海外房地产市场专题分析
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
图：1996 年-2006 年 德国“房价十年不涨”
数据来源：Morgan Stanley Research《European Economics》2007，中国房地产 指数系统整理
2. 独具特色的德国房地产制度
2.1 住房政策福利化是德国解决居民住房问题的坚实基础
德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和东西德统一后也曾是住房荒最严重的国家之 一。不同于英美等国家的是，德国政府更强调房地产的社会福利属性。德国宪法第 20 条就 明确规定“德国是一个高福利的国家”，因此，保障居民住房也是联邦政府首要的政治目标 之一。相应的，德国政府没有把房地产行业尤其是住房建设作为德国经济增长的“支柱产业” 之一，其最直接的证明就是房贷总额占 GDP 份额始终保持相对稳定的水平。
图：1980 年-1990 年德国住房补贴费用
数据来源：Franz Hubert 《German’s Housing Policy at the Crossroads》1993, 中国房地产指数系统整理
2.2.独具特色的住房金融体系是德国稳定房价的主要方法
德国独特的住房金融体系以及房贷固定利率制度，为稳定房价提供了坚实的保障。
图：2004 年欧洲住房自有率
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
6
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
数据来源：EMF 2005, 中国房地产指数系统整理
德国住房租赁市场的价格并没有因为其庞大的需求（77%的年轻人选择租房）而波动幅 度过大。这主要是因为政府在修建租住用房屋、保护房客权益等政策上建立了一系列法律法 规进行规范。这些法律法规中，对租房合同以及租金都进行了严格的规范，并着重保护房客 的租房利益。例如，1971 年德国政府改革了房屋租赁合同的解约制度，增强了房屋租赁人 的法律地位，规定房东不得随便单方解约，更不得以收取更高的租金为由解约。此外，为防 止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了全国住房租赁市场的良 好秩序和稳定价格。由于租房的安全感以及舒适感并不亚于买房，居住在一所出租房中几十 年的德国家庭也为数不少。德国租房文化的盛行，并且大量租房供应以及政府立法保护，都 对整个房地产市场的价格稳定起了举重轻重的作用。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
4
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
房屋设施和租金或购买力等方面，满足不同阶层需求。 尽管《住宅建筑法 II》在法律上确立了房地产市场的大体框架，并且规范了房地产开发
德国篇中，本文主要分析了在 2006 年美国爆发次贷危机继而引发全球金融危机以后，其房价不 同于欧盟中其他国家大幅波动，依然能够继续保持稳定的原因——独具特色的德国房地产政策。给出 建议：1. 效仿德国房地产金融体系，提供长期稳定的低息住房贷款。2. 规范房地产租赁市场，保障 房客自身合法权益。3. 建立多渠道建房，允许自建房和合作建房，丰富居民获得住宅的手段。
图：2002 年-2006 年 欧洲住房贷款与 GDP 占比
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
3
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007, 中国房地产指数系统整理
本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306936。
1
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
目录
1. 德国篇..................................................................................................................................3 2. 韩国篇................................................................................................................................10 3. 日本篇................................................................................................................................19 4. 美国篇................................................................................................................................30
商的具体开发计划，但还是存在相当一部分家庭因为低收入或者其他原因，买不起合适的住 房。因此，德国政府住房政策另一侧重点是对低收入购房者的扶持和资助，由此诞生了“社 会住房”和“住房金”等相应政策。战后几十年里，联邦德国建造了大批“社会住房”，政 府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入群体。近年来，政府还 通过资助私人投资者和地方房地产公司的方式，辅助他们持续提供质优价廉的租用房。除此 以外，德国政府通过“住房金”制度，直接向低收入家庭提供补贴，帮助该部分人群获得合 适的住房。根据规定，只要满足法定条件，公民都有权享有“住房金”补贴。相关数据表明， 最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的 比例由 45%下降到 31%。
图：2000 年-2006 年 德国房贷利率稳定
