论文：土地评估行业现状分析及发展策略

土地评估行业现状分析及发展策略

——清华大学高级工商管理研修班17期毕业论文孙永军

引言

“对一个辽阔而莫测的未来世界，临事而惧，保持必要的敬畏，不是一种怯弱，而恰恰是一种成熟的修养”。这是我一年来参加研修班的学习体会之一。我所从事的土地评估中介行业是市场经济的产物，面对浩瀚商海，有机遇、有挑战，也有风险。可以说土地评估事业是中国市场经济的晴雨表，我既是参与者，又是见证者。面对多变的世界，经济全球化，中国特色市场经济的不确定性，不同利益集团（国有利益集团、外资利益集团、民营利益集团）角逐、厮杀、妥协。民营企业作为中国改革的推动者，具有分布区域广，涉及行业多，发展机制活的优势。同时也具有资源占有、资本积聚上的劣势，在不对等的市场经济环境中，处于生存的不利地位。作为土地评估行业中的一员，既要对未来充满信心，勇于探索，又要未雨绸缪，保持冷静头脑。在这种变幻莫测的大环境下，土地中介评估行业如何更好地生存、发展、壮大，就成为需要亟待思考和解决的问题了。

一、中介评估机构现状分析

19世纪80年代，中介评估机构随着中国社会主义市场经济的兴起而兴起，属于开创阶段；进入20世纪，中介评估行业门类繁多，业务活跃，进入全面发展阶段；到了21世纪，中介评估行业则进入到规范、整顿、整合、快速发展阶段。按我国目前

的中介评估行业分析，主要门类有：土地评估、房产评估、资产评估、律师、拍卖行、建筑招投标、工程设计、房产测绘、土地测绘等多个中介评估及相近行业。改制前这些机构都隶属于各自对口的行政机关，资产评估、拍卖行隶属于财政部门，房产评估隶属于建设部门，土地评估隶属于国土资源部门，律师隶属于司法部门。纵观中介评估行业发展历史大都经历了垄断经营、半垄断经营、市场经营这三个阶段。现在大多数中介评估机构都在向市场化迈进，利益格局也随之发生变化。

就辽源市目前的中介评估行业发展现状看，按市场化建立的需求，中介评估行业面临着的问题或发展的制约因素主要有：一是竞争的不公平性，存在行业垄断。如房产评估、房产测绘只认可本部门的工作成果。资产评估也只认可本系统的中介机构，其他中介机构一概不能介入，这就造成了竞争者起点不同，竞争效果也不同。使竞争者苦乐不均，有哭有笑，严重挫伤竞争者积极性，阻碍了市场经济发展。二是改制的不彻底性。有的行业虽然按照国家要求改制了，但是存在假改制、假脱钩现象，有的明脱暗不脱，一脚门里，一脚门外，名义上是独立法人，实际上一切还都是行政机关说了算。行政机关既是规则的制定者，又是市场的参与者，既是业务的供给者，又是业务的审批者，猫鼠同穴，利益垄断，这也是造成中介评估行业发展的难题。三是发展的盲目性。由于中介评估机构自身的原因，为求生存降低收费标准，高额回扣，满足用户不合理评估要求，缺乏对自己诚信建设的清

醒认识，只有近忧而无远虑，在不公平的市场竞争环境下生存的残酷现实，强迫一些中介评估机构，要么委屈求全，以牺牲原则、诚信为代价，换得暂时的生存，要么被大的机构兼并。因此，面对多变的未来，我们在保持乐观的同时，也要保持清醒的头脑，粗放经营，暴利时代已经过去，诚信、合法、科学、理智的时代已经到来。

二、土地评估中介机构的市场定位与发展趋势

土地评估中介机构成立于90年代初，和其他评估中介机构相比，具有起步晚、发展慢、社会知名度低、缺乏专业性人才等不利因素。但由于土地的稀缺性、垄断性、增值性等特点，造就了土地评估中介机构一出世就成为政府的宠儿，市场经济的旁观者。当其他评估中介机构与主管部门脱钩改制时，它还在政府机关的怀抱里睡觉，春眠不觉晓，没有受到市场的冲击与洗礼。到了90年代末期，土地评估中介机构也要求与主管部门脱钩改制，大梦初醒，面临着心里上的冲击和市场的冲击，对新形势很不适应。原来是靠垄断生存，在服务理念、技术业务、公司管理上没有紧迫意识，当时评估机构作为机关一个科室或基层事业单位存在，不求有功，但求无过，当一天和尚撞一天钟。现在猛然要求改制，首先对个人观念是一种冲击，以前是机关干部，铁饭碗，改制后是公司劳动者，泥饭碗；其次在业务上是一种考验，你的能力、水平、业务知识能否在市场竞争中站住脚；再次对服务理念是一个冲击，以前是衙门作风、机关作风，门难进，脸难看，

现在这么做就不会有客户，现在是客户选择你，而不是你选择客户。国家关于土地评估中介机构改制文件的出台，标志着土地评估中介机构必须全面进入市场，在市场中生存，在市场中发展、壮大，市场这支无形的手在左右着你的发展。土地评估中介机构是国家土地管理的重要组成部分，是土地管理事业发展不可或缺的重要参与者。宏观上，国家允许、扶持这个行业的发展，成立土地估价师协会，加强土地评估行业管理。微观上，在社会经济活动中，土地成为社会发展重要的生产资料，市场经济越发展、越深入，土地评估中介机构越显得重要，与经济社会联系越紧密，前途光明。土地评估中介机构如何适应当前形势，求得生存和发展，就辽源市情况看，应搞好四个转变。

（一）从管理型向服务型转变

土地评估中介机构，改制前叫“土地估价所”，改制后叫“土地评估有限公司”。由“所”到“公司”名称的改变，标志着职能的转变，以前是管理者、市场的主导者，既定游戏规则，又参与游戏，垄断经营，和国土部门是利益共同体。脱钩后，只是市场参与者，不定游戏规则，只参与游戏，不能垄断经营。因此，必须从管理型向服务型转变，靠竞争占领市场，靠改变服务方式和理念求生存，为政府、企业、个人服务。

（二）由垄断经营向市场调节转变

改制前，所有土地评估业务都由国土局土地估价所完成，垄断经营，市场不放开。改制后，土地评估市场放开，其他土地评

估中介机构也可以参与。市场多元化，增加了竞争的不确定性，只有实现垄断经营向市场调节转变，土地评估行业才能立足不败之地。

（三）由生存无忧向自谋发展转变

改制前，背靠主管部门这棵大树，收费多与少，收不收费与己无关，有国土部门保底，到月开支，待遇同机关一样，干好没有奖，干坏没有罚，干好干坏一样；改制后，要为生存殚精竭虑，千方百计增加业务量，扩大服务范围，增加服务项目，增强生存能力。

（四）由单一化向多元化转变

改制前，只能从事土地评估，业务单一，分工细致，职责明确。改制后，根据市场发展需要，可以拓展业务范围，如房产评估、土地测绘、房产测绘等业务。经营的项目不是根据你自己的爱好确定，而是根据市场的需要确定，一切依靠市场，一切为了市场，在市场中寻找自己的合适位置。

三、土地评估中介行业的发展策略

土地评估行业是在中国特色社会主义市场经济大潮中诞生的。因此，土地评估行业的发展必须具有中国特色，先求生存，后求发展，再求壮大，正所谓，适者生存，强者发展，竞者辉煌。为了更好地生存，要一切围绕中心，服务大局，一切为地方政府经济服务。

（一）以地方经济发展，作为开展土地评估行业发展的前提