房地产与中国经济的关系探究

房地产与中国经济的关系探究

报告人：12级法学严梦南 13级法学杨子

摘要：近年来，房地产业的快速崛起已成为我国经济发展中的一个重要经济现象。房地产业作为我国经济的重要组成部分，被称为我国经济的“风向标”和“晴雨表”，在整个国民经济系统中具有十分重要的地位和作用。房地产业作为国民经济新的增长点，在拉动国内需求和带动多种行业的发展，推动国民经济的快速增长。同时，我国国民经济的持续快速增长和国家的经济政策也为房地产业的快速发展提供了广阔的发展空间。房地产与我国经济的相互推动，共同发展，它们之间存在着相互促进的关系，下面就由笔者来具体阐述一下两者间的关系。

关键词：房地产；作用；国民经济；相互作用；

逻辑线：什么是房地产及其特征以及在国民经济中的地位——房地产是如何作用于中国经济的——国民经济又是如何作用于房地产的——它们之间的关系又是什么

正文：

1、房地产的概述

1.1、房地产的含义

房地产，又称不动产，①国外通常称为“Real Estate”，或“Real Property"，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产是密不可分的，相互依存的有机联合体，一般来说是指由土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。

1.2、房地产的特征

房地产的特性主要是由其组成物质的自然性及其由自然特性所衍生的社会经济特性所决定的，具体表现为房地产的自然特征和经济特征。

1.2.1、房地产的自然特征

第一，位置的固定性和差异性。由于土地不能移动，因而定着于土地上的建筑物也就有了固定位置。这决定了房地产只能就地开发、利用、消费和转让。故房地产不可能像一般商品那样，在不同地区进行流通。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即一般不可能找到两个完全相同的房地产实体，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在周围环境上有所差异。

①才元：《中国房地产业波动对国民经济的影响研究》吉林大学 2007年12月

第二，数量的有限性和独占性。土地具有不可再生性，其数量是有限的。由于土地是有限的，房屋的供给也必然会受到限制。数量的有限导致了房地产具有独占性，一旦位置固定，那么房主将享受到房地产周围的自然环境，他人除非付出一定的代价，否则无法享用。房地产数量的有限性和独占性，使得建筑物不可能无限的扩张发展，即房地产总量供给是有限的，这将不能满足人口的递增及住房需求，这就会形成房地产供求之间的矛盾。

第三，寿命的持久性和效用的多层次性。因为土地具有不可毁灭性，具有无限的寿命。因此，建筑物的寿命具有持久性，除非人为破坏，在正常使用的情况下，房地产的寿命比一般的商品都要长久。这种特性将会给房地产持有人带来持续不断的利益，同时，这种特性和一国房地产政策相关。我国规定土地的使用权出让的最高年限为40—70年，因土地的用途不同而不同。土地使用权出让合同期满，土地使用权由国家无偿收回。在效用上，房地产具有多层次性，能满足人们自上而下安全、交易需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。

1.2.2、房地产的经济特征

第一，房地产的经济价值的积累性和衰减性。房地产的投资大，建设周期长，建设和销售的各个环节是连续的价值投资，逐步积累形成最后的房屋。房地产的寿命较长，其使用价值和经济价值会随着时间的推移而逐步损耗和衰减。

第二，产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权与使用权、占有权相分离，所有权与抵押权相分离，甚至使用权与占有权相分离等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。

第三，房地产的价值不好衡量。由于房地产的价值量大、差异性、不可移动性，房地产的流动性差，变现能力差。并且房地产的种类较多，没有两处房产完全相同，这就意味着房价的代表性较弱，不能简单地用一处已知的房价去衡量另一处相似的房产的价格。此外，房地产的市场价格大多是通过谈判协议定价，其价格取决于多种因素，因此统一地对房地产定价较难。

第四，房地产项目的积聚效应。房地产总是与一定的空间位置相结合，其开发利用必然会影响某一区域内的自然生态环境、经济效益和经济发展，产生积聚效应，并通过积聚效应带动与此相关产业的发展，由此形成一条产业链，带动国民经济的发展。

第五，房地产的投资特征。房地产不仅仅是一种实物资产，还是一种重要的投资品。由于房地产天生具有稀缺性和持久性的特征，使得房地产是一种缺乏供给弹性的资产，而随着人口的增加，需求会持续增加，市场要想达到均衡必然会依赖于价格的上涨，因为供给数量是有限的。在满足基本住宅需要后，人们持有房地产的根本目的变成了投资获利。

1.3、房地产业在国民经济中的地位

国民经济与房地产行业的发展息息相关，房地产的发展能够推动国民经济的发展，同时，国民经济的发展又制约着房地产行业的发展。房地产行业是国民经济的基础和支柱，房地产业的发展对稳定国民经济起到了重要作用，下面就由笔者简单的阐释一下它在国民经济中的地位。

1.3.1、基础性

所谓基础性产业，是指其在国民经济中，是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经

济中社会再生产和各种经济活动的载体，是指房地产业为人们在现代生活中的各种活动提供物质和空间上的条件，为国家的经济建设，科学研究医疗保健，教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础。人们的生活和休息的住宅也离不开房地产②，国民经济的各部门开展生产和业务活动需要有厂房，仓库，办公室等也离不开房地产；房地产业在国民经济中扮演着重要角色，因而是国民经济不可缺少的组成部分。

1.3.2、先导性

先导产业是指其在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率，能够带动其他产业的增长，即具有扩散性，在国民经济的组成结构中，很多产业都是相关的，比如教育、文化以及科学卫生等各个部门都需要依托房地产业而发展。房地产业能够为其他行业的发展提供开展生产经营活动的空间场所，也能够带动其他附属产业的发展。房地产行业是其他行业发展的先导产业，很多经济活动的开展都是始于房地产行业。举个例子来说，一个城市要发展，必须先进行各种房屋建设，同时也要建设相应的基础设施，如各种商业店铺、生产车间以及厂房等。从上可以看出，对于其他产业来说，房地产业带动其他产业发展，房地产行业是先导性产业。

1.3.3、支柱性

所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着主导性，支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般具备四个条件：一是在国民经济发展中起着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值（GDP）中占5%以上，按国际通行的统计办法，2005年我国的房地产业增加值占GDP的比例已经达到10%左右，房地产业对我国的国民经济的贡献突出。二是具有较大的市场发展空间和增长潜力。三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联度高，能带动相关产业的发展。结合我国经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业，房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。在2003年9月《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”现在随着房地产业的进一步发展，其在国民经济中发挥着越来越重要的作用。

2、房地产作用于中国经济

2.1、房地产对国民经济的推动作用

2.2.1、拉动多种行业

在产业划分中，房地产业不仅属于服务性行业，更是先导性产业，属于划分类别中的第三产业，与其他很多行业都息息相关③。要建设其他产业所需要的空间场所等各种类型的建筑物，就必须购买原材料，包括各种建材、冶金材料等，因此能带动其他行业的发展，同时也影响国民经济的发展。房地产行业的健康发展，能够激活相关的建材市场以及机械市场等，

②罗辉：《房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨》［J］．现代经济信息，2012（4）．

③姬建朝：《房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨》［J］．时代金融：下旬刊，2012（4）．