数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007，中国房地 产指数系统整理
2.3.严格的房地产租赁和市场交易管制是德国稳定房地产的重要方法 2.3.1 严格、完善的房屋租赁市场
德国具有发达完善的房屋租赁市场，租房价格的稳定也使得房价长期有效的稳定。德国 自有住房率为 42%（欧洲最低），相比其他欧盟国家动辄 70%，80%的住房自有率，德国约 58%的租赁住房率更为引人关注。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
7
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
按照此“指导价”在一定合理范围内进行。“指导价”制度的顺利执行，离不开相应的违法 惩罚机制存在。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%， 则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到 合理范围内，售房者将面临最高 50000 欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“指导价” 50%，则定义为“暴利房价”，该行为触犯德国《刑法》，售房者不仅将面临更高额度的罚款， 更有可能被判处最高三年的有期徒刑。这类严格的法律有效地控制了房地产市场的投机行 为，既规范了国内的地产商行为，也有效控制了海外游资恶意炒作德国房地产的举动。
韩国篇中，大致把韩国房地产市场划分为 1998 年以前的非市场化阶段和之后的市场化阶段。重 点分析了在这制度转变过程中，韩国房地产市场发展遇到的问题以及韩国政府采取的相应措施。通过 观察近期韩国房地产市场，得出结论：政府贫频繁使用政策手段干预房地产行业的效果不尽人意，更 应在住宅的供应环节解决供求矛盾，推断出今后我国落后的住房经济将继续对宏观经济进行“追赶”。
目前德国有大约 8250 万人口，家庭数量为 4000 万户左右。为这些家庭提供相应数量 的住房一直是政府规划的首要目标。一方面，根据全国的人口特征来制定土地规划以及房地 产开发计划，以保障市场长期稳定的供求关系。例如，近年来德国每年的新增住房为 25-30 万套，完全可以满足新增居民的购房需求。但是由于居民收入差距的存在，地方政府会根据 当地人口结构明确住房中福利房的比例。例如，科隆市政府规定，每年新建的 3800 套住房 中，1000 套必须是面向低收入群体的出租房。当地政府对社会福利住房用地进行专门规划， 开发商开发后以较低价格出售，市场差价由政府向开发商补贴。另一方面，德国用来规范住 房市场的法律《住宅建筑法 II》规定，开发商应该为不同社会阶层提供住房，在面积大小、
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
2
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
1. 德国篇
1. 德国房地产市场现状 在美国房地产泡沫引发的全球经济衰退之后，作为欧洲国家和传统经济强国之一的德 国，其房价并没有像欧盟中的英国、西班牙等国一样大幅波动。被誉为“房价十年不涨”的 德国到底是如何做到的，独具特色的房地产制度在其中起了至关重要的作用。
中国指数研ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
海外房地产市场专题分析报告
2010 年 8 月 24 日
摘要
2010 年以来，为了抑制近来过热的房地产市场，我国政府对房地产行业频繁出台了各项政策。是 哪些因素驱动房地产价格一路走高；房地产市场过热后又会对宏观经济造成什么影响；其他国家在房 地产市场发展历史上曾经经历过哪些阶段，采用过哪些措施，以及其中又有哪些经验值得我们学习借 鉴。本文挑选了较有影响力和参照意义的 4 个国家：德国、韩国、日本、美国，旨在对海外房地产市 场进行分析对比，并总结归纳出值得我国房地产行业学习的经验，为今后我国房地产市场的长期健康 有序的发展提出建议。
美国篇中，除了分析美国房地产市场发展所经历的周期和几次比较显著的泡沫，还分析了美国保 障性住房发展的历程，归纳出：1. 现阶段我国不仅需要大量建设保障性住房以满足低收入群体的基本 住宅需求，更应参照美国保障性住房租赁使用经验，降低保障住房的投资属性，实现“居者有其屋”。 此外，我国房地产金融体系亟待完善。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
5
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
德国实行独特的“合同储蓄”住房金融模式，此类合同储蓄规模约占全国房贷总额的 45%，另外三成是商业贷款，剩余的则是家庭储蓄。德国所有的房贷(包括合同储蓄和商业 贷款)都实行固定利率制，期限平均为 11 年半，且利率低于市场利率。这种长期的房贷利率 周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对 比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，房价都在 随利率波动出现大涨大跌的现象。
2.3.2 市场交易管制 另外一项比较有特色的是市场交易价格的制定。德国建立了房地产价格的独立评估机
制，对各类房地产价格进行“指导”。各类房地产价格不是由房地产商或者政府制定，而是 由独立的地产评估师来评估，并对此评估结果负有 30 年的法律责任。除了私人评估师外， 各地政府也成立了“房地产公共评估委员”，其职责也是为了制定当地房地产的“指导价”。 根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需
日本篇中，充分分析了二战以后日本经济迅速发展，房地产行业也随之水涨船高，乃至形成巨大 泡沫以及最终破灭的过程。对比我国，认真抓取了其中相似数据，最后得出我国房地产行业目前大致 处在日本 1950-1970 年代的结论。总结出：1. 我国城市化发展还有很大余地，这决定了今后我国房 地产市场发展的空间。2. 在 2020 年预计我国城市化率达到 55%时，我国城市化进程会出现“都市圈” 现象。3. 缩小贫富差距是解决房地产市场过热的根本之道。4. 产业结构调整对房地产行业影响的关 键在于能否实现宏观经济平稳过渡以及健康持续发展。
