划为步行街，在停车位方面,总
共提供1000多个停车位,部分车位上升至4楼、5楼, 将拉动高层商业的消费； > 一楼主要是品牌经营店，2-3楼约有2万㎡，已引进 大润发超市，占建面2.2万㎡，超市之外规划开放式 百货店、游乐设施及电器、特色餐饮之类的生活型 商业，4楼以上规划餐饮和影院等，综合性强； > 商业作为项目的主体部分，也是首先推出市场的产 品，其形象及口碑将对项目产生关键影响，其去化
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布局篇报告内容
A. 整体情况 B. 商业情况 C. 住宅情况
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D. 公寓情况
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6、全局篇 整合营销 入市铺排
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Part 1
开局篇
开局篇报告内容
A. 城市综合体的内含 B. 目标导向
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城市综合体的内含——中心区域多功能复合的综合性物业
定义
> 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、 展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空 间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立 一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形 成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建 筑群。 > > > 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口 聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区 域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而 且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种 综合体建筑形式会越来越多。 > > > > > 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向 发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。
角相临地区，特别是港澳，被业界称为最具投资价值的价格洼地
30000 24613 25000 19470 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 15270 14984 16732 18989 21845
商铺均价攀升：图为中山城区商业首层销售均价走势，自04年以
来，中山城区商业首层销售均价直线攀升，平均年上涨率达8.56%
250
200
150
100
市场信心增强：图为中山市近期日成交走势图，总体呈明显波动
上升趋势，市场投资信心持续增强，市场回暖迹象明显
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0 7月15日7月20日7月25日7月30日 8月4日 8月9日 8月14日8月19日8月24日8月29日 9月3日 9月8日 9月13日
公寓情况——项目产品的重要补充
公寓情况分析
> 项目共1栋公寓，共374户，位于项目整体的中心位 臵。两梯17户，24层高，底层双层商铺，为规划步 行街的一部分，商业支撑较好； > 产品为36.56㎡的单间，实用率为78.16%，开间3.8 米，进深7.2米，层高3.2米，带阳台飘窗，舒适度 较高，户型统一，东西朝向，产品常规； > 项目公寓作为对商业及住宅过渡的投资型产品，即 可满足投资者对不同投资产品的需求，也可满足居
情况将对二期开发产生至关紧要的作用。
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布局篇报告内容
A. 整体情况 B. 商业情况 C. 住宅情况
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D. 公寓情况
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析局篇报告内容
A. 析局篇之大局 B. 析局篇之商业竞争市场 C. 析局篇之住宅竞争市场
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D. 析局篇之公寓竞争市场
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中山经济发展水平领先，增长速度快，商业潜力大
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项目地处便捷枢纽位置，区位优势凸显
项目区位
> 往北可经由105国道去往广州、佛山、深圳； > 往南可经由博爱路去往石岐、东区； > 往东可经由直达车站去往港珠澳；
> 往西可去往沙溪、大涌，经富华总站去往各地
广
往 富 站 、
往
华
总
10 5、
沙
佛
溪 往 富 华
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D. 公寓情况
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整体情况——商业、住宅、公寓三部分结合的综合性项目
项目区位图
整体情况分析
> 天悦城位于西区富华道与翠景道交汇处，附近居住 人口比较集中，存在一定的消费力； > 天悦城整个项目由三部分组成，目前规划建设商业
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目标导向——快销，商 & 住的均衡去化
通过对项目的前期沟通理解，可以帮助我们对发展商的期望有以下几点认识：
1
项目分两期开发，一期首推商铺及一部分 的住宅、公寓
2
一期销售目标为快速回笼资金，以此启动 二期，重点在于商住的均衡去化
3Fra Baidu bibliotek
二期销售目标为利润，以商带住支撑后期 住宅的价值，重点在于商业的打造