商业地产未来新趋势及竞争关键

探究商业地产

1.商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。

这是行业的第二回合开始，全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，同时，面对净利润回报率偏低，房地产商全面抛售与退出商业。

增量商业转为存量盘活，可以说是商业地产战国纷乱时代，预计迎接超过三年的混乱。

◆2. 2019年将是轻资产、精细化管理、线上线下结合的热趋势。

同质化超过七成的商业现状，项目独有IP 与场景体验是经营的最新课题；另一方面，增量势头不减，面对抢夺品牌的困境，透过商品力的提升将是经营人才要立即学习的新能力！

◆3. 2020年商业地产将进入最终回合。

VIP 忠诚顾客管理与服务是将是商业集团市场地位的核心关键。商业地产共有七大模块，拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营管理、融资与轻资产。然而，大量现金沉淀的商业地产本质，就必须以轻资产的终点作为拿地的初始！

◆4. 未来市场越来越需要专业的项目团队。

赢才商学院联合台湾第一代购物中心成功团队，结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营、资产增值心法。

主题：商业地产未来新趋势及竞争关键

时间：2019年5月26日-27日

地点：南京

01

商业地产市场现状

1、国内购物中心2018年底市场现状，2020年前集团化，2025年

前最后市场领军者底定。

2、商业地产5大困境与机会并存：集团化显、倒闭并购盛、虚实

融合热、75%UP、存量盘活兴。

3、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资本运作、大数据、

社交体验、社区生活中心。

02

商业地产回归商业本质：消费者与商户视角

1、何谓消费者与商户视角

无人超市的大妈访问

奢侈品PRADA的RFID码运用

柏林SA 广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子

曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜The

DubaiMall的莲蓬头

2、每季度2000人次消费者调研报告

消费者选择商场前三：距离近、服务好、设施优

消费者选择商场考虑品牌：逐年降低

03

消费者与商户经营法则的运用

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

商场懂顾客：定位准确

变形虫核心商圈画法

租金溢价的客流法则

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

商场知顾客：大数据透析

拿钱来换：室内WIFI LBS、店铺级客流

拿勤来换：1080条痕迹

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来

顾客爱商场：用心经营效果

一分钟拦截沟通

经营技巧与大数据引进

04

场景化体验就是五感营销

柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼、香港、澳门100 个项目案例分享五感营销：

1、五感营销的视觉经营：专家指出品牌传播资讯83%由视觉接收

2、五感营销的听觉经营：品牌与声音良好搭配可以带来96%的回

忆效果

3、五感营销的嗅觉经营：喷洒香味的商场让顾客停留时间提升36%

4、五感营销的味觉经营：早餐麦片越脆销量提高20%

5、五感营销的皮肤经营：沃尔玛让顾客触摸卫生纸带来销量增加

27%

05

项目IP经营就是塑造MARK

项目IP应以品牌MARK为核心持续塑造累积效应

1、消费者认同度与忠诚度夺取

2、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池

3、龙湖品牌VI 传播：满足所需、更有惊喜

温暖人心：平台经营创造客人关系的温暖

总有惊喜：惊喜安排带来性价比与记忆点

变化成长：每季度2000人店内外顾客拦访

精致丰富：家庭族群的满足所需品类业态

06

商户抢夺力的学习是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

承诺品牌，更多消费者『接触力』：迪拜Out Let Mall、雅加达Mall Artha Gading 等案例

承诺品牌，商场贡献的『成交力』：巴黎Vill Up、东京Venus Fort、达特福德Bluewater 等案例

承诺品牌，商场带来的『利润力』：曼谷Siam Paragon、新加坡

Orchard Gate Way 等案例

2、商业业态与品牌新趋势

单客群导向：由楼层业态落位转为单客群多业态聚落（七宝万科、曼谷Central Embassy 等案例）

感情媒介：女人的闺密对话空间（上海长风大悦城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例

07

室内主题商业街解决动线冷区与客流吸引

室内主题街的经营任务：客流吸引力，非租金收益

1、室内主题商业街与业态统装区的差异

2、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼、

香港、澳门38个室内主题街案例分享

3、大悦城室内主题街案例解析

08

客户视角的服务管理

商业地产服务升级：成本意识、痛点收集、现场法则、收益评估

1、服务一定有成本：专人专职专预算

有形：专人专职专预算（日本顾客服务台案例）

无形：度体系表格与会议管理

2、服务反馈客户痛点：

每日：20+2 法则，三个月一个循环，10 个痛点，一年回顾

每月：店长会议六个成功关键C）每季：1000+1000

每年：三方满意度调研与每年比对

3、服务是面对面现场的体验

4、服务是必须可以评估

09

基于大数据的精细化管理

经营二关键：持续让主力店保持客流制造能力、有效导引客流至高

租金商户

1、精细化管理：三部门协同

2、大数据管理：科技智能系统的引进

3、日常的消费者拦访：20+2 的季度报告与年度30个痛点优化。

4、厕所领导学：台湾商场媒体公关的有效结合。

5、生活中心的建立：BUYER 的沟通、软与硬的兼施、主题化的管

理、文化主题的实施。

10

台湾工匠核心竞争力

口诀一：BUYER 的沟通、口诀二：1080、口诀三：六个问题

4、口诀四：硬与软兼具、口诀五：733、口诀六：MARK

11

提问互动环节

进行全面的讲解答疑，课堂互动讨论案例问题，帮助学员间相互了

解。

赢才商学院[wincai02]