数据来源：Morgan Stanley Research《European Economics》2007，中国房地产 指数系统整理
2. 独具特色的德国房地产制度
2.1 住房政策福利化是德国解决居民住房问题的坚实基础
德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和东西德统一后也曾是住房荒最严重的国家之 一。不同于英美等国家的是，德国政府更强调房地产的社会福利属性。德国宪法第 20 条就 明确规定“德国是一个高福利的国家”，因此，保障居民住房也是联邦政府首要的政治目标 之一。相应的，德国政府没有把房地产行业尤其是住房建设作为德国经济增长的“支柱产业” 之一，其最直接的证明就是房贷总额占 GDP 份额始终保持相对稳定的水平。
图：1980 年-1990 年德国住房补贴费用
数据来源：Franz Hubert 《German’s Housing Policy at the Crossroads》1993, 中国房地产指数系统整理
2.2.独具特色的住房金融体系是德国稳定房价的主要方法
德国独特的住房金融体系以及房贷固定利率制度，为稳定房价提供了坚实的保障。
图：2004 年欧洲住房自有率
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
6
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
数据来源：EMF 2005, 中国房地产指数系统整理
德国住房租赁市场的价格并没有因为其庞大的需求（77%的年轻人选择租房）而波动幅 度过大。这主要是因为政府在修建租住用房屋、保护房客权益等政策上建立了一系列法律法 规进行规范。这些法律法规中，对租房合同以及租金都进行了严格的规范，并着重保护房客 的租房利益。例如，1971 年德国政府改革了房屋租赁合同的解约制度，增强了房屋租赁人 的法律地位，规定房东不得随便单方解约，更不得以收取更高的租金为由解约。此外，为防 止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了全国住房租赁市场的良 好秩序和稳定价格。由于租房的安全感以及舒适感并不亚于买房，居住在一所出租房中几十 年的德国家庭也为数不少。德国租房文化的盛行，并且大量租房供应以及政府立法保护，都 对整个房地产市场的价格稳定起了举重轻重的作用。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
4
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
房屋设施和租金或购买力等方面，满足不同阶层需求。 尽管《住宅建筑法 II》在法律上确立了房地产市场的大体框架，并且规范了房地产开发
德国篇中，本文主要分析了在 2006 年美国爆发次贷危机继而引发全球金融危机以后，其房价不 同于欧盟中其他国家大幅波动，依然能够继续保持稳定的原因——独具特色的德国房地产政策。给出 建议：1. 效仿德国房地产金融体系，提供长期稳定的低息住房贷款。2. 规范房地产租赁市场，保障 房客自身合法权益。3. 建立多渠道建房，允许自建房和合作建房，丰富居民获得住宅的手段。
图：2002 年-2006 年 欧洲住房贷款与 GDP 占比
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
3
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007, 中国房地产指数系统整理
本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306936。
1
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
目录
1. 德国篇..................................................................................................................................3 2. 韩国篇................................................................................................................................10 3. 日本篇................................................................................................................................19 4. 美国篇................................................................................................................................30
商的具体开发计划，但还是存在相当一部分家庭因为低收入或者其他原因，买不起合适的住 房。因此，德国政府住房政策另一侧重点是对低收入购房者的扶持和资助，由此诞生了“社 会住房”和“住房金”等相应政策。战后几十年里，联邦德国建造了大批“社会住房”，政 府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入群体。近年来，政府还 通过资助私人投资者和地方房地产公司的方式，辅助他们持续提供质优价廉的租用房。除此 以外，德国政府通过“住房金”制度，直接向低收入家庭提供补贴，帮助该部分人群获得合 适的住房。根据规定，只要满足法定条件，公民都有权享有“住房金”补贴。相关数据表明， 最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的 比例由 45%下降到 31%。
图：2000 年-2006 年 德国房贷利率稳定
数据来源：Morgan Stanley Research 《European Economics》2007，中国房地 产指数系统整理
