中美房地产开发模式对比
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关于中外房地产差异的分 析，曹 国 斌［1］ 总 结 了 我 国 房 地产金融模式存在的问题；韩继云［2］认为我国仅有非专业 性房地产金融机构（ 主要为商业银行），缺少专业性住房金 融机构和向住房融资提供担保或保险的机构；朱福林［3］则 详细分析了房地产金融风险的产生与扩大机理、风险控制 手段；欧阳文和［4］ 阐述了中美两国福利性住宅发展状况； 陆天［5］基于宏观经济环境的角度，论述环境变化对房地产 企业的影响。然而，这些文献都未能从房地产开发参与各
在美国，房地产开发和建设上政府的参与具有明显的 阶段性。按照参与方式和程度的不同大致可以分为两个 阶段：第一个阶段是在住房短缺和人们收入水平普遍较低 的阶段，政府直接 参 与 房 地 产 开 发 的 过 程； 第 二 个 阶 段 是 在住房供求趋于 平 衡、人 们 收 入 大 幅 提 高 阶 段，政 府 在 房
2012 年第 11 期（总第 361 期）
地产开发过程中的参与会越来越弱。在第一阶段，即建设 开发初期，政府会积极参与，在和企业的合作中主导房地 产的开发和建 设，直 接 增 加 供 给，辅 之 以 贴 息。 而 在 第 二 个阶段，即成熟期，随着房地产建设的发展和住房水平的 提高，对房地产 开 发 的 需 求 下 降。 因 此，对 开 发 商 以 及 购 房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住 房，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐 渐成为政府的主要参与方式。 2． 2 我国房地产开发过程中的政府的参与方式
从某种角度而言，我国政府多从宏观角度对房地产业 进行管理，缺少与开发商进行项目层面上的合作。在这个 方面，笔者认为可以借鉴美国的一些经验，即需要多与建 设单位、房地产开发企业加强合作，加大政府在开发过程 中的参与程度。笔者认为至少应该在以下两个方面加大 政府的参与力度：一方面，需要加强对房地产市场的监督， 健全房地产相关的法律法规，杜绝房地产开发过程中的政 府暗箱操作，根除 腐 败，严 格 执 法，取 消 不 合 理 收 费； 另 一 方面应加大与企业的合作和参与程度，例如在保障房的开 发和建设方面，需要对房地产企业进行一定的扶持。
CONSTRUCTION ECONOMY
2012 年第 11 期（总第 361 期） 房 地 经 济
中美房地产开发模式对比研究*
■ 李 蒙，洪轻驹
（ 华侨大学土木工程学院，福建 厦门 361021）
［摘 要］ 对此中美房地产开发模式的差异，即政府在房地产开发中参与程度不同，金融市场中融资渠道不同，
房地产开发业内分工专业化程度不同。结合中国现阶段情况提出三点建议: 加大政府在房地产开发
方对房地产开发模式进行综合分析，也缺乏房地产业的阶 段发展背景。
综上，本文将从 政 府 在 房 地 产 开 发 中 的 参 与 程 度、行 业外主要因素以及行业内因素等三个方面分析中美房地 产开发模式的区别，并为政府及行政部门健全房地产开发 体制提供政策建议。
2 政府在房地产开发中参与程度的比较及 建议
the development process，developing diversified system of real estate finance，increasing internal division of labor within
the real estate development industry．
Key words： development model； comparison； real estate in China and America
［中图分类号］F407. 9
［文献标识码］ B
［文章编号］1002 － 851X（ 2012） 11 － 0064 － 03
1引言
20 世纪 90 年代初期，房地产业作为一个独立的行业 登上中国经济的大舞台。20 年来，它的快速发展促进了 社会经济繁荣，其影响也深入社会生活的方方面面，但它 的运行制度还不够完善。相较于美国，其房地产市场从诞 生至今已两百多年，目前已经形成了相对完善的市场、法 律和调控体系。因此，中美房地产业的差距是 “发展阶 段”上的阶段性差距，通过对中美房地产开发模式地对比 分析，便于洞悉房地产的发展规律，以期对我国现阶段的 房地产发展有所启发，进而有针对性地调整中国现阶段的 发展目标。
过程中的参与; 融资渠道的多元化; 细化房地产开发业内部分工。
［关键词］ 开发模式； 比较； 中美房地产
Abstract： compares the real estate development model in China and America，finds out the main differences including
在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开 发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设，主要 工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由开发商 进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双重身份，当 开发商注重利润的获得时，可能不能够很好地完成保障中 低收入者利益、保护环境等城市建设使命。 2． 3 建议： 加大政府在开发过程中的参与
participation degree of government，financing channels in the financial markets and division degree of specialization．
Combined with China's situation，this paper makes three suggestions： improving involvement degree of government in
2． 1 美国房地产开发过程中的政府的参与方式 首先，美国的土 地 是 私 有 制，政 府、土 地 所 有 者、开 发
商更接近于一种合作关系。政府对城市土地进行整体规 划，可以通过建造道路、学校等基础设施换取开发权，开发 商在开发过程中注重产品的社会价值，例如通过建设成熟 的社区增强区域特质、进行环境保护、增加就业岗位等。
