阜阳市房地产行业发展现状及前景分析

阜阳市房地产行业发展现状及前景分析

摘要：房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。本文是在国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难的大背景下，结合一年多来国家宏观调控政策及相关经济数据，剖析了2009年阜阳房地产行业的发展现状，通过与省内及全国其他主要城市房地产行业发展状况的比较，研究了阜阳市房地产行业存在的主要问题与危机，分析了房地产价格的影响因素与未来走势，在此基础上讨论了看待并解决这些问题的方法，以期房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展。

关键词：房地产发展现状问题危机解决方法

引言

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起, 初期发展比较缓慢，直到20世纪90年代，在国家积极财政政策刺激下，固定资产投资快速增长，房地产投资占 GDP 比例逐年增加，加之1998年国家停止福利分房实行住房货币化，房地产业才开始真正发展壮大这起来。本世纪初房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占据举足轻重的地位。和全国一样，进入21世纪以来，作为现代服务业之一的房地产业在阜阳得到了快速增长，逐渐成为阜阳经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平做出了重要的贡献，发挥着巨大的作用。

2009年以来，国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难，阜阳市房地产行业遭遇冷冬，不论是供应量、销售面积还是销售均价都回复到05-06年水平；到了09年下半年，在中央、省、市促进房地产市场稳定健康发展一系列利好政策的影响和带动下，商品房销售量和存量房交易量持续增长，房地产开发投资止跌回升、土地购置面积大幅增长，房地产市场秩序进一步规范，房地产行业开始又一轮的稳定健康发展。在这新一轮增长的背后，隐藏着诸多问题与危机，我们如何看待它，房地产价格的未来走势如何，我们将就这些问题进行探讨。

一、房地产市场基本情况

（一）2009年全国房地产行业发展现状分析

1. 2009年全国房地产行业相关数据（见表1）

从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升

的态势，整体表现好于预期。

表1 2009年房地产开发和销售主要指标完成情况[1]

数据来源：中国人民共和国国家统计局网站

2. 房地产开发投资总量较大，但增速较缓

2009年房地产行业城镇固定资产投资高达万亿元，比上年其增长个百分点，其中全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长%，但这一速度仍低于近年来平均水平。

3. 房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速明显

2009年房地产开发到位资金万亿元，其中个人按揭贷款资金规模增速高达%，增速明显。

4. 土地购置与完成开发面积继续负增长

从购置土地面积看，2009年全国房地产企业共购置土地面积31906万平方米，同比下降%；全国土地购置费用为6039亿元，同比下降%，购置土地面积与土地购置费用均为负增长。

从完成开发土地面积看，2009年全国房地产完成开发面积23006万平方米，同比下降%。

5. 商品房建设规模继续扩大

从竣工面积上看，2009年全国房屋竣工面积亿平方米，同比增长%；

从施工面积上看，2009年全国房屋施工面积为亿平方米，同比增长%；

从房屋新开工面积上看，2009年全国房屋新开工面积为亿平方米，同比增长%。

6. 市场销售持续升温，销售均价创历史新高

2009年，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长%；2009年，全国商品房销售额达到亿元，同比增长 %；另有数据表明，2009年全国商品房销售均价达到4600元/平方米，比2008年高了1000元/平方米。

7. 国房景气指数

“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。

图1 2009年全国房地产开发景气指数趋势图

数据来源：中国人民共和国国家统计局网站

由上图可以看出，2009年全国房地产开发业综合景气指数呈“斜√”状，在4月达到最低点之后，便一路回升，并在12月达到顶点。

（二）2009年阜阳市房地产行业发展现状分析

1. 房地产开发投资逐步增长

2009年阜阳市共完成房地产开发投资39亿元，同比增长%，但房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅。

2. 土地市场初步显现活跃

2009年度，阜阳市供应房地产开发用地约1973亩万平方米)，其中阜阳城区万平方米，同比增长%。

3. 房地产供给市场

（1）商品房建设

2009年，阜阳市商品房施工总面积万平方米（新开工面积170万平方米）。其中，阜阳城区施工总面积万平方米，同比增长%，新开工面积万平方米，同比增长%，竣工面积万平方米，同比下降%。

（2）批准预售和结转可售情况

2009年，阜阳市共批准预售商品房面积万平方米，阜阳城区商品房结转可售面积万平方米，同比下降%，住宅万平方米，同比下降31%。商品房销售市场活跃，市场库存量有较大幅度下降。

4. 房地产销售市场

（1）商品房市场（见图2、3）

2009年，阜阳市商品房销售登记备案面积万平方米。

150000

120000 80000 40000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

图2 2009年度阜阳城区商品房销售走势图[2]

数据来源：阜阳房产信息网

从图2 可以看出，2099年阜阳市商品房销售总体呈“W ”状，2月与12月达到制高点；6、7、8三个月亦相对较高；9月之后商品房销售开始快速增长。

2月为春节期间，此时销售量大增与“婚房”及大量消费者回归买房有关；6-8月商品房销售的小阳春现象，这与销售均价到达全年最低点关系密切；9-12月份，阜阳市商品房销售登记备案面积环比有较大增长；12月份阜阳城区商品房成交面积万平方米，1634套，环比增长%，其销量达到全年最高点，这与国家调控房地产相关政策的发布及收紧信贷关系密切。

4000 销售面积

： 平

方米

销售价格： 元/平方