2.3.严格的房地产租赁和市场交易管制是德国稳定房地产的重要方法 2.3.1 严格、完善的房屋租赁市场
德国具有发达完善的房屋租赁市场，租房价格的稳定也使得房价长期有效的稳定。德国 自有住房率为 42%（欧洲最低），相比其他欧盟国家动辄 70%，80%的住房自有率，德国约 58%的租赁住房率更为引人关注。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
7
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
按照此“指导价”在一定合理范围内进行。“指导价”制度的顺利执行，离不开相应的违法 惩罚机制存在。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%， 则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到 合理范围内，售房者将面临最高 50000 欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“指导价” 50%，则定义为“暴利房价”，该行为触犯德国《刑法》，售房者不仅将面临更高额度的罚款， 更有可能被判处最高三年的有期徒刑。这类严格的法律有效地控制了房地产市场的投机行 为，既规范了国内的地产商行为，也有效控制了海外游资恶意炒作德国房地产的举动。
韩国篇中，大致把韩国房地产市场划分为 1998 年以前的非市场化阶段和之后的市场化阶段。重 点分析了在这制度转变过程中，韩国房地产市场发展遇到的问题以及韩国政府采取的相应措施。通过 观察近期韩国房地产市场，得出结论：政府贫频繁使用政策手段干预房地产行业的效果不尽人意，更 应在住宅的供应环节解决供求矛盾，推断出今后我国落后的住房经济将继续对宏观经济进行“追赶”。
目前德国有大约 8250 万人口，家庭数量为 4000 万户左右。为这些家庭提供相应数量 的住房一直是政府规划的首要目标。一方面，根据全国的人口特征来制定土地规划以及房地 产开发计划，以保障市场长期稳定的供求关系。例如，近年来德国每年的新增住房为 25-30 万套，完全可以满足新增居民的购房需求。但是由于居民收入差距的存在，地方政府会根据 当地人口结构明确住房中福利房的比例。例如，科隆市政府规定，每年新建的 3800 套住房 中，1000 套必须是面向低收入群体的出租房。当地政府对社会福利住房用地进行专门规划， 开发商开发后以较低价格出售，市场差价由政府向开发商补贴。另一方面，德国用来规范住 房市场的法律《住宅建筑法 II》规定，开发商应该为不同社会阶层提供住房，在面积大小、
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
2
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
1. 德国篇
1. 德国房地产市场现状 在美国房地产泡沫引发的全球经济衰退之后，作为欧洲国家和传统经济强国之一的德 国，其房价并没有像欧盟中的英国、西班牙等国一样大幅波动。被誉为“房价十年不涨”的 德国到底是如何做到的，独具特色的房地产制度在其中起了至关重要的作用。
中国指数研ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
海外房地产市场专题分析报告
2010 年 8 月 24 日
摘要
2010 年以来，为了抑制近来过热的房地产市场，我国政府对房地产行业频繁出台了各项政策。是 哪些因素驱动房地产价格一路走高；房地产市场过热后又会对宏观经济造成什么影响；其他国家在房 地产市场发展历史上曾经经历过哪些阶段，采用过哪些措施，以及其中又有哪些经验值得我们学习借 鉴。本文挑选了较有影响力和参照意义的 4 个国家：德国、韩国、日本、美国，旨在对海外房地产市 场进行分析对比，并总结归纳出值得我国房地产行业学习的经验，为今后我国房地产市场的长期健康 有序的发展提出建议。
美国篇中，除了分析美国房地产市场发展所经历的周期和几次比较显著的泡沫，还分析了美国保 障性住房发展的历程，归纳出：1. 现阶段我国不仅需要大量建设保障性住房以满足低收入群体的基本 住宅需求，更应参照美国保障性住房租赁使用经验，降低保障住房的投资属性，实现“居者有其屋”。 此外，我国房地产金融体系亟待完善。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。
5
海外房地产市场专题分析报告
中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组
德国实行独特的“合同储蓄”住房金融模式，此类合同储蓄规模约占全国房贷总额的 45%，另外三成是商业贷款，剩余的则是家庭储蓄。德国所有的房贷(包括合同储蓄和商业 贷款)都实行固定利率制，期限平均为 11 年半，且利率低于市场利率。这种长期的房贷利率 周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对 比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，房价都在 随利率波动出现大涨大跌的现象。
2.3.2 市场交易管制 另外一项比较有特色的是市场交易价格的制定。德国建立了房地产价格的独立评估机
制，对各类房地产价格进行“指导”。各类房地产价格不是由房地产商或者政府制定，而是 由独立的地产评估师来评估，并对此评估结果负有 30 年的法律责任。除了私人评估师外， 各地政府也成立了“房地产公共评估委员”，其职责也是为了制定当地房地产的“指导价”。 根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需
日本篇中，充分分析了二战以后日本经济迅速发展，房地产行业也随之水涨船高，乃至形成巨大 泡沫以及最终破灭的过程。对比我国，认真抓取了其中相似数据，最后得出我国房地产行业目前大致 处在日本 1950-1970 年代的结论。总结出：1. 我国城市化发展还有很大余地，这决定了今后我国房 地产市场发展的空间。2. 在 2020 年预计我国城市化率达到 55%时，我国城市化进程会出现“都市圈” 现象。3. 缩小贫富差距是解决房地产市场过热的根本之道。4. 产业结构调整对房地产行业影响的关 键在于能否实现宏观经济平稳过渡以及健康持续发展。