* 基金项目： 华侨大学高层次人才引进基金资助项目（ 11BS415） ； 华侨大学“侨办”科研课题（ 11QZR06） ［作者简介］ 李蒙，男，生于 1984 年，福建厦门人，讲师，加州大学洛杉矶分校研究学者，主要研究方向： 房地产与管理仿真。
Leabharlann Baidu
64
CONSTRUCTION ECONOMY
房地经济
在美国，房地产开发和建设上政府的参与具有明显的 阶段性。按照参与方式和程度的不同大致可以分为两个 阶段：第一个阶段是在住房短缺和人们收入水平普遍较低 的阶段，政府直接 参 与 房 地 产 开 发 的 过 程； 第 二 个 阶 段 是 在住房供求趋于 平 衡、人 们 收 入 大 幅 提 高 阶 段，政 府 在 房
2012 年第 11 期（总第 361 期）
地产开发过程中的参与会越来越弱。在第一阶段，即建设 开发初期，政府会积极参与，在和企业的合作中主导房地 产的开发和建 设，直 接 增 加 供 给，辅 之 以 贴 息。 而 在 第 二 个阶段，即成熟期，随着房地产建设的发展和住房水平的 提高，对房地产 开 发 的 需 求 下 降。 因 此，对 开 发 商 以 及 购 房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住 房，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐 渐成为政府的主要参与方式。 2． 2 我国房地产开发过程中的政府的参与方式
从某种角度而言，我国政府多从宏观角度对房地产业 进行管理，缺少与开发商进行项目层面上的合作。在这个 方面，笔者认为可以借鉴美国的一些经验，即需要多与建 设单位、房地产开发企业加强合作，加大政府在开发过程 中的参与程度。笔者认为至少应该在以下两个方面加大 政府的参与力度：一方面，需要加强对房地产市场的监督， 健全房地产相关的法律法规，杜绝房地产开发过程中的政 府暗箱操作，根除 腐 败，严 格 执 法，取 消 不 合 理 收 费； 另 一 方面应加大与企业的合作和参与程度，例如在保障房的开 发和建设方面，需要对房地产企业进行一定的扶持。
CONSTRUCTION ECONOMY
2012 年第 11 期（总第 361 期） 房 地 经 济
中美房地产开发模式对比研究*
■ 李 蒙，洪轻驹
（ 华侨大学土木工程学院，福建 厦门 361021）
［摘 要］ 对此中美房地产开发模式的差异，即政府在房地产开发中参与程度不同，金融市场中融资渠道不同，
房地产开发业内分工专业化程度不同。结合中国现阶段情况提出三点建议: 加大政府在房地产开发
方对房地产开发模式进行综合分析，也缺乏房地产业的阶 段发展背景。
综上，本文将从 政 府 在 房 地 产 开 发 中 的 参 与 程 度、行 业外主要因素以及行业内因素等三个方面分析中美房地 产开发模式的区别，并为政府及行政部门健全房地产开发 体制提供政策建议。
2 政府在房地产开发中参与程度的比较及 建议
the development process，developing diversified system of real estate finance，increasing internal division of labor within
the real estate development industry．
Key words： development model； comparison； real estate in China and America
［中图分类号］F407. 9
［文献标识码］ B
［文章编号］1002 － 851X（ 2012） 11 － 0064 － 03
1引言
20 世纪 90 年代初期，房地产业作为一个独立的行业 登上中国经济的大舞台。20 年来，它的快速发展促进了 社会经济繁荣，其影响也深入社会生活的方方面面，但它 的运行制度还不够完善。相较于美国，其房地产市场从诞 生至今已两百多年，目前已经形成了相对完善的市场、法 律和调控体系。因此，中美房地产业的差距是 “发展阶 段”上的阶段性差距，通过对中美房地产开发模式地对比 分析，便于洞悉房地产的发展规律，以期对我国现阶段的 房地产发展有所启发，进而有针对性地调整中国现阶段的 发展目标。
过程中的参与; 融资渠道的多元化; 细化房地产开发业内部分工。
［关键词］ 开发模式； 比较； 中美房地产
Abstract： compares the real estate development model in China and America，finds out the main differences including
在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开 发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设，主要 工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由开发商 进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双重身份，当 开发商注重利润的获得时，可能不能够很好地完成保障中 低收入者利益、保护环境等城市建设使命。 2． 3 建议： 加大政府在开发过程中的参与
participation degree of government，financing channels in the financial markets and division degree of specialization．
Combined with China's situation，this paper makes three suggestions： improving involvement degree of government in
2． 1 美国房地产开发过程中的政府的参与方式 首先，美国的土 地 是 私 有 制，政 府、土 地 所 有 者、开 发
商更接近于一种合作关系。政府对城市土地进行整体规 划，可以通过建造道路、学校等基础设施换取开发权，开发 商在开发过程中注重产品的社会价值，例如通过建设成熟 的社区增强区域特质、进行环境保护、增加就业岗位等。
* 基金项目： 华侨大学高层次人才引进基金资助项目（ 11BS415） ； 华侨大学“侨办”科研课题（ 11QZR06） ［作者简介］ 李蒙，男，生于 1984 年，福建厦门人，讲师，加州大学洛杉矶分校研究学者，主要研究方向： 房地产与管理仿真。
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