银行信贷与房地产价格波动的关系

The relationship between bank credit and real estate price fluctuation

—a case of wuhan city

Abstract：This paper documents the relationship between bank credit and real estate price fluctuation while China's real industry experienced a strong increase in the last decade. Based on the 2005-2012 time series data from Wuhan city, it is found that there was sound causality between real estate price and loan amount. The VAR results show that bank credit has short impact on real estate price, but in the long-run, the impact was limited; the fluctuation of real estate price was mostly explained by itself. To inhibit real estate price fluctuation, the bank credit policy is not enough. On the other hand, both in the contemporaneous period and long-term, real estate price has significant impact on bank credit, which means monetary policymaker need to take more attention on the real estate market to ensure financial stability.

Keywords:bank credit, real estate prices, bank loans amount

摘要：在我国房地产市场高速发展的同时，房地产价格波动与银行信贷的关联也日趋紧密。本文先从理论上探讨了银行信贷与房地产价格波动之间的相互作用机制。在此基础上, 根据2005年至2012年武汉市的相关数据,运用VAR模型、脉冲响应分析对其进行实证检验。研究结果表明, 房地产价格和银行信贷之间在长期内存在协整关系, 房地产价格波动对银行信贷有着较大的推动作用，而银行信贷的变化对房地产价格短期波动行成明显冲击，长期的影响却十分有限。因此研究认为, 货币政的出台应当重视房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响，密切关注当前房价波动的金融风险可能性以及重新审视相关房地产信贷政策。关键词：银行信贷房地产价格银行贷款规模

1 引言

房地产行业是一个资金聚集的行业，它的发展需要银行业的资金支持，而随着房地产业的迅速崛起，银行信贷业与房地产业之间的关系也越来越密切[1]。近几年，银行信贷对房地产业的支持力度不断加大，银行为房地产企业和个人购房提供资金支持，例如房地产开发贷款、个人抵押贷款等，从而影响房地产的供给与需求，进而影响房地产价格。房地产价格高低又反过来影响银行信贷规模，同时房价的剧烈波动也会造成对金融市场的冲击[2-3]。2014年，资金市场呈现出一个新现象“房贷荒”，并且有愈加蔓延的趋势。目前，各地限贷、差别化信贷政策已经推行两年多，信贷政策正面临调整时间窗口。国外关于银行贷款和房地产价格的关系的研究主要基于国际视角，通过构建各种模型，如贷款市场模型、牛津经济预测模型[4-6]等，从定性的角度分析银行贷款规模和房地产价格之间的相互作用机制，定量研究较为少见。我国房地产市场相对于国外来说，虽然起步较晚，但伴随着我国经济的发展呈现良好的发展态势，国内学术界关于房地产价格影响银行信贷的理论和实证分析比较有限。研究对象主要集中在国家层面上，区域研

究比较缺乏；银行信贷和房地产价格之间存在高度的正相关性已经得的到证实，但是两者之间的相互冲击以及冲击的强度和持续的时间未能确定[7-9]。文章在已有的研究基础上，通过定性与定量分析，结合相关性与V AR模型对银行信贷与房地产价格波动之间的关系进行研究，并就长期和短期两个时间界限来观察两者之间的相互冲击，这一研究对银行信贷与房地产市场之间的协调运作有重要的参考价值。

2 银行信贷与房地产价格的定性分析

2.1 银行信贷对房地产价格的影响分析

房地产具有显著的投资品属性，因此房地产价格也具有资产定价的一般特征，按照标准资产定价理论，房地产价格由未来所有时期的资产收益（租金）的贴现值决定[10]。现分别从房地产开发商和个人购房者来讲述影响机制：

2.1.1 房地产企业贷款对房地产价格的影响机制

房地产企业贷款是房地产开发建设依赖的最主要资金来源。首先，1998年房改以来，我国城市化进程的高速推进、居民长期以来被压制的对更高质量住房的改善性需求的释放、传统文化背景下居民对自有住房的强烈偏好以及土地供应量增速有限等多方面因素都使房地产市场总体处于供不应求状态，卖方必然在价格决定方面具有更大的谈判力。其次，房地产市场较强的信息不对称特征使得购房者处于劣势。再次，房地产市场特性造成了在一定区域内只有较少的企业在进行相关开发和建设，具有较强的垄断特征。这种市场特征既强化了卖方优势地位，也提高了房地产开发企业之间进行合谋的概率，严重削弱了购房者的议价能力。在买卖双方天然不平等的市场格局下，消费者获取议价能力的最重要途径是通过推迟交易、持币待购策略给房地产开发企业造成财务压力，促使其以降低价格来扩大销售和回收现金[11-12]。房地产企业贷款将增强房地产企业的成本垫付能力，缓解其财务压力，进一步强化其市场地位；过多的银行信贷甚至会促使房地产企业通过囤积土地、拖延开竣工时间、捂盘惜售等手段恶意加剧市场供求矛盾。可见，房地产企业贷款具有推动房地产价格上涨的效果。

2.1.2 个人购房贷款对房地产价格的影响机制

我国房地产长期以来表现出较强的保值增值能力，在银行信贷门槛降低、投放额度扩大的情况下，更多的投资和投机性需求将会借助银行信贷资金在房地产市场释放。房地产业的两个特点决定了房地产供给在短期内缺乏弹性：一是房屋建设一般需要较长时间，因此房屋存量的调整不可能在短时间内完成；二是房屋建设受到土地供应的限制，我国城市建筑用地的紧张局面决定了土地是制约房地产供给的重要因素。在房地产供给短期内缺乏弹性的情况下，房地产价格在短期内就主要由需求决定，因此个人购房贷款增加所引起的房地产有效需求增加将在短期内显著提高房地产价格[13-14]。

2.2 房地产价格对银行信贷的影响分析

房地产包括房产和地产，它是一种生活必需品和有形资本，同时也是一种资